안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 전매제한 없는 로또 청약은 계약금만 넣고 분양권 전매가 가능한 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 송파 청약의 경우 계약금 20%, 잔금 80% 더라구요. 계약금 20%만 내고 잔금 전에 분양권 전매가 가능한 건가요? -> 해당청약단지에 전매제한 기간이 없거나 이미 만료된 이후라면 가능할수 있습니다. 다만 이런 경우라도 무순위 청약물량이 특별공급물량등의 별도 제한이 있는 경우라면 이와 다를수 있습니다. 2. 원래 청약은 중도금 대출이란 걸 받는 걸로 아는데, 중도금 대출이 따로 있는 게 아니고 일반 주담대로 진행하는 건가요? -> 무순위 청약의 경우 부적격자, 청약포기자 발생시 나오는 건으로 각 청약건마다 다르겠으나, 나오는 시점에 따라 중도금이 있을수도 없을수도 있습니다. 이유는 이미 해당 무순위청약 시점이 잔금과 가까운 시점이라면 중도금 없이 바로 잔금지급으로 이어질수 있습니다,3. 이번 송파건처럼 중도금이 따로 없고 계약금 / 잔금인 경우에는 잔금에 맞춰서 일반 주담대로 진행하는 건가요? -> 네, 송파 위례 리슈빌은 입주시기가 올해 9월예정이기 때문에 이미 전매제한도 끝났고 계약일로부터 2달정도뒤에 실제 입주이기에 후취담보 주택담보대출로 진행하셔야 합니다4. 특히 송파구는 여러 제한이 많아 대출이 어려운 걸로 아는데, 주로 확인해야할 대출 제한이 있나요? 실거주 제한 말고 대출 한도에 영향을 주는 소득 제한이라던가 하는 거요. -> 송파구뿐 아니라 수도권내 현재 대출규제로 인해 최대 6억이내로만 가능하고 대출이용시 6개월이내 입주를 하셔야 합니다, 그리고 현재 무순위 물량의 분양가가 9억초중반대로 알고 있는데, 규제지역내 포함되어 비규제지역보다는 대출기준이 까다롭게 적용될수는 있습니다. 5. 송파구가 토허제 때문에 공고 상 전매제한이니 실거주의무니 상관없이 무조건 실거주 의무가 있다던데 맞나요? -> 토지거래허가구역 자체에 실거주의무가 있는 것은 아니고, 실거주가 아닌 이상 유상매매계약시 지자체 허가가 되지 않습니다. 다만 위의 경우 청약을 통한 분양을 받아 취득하는 것이기 떄문에 토지거래허가를 받을 필요가 없는 것으로 알고 있고 그에 따라 해당 분양권에 대해서는 실거주의무등은 적용받지 않습니다. 6. 찾아보니 주변 다른 아파트는 미등기라 잔금대출이 안 나왔다던데, 여기는 보존등기라던데 잔금대출 최대 6억 한도로 가능한 건가요?-> 일반적으로 신축아파트는 대부분 잔금시에 등기가 나오지 않습니다만 후취담보형태로 주담대를 진행을 하기 때문에 대출자체가 불가하지는 않습니다. 다만 대출규제로 최대 6억까지만 가능하다고 보시면 됩니다.
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Q. 새 대통령 이후 부동산을 잡겠다고 했는데 이게 실질적으로 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결과는 알수 없으나, 처음 발표한 6.27 부동산 대책을 보았을때, 접근하는 방식이나 부동산 시장에 대한 해석이 이전 정부와는 차이가 있어 정말 가능하지 않을까라는 생각을 하는 전문가들이 많은 편입니다. 물론 현재 정책만으로는 한계가 있고, 지속가능성도 낮기 때문에 이를 받쳐줄 충분한 공급대책이 후속으로 나와야 된다는 의견이 많다는 점은 정부의 과제가 아닐까 생각은 듭니다. 그럼에도 안정화가 가능할수 있다는 판단이 드는 이유는 현 정부는 당장 시장의 악재나 상황을 진정시키기 위한 핀셋정책을 하는게 아니라는 점과 정말 시장에 대한 오랜기간 분석과 대책을 가지고 접근하고 있는 모습이 보이기 때문입니다으
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Q. 현재 서울에서 건설중인 재건축 아파트 단지가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울내 재건축 예정단지중 강남권에는 대치 은마아파트가 있습니다. 조합간 마찰과 서울시와의 마찰등으로 장기간 재건축사업이 미루어졌으나, 현재 올해 사업시행인가를 목표로 추진중에 있습니다. 서울 강남권에서는 나름 손에 드는 대단지로 볼수 있습니다. 그리고 2026년까지 관리처분인가를 목표로하는 압구정 현대아파트가 있고, 이미 이주가 완료되고 2028년도 입주목표인 개포주공 1단지가 있습니다. 그외 반포주공 1단지, 이문 휘경 재건축, 길음뉴타운 내 일부구역 등이 있는 것으로 알고 있습니다.
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Q. 청년 주택 정책이 실제로도 도움이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 정책이든 해당하는 당사자들이 모두 만족할수는 없습니다만, 단순하게 있는 것과 없는 것은 큰 차이가 있습니다. 정부의 재정력에 한계가 있어 혜택을 받는 당사자를 제한하기위해 신청가능한 요건이나 자격이 까다로워 해당되지 않는 사람들에게는 실효성이 없지만, 반대로 혜택가능한 사람들에게는 큰 도움이 될수 있기 떄문입니다. 즉 실효성이 없다라기보다는 혜택의 범위를 넓힐 필요가 있다고 볼수 있습니다, 그리고 청년들의 경우 당장 주택을 구매할때의 필요한 부분보다는 향후 주택을 필요한 시점에 주택을 구매할때 유리할수 있도록 자금을 모으고 아파트 청약을 통한 분양등을 더 유리하도록 하는 장기적인 정책방향이기 때문에 이러한 정부지원의 내용에 따라 잘 준비를 하시는게 가장 좋은 현명하다고 볼수 있습니다.
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Q. 예상했던 보증금환불과 실제 환불금액 차이
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 이유는 보증금을 반환한 임대인에게 문의해보시고 잘못된 부분이 있다면 반환요구를 하시면 될듯 보입니다. 질문에서 일할계산에 차이가 생겼다고 해도 7일정도이므로 질문에서 말하는 부족한 반환금액 수준까지는 미지지 않을듯 보입니다. 정확히 어느부분에서 차이가 있는지를 확인하셔야 합니다. 개인적으로 판단되는 부분이 있다면 중개보수가 아닐까 싶습니다. 이유는 보통 중도해지시 새로운 임차인과 계약으로 발생하는 임대인의 중개보수를 대신하여 지급하게 되는데, 질문자님이 계산시에 본인 임대차 조건을 기준으로 하였다면 차이가 발생할수 있기 때문입니다.