안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세로 2.5억 임차중입니다. 자금이 필요해서 전세 1억으로 변경 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전월세전환율은 4.5%이고 이를 기준으로 산정하면 1억당 월30~40만원정도라도 보시면 됩니다. 렌트홈에서 제공하는 임대료계산기를 통하시면 1.5억이라면 월 56만 2500원이 나오게 됩니다, 다만 전월세 전환시에 해당 기준을 꼭 그대로 사용하여야하는 강제성은 없기에 두 분의 합의에 따라 정해질것으로 보이고 임차인입장에서는 해당 금액을 기준으로 생각해서 임대인과 협의를 진행하시면 될것으로 보입니다.
부동산
Q. 이번 6.27 부동산 대책에 경락대출도 한도가 6억으로 제한인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에서 경락대금지급을 위해 받는 대출도 결국은 주택담보대출에 해당이 됩니다. 다만 상품자체가 경락대출이라고 해서 적용여부에 대한 의견차이가 있었으나, 정부에서 경락대출도 이에 해당된다고 규정하면서 현재 동일한 규제가 적용되고 있습니다. 그에 따라 최대대출 6억, 대출시 6개월이내 전입의무가 부여되게 됩니다.
부동산
Q. 부동산 실수로 복비 협상이 어느정도까지 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수의 청구권은 계약이 체결되면 발생합니다. 위와 같은 경우 이미 b부동산의 중개보수 청구권은 확보가 된 상황이기에 매수자는 b에게 중개보수 전액을 지급하셔야 합니다. 물론 b와 합의하여 일정부분 낮출수는 있겠으나 b가 거부하면 산정된 금액 그대로 지급하셔야 합니다. 2, 중개과정에서의 정보전달 미흡이나 중개의뢰인과의 소통이 미흡한 부분은 있어보이나, 이를 중개사고로 볼수 있냐라고 묻는다면 볼수 없습니다. 즉, 현재 b부동산중개인은 중개보수를 모두 받을수 있고 중개사고로 볼수도 없기에 질문자님보다는 협의시 유리한 위치에 있다 판단이 됩니다. p.s 개인적 생각만 말하면 b중개인의 의사소통에는 분명 부족한 점이 있으나, 그 이유에 대해서는 조금 이해가 됩니다, 가계약도 계약의 효력이 있고, 시세상승에 따른 매매가격조정은 원칙상 매수인 동의없이는 불가합니다. 이런 경우 매도인이 매수인의 동의를 구하지못하면 사실상 계약금을 포기하고 계약을 해지하야야 하는데, 이때 계약금은 가계약금이 아닌 계약서상의 매매금액, 계약서 미작성시에는 대략 매매가의 10%정도를 매수인에게 해약금으로 주어야 하는 상황입니다. 그렇기 떄문애 b부동산은 협의시 유리한 위치에 있기에 가격조정없이 그대로 진행을 주장할 가능성이 높습니다, 왜냐, 이대로 계약이 진행되면 본인의뢰인에게 시세차익이 바로 생기는것이고 해지가 되도 적지않은 해약금을 받아 본인의뢰인에게는 플러스가 될수 있기 떄문입니다. 말했지만 질문자님이 해당 주택을 반드시 무슨일이 있어도 매수해야할 이유가 있지 않았다면 매매금액을 올려주면서까지 계약을 진행할 이유는 제가봐도 없기 떄문입니다.
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Q. 이사 집 바퀴벌레 퇴치 관련 청구 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭘 청구하신다는 것인가요? 방역비용을 말하는 것일까요? 우선 벌레에 따른 임대차 유지가 어려워 계약해지 요구를 하는 부분은 현재의 상황만으로는 가능할것으로 보이지는 않으나, 벌레출몰에 따른 방역요청은 임대인에게 충분히 할수 있는 부분으로 보입니다. 즉 청구가 아니라 방역에 대한 요구를 할수 있고 방역에 따라 비용이 발생한 경우 임대인이 이를 부담하여야 한다는 의미입니다, 다만 사전에 임대인에게 해당 사실을 통보하고 협의를 한뒤 진행하셔야 하며 임의대로 방역을 진행한뒤에 비용만을 청구하는 것은 다툼의 소지가 있을수 있습니다.
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Q. 아파트 계약 보증금 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역별 소액임차인 기준에 포함이 되어야 최우선 변제가 가능한데, 질문의 보증금 2억은 서울지역내라도 소액임차인에 해당되지 않습니다. 즉, 우리나라 어느지역에 속하든 소액임차인이 아니므로 최우선 변제는 불가합니다. 그리고 등기부상 3,5억이 있고 말소조건부가 아니라면 사실상 후순위 임차권으로 입주를 하시는게 되고 경매가 혹시라도 진행된다면 본인의 임차권은 앞선 근저당이 배당된 이후에 받으실수 있습니다 .이런경우 본인보증금과 선순위 근저당을 포함한 금액 5.5억과 시세 6.5억을 비교하자면 실제 전세가율은 84%로써 권리상 리스크가 있는 상황으로 보입니다,만약 부동산 가격이 하락할 경우 선순위 근저당으로 인해 배당으로 전액을 못돌려받을 가능성이 존재하면 후순위 임차권이기에 경매이후 임차권은 소멸되어 낙찰자에게도 대항할수 없고 주택점유도 포기하셔야 할 상황이 될수 있습니다. 신중하게 잘 판단하시는게 필요할듯 보입니다.