안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 토지보상금은 어떻게 이루어지는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 토지보상금은 공시지가를 기준으로 산정하는게 맞습니다만, 이는 기준이 되는 가격일뿐 실제 보상금 산정시에는 평가대상 토지의 이용현황 , 용도지역, 주변환경등을 고려하여 공시지가에서 시점수정, 지역요인, 개별요인을 분석해 보정한뒤 최종 보상가격을 정하게 됩니다. 다만 실제 토지소유자들이 생각하는 보상금 수준에는 미치지 않기 떄문에 보상이 충분하지 않다고 주장하여 분쟁이 발생하는 경우가 많고. 법적 소송으로 이어지는 경우가 있습니다. 이럴 경우 법원은 감정평가등을 통해 최종 보상금을 판결로써 정하게 됩니다.
부동산
Q. 결혼할때 집을 구하는게 기본이잖아요. 보통 신혼부부분들은 집값으로 어느정도 생각하고 준비하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결혼예정자들 마다 소득이나 상황이 다르고 부모님의 지원여부도 차이가 있고, 신혼집을 구하는 지역 내 주택시세차이가 있기에 지역에 따라서도 차이가 있을수 있습니다, 질문에 해당하는 관련기사에 따르면 한 결혼정보회사가 지난 해 결혼한 1000쌍의 결혼비용을 조사한 결과 평균 결혼비용은 2억 3.186만원이였다고 하며, 이중 73%에 해당되는 1억 7503만원이 주택을 마련하기 위한 비용이였다고 합니다. 이를 기준으로 3억의 주택마련 비용은 평균이상으로 보이긴합니다.
부동산
Q. 행복주택에 신청할 때 경쟁률은 어느 정도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택도 지역이나 대상별 청약시마다 늘 달라지게 됩니다. 즉, 인기가 있는 지역과 입지에 위치한 행복주택의 경우는 100 : 1을 넘기는 경쟁률이 나오기도 하고 반대로 인기가 없는 청약건에서는 0.75 : 1 처럼 미달이 발생하는 경우도 있습니다. 가장 최근에 LH가 상반기 예비 입주자모집을진행한 경과 국민임대 평균 경쟁률은 2.55 : 1. 행복주택은 3.01 : 1로 나타난 것으로 발표하였고, 행복주택의 가점에 따라 당첨자를 선별하기 때문에 이를 대비해 단시간에 가점을 높일 방법은 사실상 없습니다. 즉, 가점이 낮은 젊은세대나 청년들은 별도 모집부분인 신혼부부등에 청약을 하시는게 유리하고, 경쟁이 심한 지역보다는 다소 경쟁률이 낮은 지역에 청약을 하시는게 전략이라면 전략일수 있습니다.
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Q. 계약갱신청구권!!4년차는 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 동일주택에 대해서 단1회 사용이 가능합니다. 즉 2년차든 4년차든 본인이 해당주택에 거주하면서 단 한번도 사용한 적이 없다면 사용하실수 있고, 이전 재계약시 사용하였다면 이후에는 사용을 할수 없습니다,질문처럼 본인이 23년 재계약시 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝혔는지, 혹은 갱신계약서상 특약으로 갱신청구권 사용이 명시되어 있는지를 확인하여 두가지 모두 사실이 없다면 25년도 재계약시에는 갱신청구권을 사용할수 있고 이럴 경우 5%이내로 인상이 제한됩니다. 반대로 23년에 갱신청구권을 사용햐여 25년도에 사용할수 없다면 5%제한은 적용되지 않기 때문에 임대인과 협의가 되지 않으면 퇴거를 하셔야 합니다.
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Q. 반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입을 할수 없는 경우에는 사실상 안전하게 보증금 보호에는 리스크가 생길수 밖에 없습니다, 그리고 현상황에서 계약을 일방적으로 해지하게되면 본인이 지급한 가계약금만 포기하면 되는게 아니라 본계약에 따른 계약금전액에 대한 손실이 발생하게 됩니다. 즉, 계약서를 쓰지 않더라도 구체적인 목적물 확정, 계약조건등에 대한 합의를 하셨다면 현 가계약금은 계약금의 일부로써 볼수 있고 일방적해지시 계약금 전액을 포기해야 하는 만큼 거래금액의 10%을 손실보실 수도 있습니다. 대처방법에 대해서는 정확한 답을 드리기 어려우나, 보통 전세대출시에 보증보험 가입이 불가하면 대출자체가 어려울수 있기에 계약서 작성시 특약으로써 반드시 전세대출 반려시 계약해지 및 계약금 반환특약을 기재해두시기 바랍니다. 이후 대출이 거부될 경우 특약을 근거로 계약금 손실없이 해지가 가능할수 있기 때문입니다. 물론 현 시점에 부동산에서 이러한 부분을 전달하고 계약해지와 해약금에 대한 협의를 미리하고 손실을 낮추는 것도 방법이 될수는 있습니다.