안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 이사하려는데, 이사 날짜가 안 맞아서 전입신고 때문에 고민입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대항력은 전입신고 + 실제 거주로 취득됩니다대항력이 없으면 후순위로 밀려나게 되고, 선순위 권리자나 새로운 매수인에게 대항할 수 없습니다특히, 보증금이 최우선변제금보다 크지 않더라도, 대항력이 없는 경우에는 최우선변제권조차 인정되지 않습니다,이중 계약 / 선순위 권리 설정 가능성대항력이 없을 때 집주인이 다른 사람에게 이중계약을 하거나,근저당, 전세권 등 제한물권을 설정할 수 있습니다이 경우, 나중에 전입해도 이미 후순위가 되어 보증금을 제대로 돌려받기 어려울 수 있습니다,대항력 없는 상태에서 집이 매매되면 신규 매수인에게 계약을 주장할 수 없습니다전입 안 되어 있는 사람은 그냥 나가달라는 상황이 될 수도 있습니다,특약으로 보호할 수 있는 부분들임대차계약서에 적절한 특약을 넣으면 어느 정도 리스크 완화는 가능합니다임차인의 대항력 취득일(전입신고 및 입주 완료일) 이전까지 임대인은 본건 부동산에 대해 어떠한 제한물권도 설정하지 않으며, 타인과 이중계약을 하지 않는다이를 위반할 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 진다는 특약을 넣으시기 바랍니다날자가 안맞아서 이런경우가 가끔 있습니다그래도 보증금이 많은 쪽에 전입신고가 되어 있어야 합니다짐 몇가지를 두시는것도 좋습니다그리고 월세집으로는 다른 가족이 있으면 가족분들을 미리 전입신고를 해놓고 전세보증금을,받은후에 전입신고를 하셔야 합니다
부동산
Q. 임대차사업등록시 장기 단기 할지 미리 정해야 할 수 있는건지 궁금해요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대사업자 등록 시 장기/단기 선택이 필요한가요? 네, 등록 시점에 미리 선택해서 신청해야 합니다임대 기간(6년/8년 등)은 어떻게 나뉘나요? 단기는 과거 4~6년, 장기는 보통 8년입니다지금은 장기만 등록 가능합니다임대기간에 따른 혜택은? 세금 감면, 종부세 합산배제, 양도세 혜택 등 (단, 현재는 대부분 축소됨)현재는 신규 임대사업자 등록 자체가 제한적이고,특히 아파트는 등록 불가, 혜택도 제한되어 있습니다따라서 임대사업자 등록을 고민하신다면현재 제도와 세제 혜택을 꼼꼼히 확인하고 판단하시는 것이 중요합니다
부동산
Q. 대출규제와 공급확대에도 부동산값 상승 이유
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.수요가 몰리는 지역은, 공급이나 규제와 무관하게 가격이 오를 수 있다수요자들이 원하는 건 단순한 집이 아니라 좋은 입지의 집입니다특히 강남, 마포, 용산, 서초, 분당, 위례, 판교 같은 지역은 학군, 교통, 일자리, 생활 편의시설 등이 탁월해서 수요가 지속적으로 몰립니다이런 곳은 아무리 대출을 조이고 공급을 늘려도, 희소성이 유지되기 때문에 가격이 잘 떨어지지 않습니다공급을 늘려도 외곽에 공급되면 인기 지역의 수요를 흡수하지 못합니다정부가 공급 확대 정책을 발표해도 실제 입주까지는 최소 5~10년이 걸립니다현재의 수요는 당장의 집을 원하기 때문에, 단기적으로 가격이 오를 수밖에 없습니다특히 수도권 주요 지역에서는 입주 물량 부족 현상이 자주 발생하고 있습니다공급은 미래의 이야기이고 수요는 현재의 문제이기 때문에 오른다고 보시면 됩니다
부동산
Q. 월세 계약할 때 관리비와 항목별 금액 확인할 수 있는 핵심 기준이 궁금하네요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,신중하지만 빠르게 따져보는 체크리스트 요약,관리비 포함 항목 명확히 안내받았는지 ,전기, 수도, 가스는 개별 계량인지 ,공용 설비 (엘리베이터, 청소, 경비 등) 수준은? ,인터넷/TV 요금 별도 여부 ,최근 평균 관리비 수준 확인급하게 방을 구하시더라도 위 기준만큼은 빠르게 체크하실 수 있습니다부동산에 확인요청을 하시기 바랍니다
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Q. LH국민임대 신청에대해 질문있어요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.동생이 다른 국민임대 세대의 세대주일 경우, 질문자님 신청 시 세대원으로 중복 등록 불가하다고 합니다LH 국민임대주택은 1세대 1주택 원칙이 적용됩니다동생이 현재 국민임대 세대의 세대주로 등록되어 있다면, 본인이 새로 신청하면서 동생을 세대원으로 포함할 수 없습니다심지어 동생이 거주 중이어도 신청 시에는 두 주택에 동시에 속할 수 없기 때문에 중복으로 걸립니다즉, 동생이 기존 임대주택에서 전출되지 않는 이상, 본인의 신청서에 세대원으로 등록 불가입니다질문자님의 상황은 가족 구성과 거주 계획이 관련된 민감한 사안이므로, LH에 직접 문의하는 것이 가장 정확합니다LH 고객센터: 1600-1004혹은 해당 국민임대주택 관리사무소에 문의 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 현•전 정부 여러분은 어느 정부가 더 일을 잘한다고 생각하시나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 질문은 정치적 성향에 따라 매우 다른 답변이 나올 수 있는 주제이고, 또한 개인의 경험, 가치관, 정보 소비 방식에 따라 판단이 달라질 수 있습니다저는 특정 정당이나 정치인을 지지하지 않으며 그누가 됐든 국민을 위한 정치를 했으면 좋겠고 일관성 있게 하기를 바랄뿐입니다
부동산
Q. 세대분리해서청약받고주소를옮겼을경우
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자녀가 단독 세대주로 분리되어 청약 당첨된 후, 부모가 전입했더라도 일반적으로 분양권에 문제는 없습니다단, 위장전입이나 위장세대분리로 판단될 여지가 있다면 문제가 될 수 있습니다현재 상황만으로는 즉각적으로 분양권이 무효화되거나 취소될 가능성은 낮습니다하지만, 당첨 과정에서의 실제 거주 여부에 따라 사후조사 시 문제가 될 수 있는 여지는 있습니다생활 실체에 대한 증빙을 잘 준비해두는 것이 중요합니다
부동산
Q. 아파트 재건축이 점점 어려워지는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축은 단순히 노후 아파트를 새 아파트로 바꾸는 사업이 아니라,사회적, 정책적, 경제적 요소가 복합적으로 작용하는 대규모 도시개발 사업입니다요즘은 정부의 규제, 공공 기여, 사업성 저하 등의 이유로 쉽게 추진되기 어려운 구조가 되었고 지금은 모든 비용이 올라 수익성이 적어지다보니 더더욱 진행이 어려워지고 있습니다
부동산
Q. 임대인 계약해지 40일전 월세인상 통보
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 종료 6개월~2개월 전에 집주인이 갱신 거절이나 조건 변경을 서면으로 통보하지 않으면,자동으로 기존 조건대로 2년 연장(묵시적 갱신)됩니다지금은 종료 40일 전이므로 묵시적 갱신 이미 됐습니다그런 부분을 임대인께 잘설명드리고 협의를 하시기 바랍니다서로가 감정이 상하지 않는 선에서 해결이 되는 것이 좋습니다그래도 해결이 안되면 관할구청에 있는 임대차조정분쟁위원회에 도움을 요청해 보시기 바랍니다
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Q. 분양받은 상가의 임차인이 나가서 공실이 된 경우 임대인의 관리비 부담
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상가는 일반 아파트와 달리 자체적인 관리규약을 가지고 있으며, 다음 사항은 관리규약에 따라 달라질 수 있습니다:공실 시 관리비 부과 기준기본 요금 부과 여부적립금 납부 방식 따라서, 소속된 상가의 관리규약이나 관리사무소에 문의해서 구체적인 기준을 확인하는 것이 가장 정확합니다,공실 시 임대인의 부담 여부 ,공용관리비 부담함 지분 또는 면적 기준,전용부분관리비 부담안함 또는 사용 유무 또는 관리규약에 따름,장기수선충당금 등 부담함 공용비용, 소유자 부담,주차료, 사용료 등 사용 안 하면 안 냄 선택적 비용이런 비용을 부담하게 됩니다