안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 경주에서는 공사 허가 방식이 다른건가요? 문화재, 유적으로 인해서.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.맞습니다경주처럼 역사적으로 중요한 문화재가 밀집한 지역에서는 공사 허가 과정 자체가 다른 지역과는 상당히 다르게 운영됩니다경주는 특히 신라시대의 수도였기 때문에, 도시 전체가 문화재 보호구역이라고 볼 수 있을 정도로 많은 유적과 유물이 땅속에 묻혀 있는 곳입니다경주는 건축·개발 전 반드시 문화재 검토 절차가 추가됩니다공사 허가가 늦거나 불허되는 사례도 흔합니다유물 출토 시 사실상 공사 전면 중단이 맞습니다이런 특수성 때문에 공사계획 시 충분한 사전 조사가 꼭 필요하다고 합니다
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Q. 임대사업자 등록후 해제는 언제 가능한 지 궁금해요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,등록 유형에 따라 말소 기준이 다릅니다장기일반민간임대 (8년) 8년 임대기간 만료 시 일반적 등록 유형 (세제 혜택 있음)공공지원민간임대 (10년) 10년 경과 시 가능 옛 민간기업형 임대주택의무 임대기간 미만 원칙적으로 말소 불가 예외 사유 없으면 중도 해지 불가즉, 등록 시 설정한 의무 임대기간(보통 8년)이 지나야 자발적으로 말소(해제) 신청이 가능합니다,임대기간 중 조기 해제도 가능한가요?가능은 하나, 조건이 매우 제한적입니다,조기 말소가 가능한 법적 사유 (예시)멸실 화재나 붕괴 등으로 건물 멸실용도 변경 임대주택이 다른 용도로 사용됨 (상가 등)양도 주택을 매도해 더 이상 임대할 수 없는 경우 (단, 임차인이 동의해야 함)자진 말소 요청 2020년 8.4대책 이후 등록한 경우에 한해, 일정 조건 충족 시 조기 말소 허용위법 등록 등록 조건을 충족하지 않았거나 위법하게 등록된 경우조기 말소 시에는 관할 시·군·구청에 사유를 입증해야 하며,임차인의 보호도 필요합니다,중도 해제 시 불이익? 세금 추징, 과태료, 말소 거부 등 불이익 존재합니다,말소 신청은 어디서? 관할 시·군·구청에 신청 (홈페이지나 민원24도 가능)
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Q. 임대사업자등록은 어떤 경우에만 해야 하는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,고가 1주택을 임대하는 경우예: 9억 원 초과 아파트 한 채 소유, 임대 중임대사업자 등록은 필수가 아닙니다단, 연간 임대소득이 2000만 원 초과시에는 종합소득세 신고 의무 있습니다종부세 비과세, 소득세 감면 등의 세제 혜택도 제한적고가 1주택자 등록 시 일부 세금 혜택은 사라졌고, 오히려 양도세 비과세 요건이 불리해질 수 있어 신중히 등록해야 합니다,다가구 주택을 임대하는 경우예: 본인이 소유한 단독주택이 다가구 구조로 되어 있고, 여러 세대에 임대임대사업자 등록은 선택사항입니다단, 여러 세대 임대로 인해 임대소득 2000만 원 초과 시, 세금 신고 필요합니다세제 혜택(임대소득세 감면, 건보료 기준 완화 등)을 원할 경우 등록을 고려할 수 있습니다,고가는 아니나 장기간 임대하는 경우예: 6억 원 이하 아파트 1채를 8년간 임대 중등록은 선택사항입니다장기 임대를 하고 있고, 등록 요건(면적·가격 기준)을 충족한다면,등록임대사업자로 등록하고 세금 혜택을 받는 방식 고려 가능합니다장기임대(8년) 시 양도세 감면, 종부세 합산 배제 등 혜택 있었음 (일부는 축소됨)단, 2020년 이후 등록임대사업자에 대한 세제 혜택은 많이 축소되었기 때문에 실익이 크지 않을 수 있습니다등록 임대사업자와 무등록 임대인의 세금 차이, 건보료 차이, 양도세 차이는 복잡하므로,세무사 상담 + 국세청 홈택스 계산기 활용을 추천드립니다
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Q. 임대차 5프로 인상 가능한건에 대해 질문 있어요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.5%는 전체 임대료 기준으로 인상 제한되는 것입니다즉, 보증금과 월세 각각 5% 인상이 아니라,전체 임대료 합산 기준에서 5% 이내여야 합니다
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Q. 원룸에서 중간에 나갈때 여러부동산에 내놓아도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전에 이사를 하게 되면 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산 수수료도 임차인이 부담하셔야 됩니다그러니 임대인께 말씀드리고 부동산 여러곳에 임차인이 직접 내놓으시면 좋습니다방이 나가는 날자에 맞춰 질문자님도 방을 얻으시고 이사를 하시면 됩니다
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Q. 세종시의 5생활권의 왜 개발이 더딘가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원래 2020년대 초부터 단계적 개발이 예정되어 있었지만, 스마트시티 계획이 바뀌고, 정부의 시범도시 실험 일정이 바뀌면서 개발 자체가 재조정되었습니다학교, 도로, 상하수도 등 생활 인프라가 늦게 확정되었고, 학교 개교도 2027년으로 잡혀있습니다이런 기반시설 없이 주택만 먼저 분양하면 입주민 불편이 크기 때문에 계획적으로 지연시키는 전략도 있습니다2025~2026년부터 본격적인 분양 확대가 예상됩니다이미 일부 단지는 설계 공모 완료 → 인허가 단계 진입 중입니다학교 개교 일정(2027), 교통망 확충 등이 맞물리며 분양 속도는 점점 빨라질 가능성이 큽니다
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Q. 임대차-자동갱신관련 문의입니다!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재는 이미 자동갱신 상태로 보이며, 전세금 인상은 법적으로 어렵습니다세입자가 동의할 경우에만 인상 가능하며, 이 경우 새로운 계약서를 작성해야 합니다임차인과 먼저 협의를 해보시기 바랍니다향후에는 반드시 6개월~2개월 전에 서면 통보를 통해 자동갱신을 방지해야 합니다
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Q. 요즘 환율이 왜 오르는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.미국 연방준비제도(Fed)가 금리를 높이거나 긴축 기조를 유지하면, 달러 자산 수익률이 높아져 투자자들이 달러를 선호합니다이로 인해 달러 수요가 올라가면 환율이 상승합니다한국과 미국의 금리 차이가 커지면, 해외 자금이 금리가 높은 쪽(미국 쪽)으로 이동할 수 있습니다이 과정에서 원화에 대한 수요가 줄고 원화 약세가 심해질 수 있습니다외국인 투자자들이 한국의 주식이나 채권 등을 팔고 자금을 회수하면, 원화를 팔고 달러를 사들이는 흐름이 생길 수 있고, 이것이 환율 상승 압력이 됩니다수출보다 수입이 많거나 무역수지 적자가 지속되면 외화 수요가 커져 환율이 상승할 여지가 커지고 국제 정세 불안, 무역 갈등, 지정학적 긴장 등이 커지면 투자자들이 위험을 회피하려 달러(안전자산) 쪽으로 이동하려는 경향이 있습니다국내 거시지표 부진, 정치 리스크, 신용등급 하향 우려 등이 있으면 원화 투자 매력이 떨어지고, 결과적으로 원화 약세 요인이 됩니다중국 경기둔화, 글로벌 경기 둔화, 국제 유가 변화 등도 수출입 여건을 흔들어 환율에 영향을 줄 수 있습니다예를 들어, 최근에도 미국의 금리 고점 경계, 글로벌 경제 불확실성 등이 환율 상승 압력 요인으로 거론되고 있습니다환율이 2,000원을 넘는 수준까지 오르는 것은 매우 극단적인 시나리오로 볼 수 있습니다그렇게 되려면 여러 충격 요인들이 한꺼번에 터져야 합니다다만 가능성이 전혀 없다고 단정할 수는 없고, 리스크 시나리오로 염두에 둘 만한 요인들은 있다고 합니다
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Q. 부동산 가격을 하락하기 위해서는 어떤 정부 정책이 필요한가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 가격 상승은 수요가 급증할 때 발생합니다이를 막기 위한 대표적인 정책들은,대출 규제 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 강화하여 대출을 어렵게 함,다주택자 세금 강화 보유세(재산세, 종합부동산세) 및 양도소득세를 강화하여 여러 채를 가진 사람의 부담 증가,양도소득세 중과 다주택자가 집을 팔 때 세금을 많이 물려 매물 유도 또는 구매 억제,전매 제한 강화 분양받은 집을 일정 기간 되팔지 못하게 하여 투기 차단,실수요자 중심 정책: 생애최초, 무주택자 지원,지속적인 공급 확대: 특히 공공 주도 공급,지역 균형 발전 유도: 수도권 집중 완화이런 정책들을 펴고 있습니다
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Q. 한부모가정복지,별도가구,lh조건
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.복지팀의 1촌 내 세대분리 금지라는 설명이 모든 제도에 일률적으로 적용되는 것은 아닐 가능성이 큽니다우선적으로 지원하려는 제도(LH 임대, 주거복지 등)의 공고문 또는 제도 지침을 확보해서, 세대 분리 허용 여부, 1촌 관계 제한 여부, 세대주 요건 등을 직접 확인해 보세요만약 그 제도 쪽 지침이 세대 분리를 허용한다면, 주민센터 담당자에게 그 근거를 보여주고 요청할 수 있습니다만약 주민센터 쪽에서 계속 거절한다면, 세대주 분리 + 월세 방 마련 쪽으로 독립 기반 만드는 게 실질적으로 가능성이 높은 방안이 될수 있으니 그부분까지 고려해보시기 바랍니다