안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 보유·거주 요건 – 조정대상지역에서 실거주 필수보유기간: 기존과 동일하게 2년 이상 소유 필요거주기간:조정대상지역: 2년 이상 실제 거주 필수비조정지역: 보유만으로 가능2025년부터는 단순 주소 이전(등본만 변경)으로는 실거주 인정이 어려워전기·수도 사용 내역, 우편 수취 등 실제 거주 증빙이 중요해졌습니다2.장기보유특별공제 – 보유·거주 분리 계산 방식 도입기존: 보유+거주 합산으로 총 80% 공제2025년부터: 보유 최대 40% + 거주 최대 40% 분리 적용 보유만 오래 해도 거주가 부족하면 공제율이 크게 줄어듭니다3.비과세 기준금액 – 12억 유지양도가액(실거래액 또는 기준시가)이 12억 원 이하일 경우 전액 비과세12억 초과 시 초과분만 과세 대상일부 보도에서 15억까지 상향 가능성이 언급되었으나 이는 아직 확정되지 않은 검토안입니다.4. 1주택자 정의 – 세대 구성 주택 포함1세대 1주택으로 인정받으려면 가구(세대) 전체가 양도일까지 주택 1채만 보유해야 합니더분양권, 입주권, 오피스텔 등도 포함되며 주의가 필요합니다5.구제 규정 – 거주요건 예외 가능불가피하게 2년 미거주 시에도, 병역·이사·취학 등 사유 입증 시 비과세 구제 가능합니다6. 일시적 2주택 특례 – 혼인 요건 확대혼인으로 일시적 2주택이 된 경우, 5년 → 10년 이내 종전 주택 처분 시 비과세 인정합니다이런 변화가 있습니다
부동산
Q. hf 다자녀 협약전/월세자금보증관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,HF 다자녀 전월세자금보증이란임차인(세입자)이 은행에서 전세자금이나 월세보증금 대출을 받을 때,HF(주택금융공사)가 대출에 대해 보증을 서 주는 상품입니다이로 인해 은행은 보다 안전하게 돈을 빌려줄 수 있고, 세입자는 소득·신용이 부족해도 보증을 통해 대출이 가능해지는 제도입니다보증금은 세입자의 명의로 은행 대출을 받아 지급된 것입니다.이 보증금은 집주인(임대인)에게 정상적으로 지급되며, 계약이 끝나면 세입자에게 반환해야 합니다만약 세입자가 계약기간 동안 월세를 연체하거나 문제를 일으킨다고 해도, 집주인의 책임은 없습니다그런데 질문 주신 것처럼, 계약 만료 시점에 세입자가 월세 미납한 상태에서 그냥 이사를 가버린다면?집주인은 세입자에게 월세 미납분에 대해 민사 소송 또는 보증금에서 공제할 수 있습니다, 보증기관(HF)이 대출 원리금을 회수 못 하면?보증기관이 대신 은행에 갚고, 세입자에게 구상권 청구합니다.즉, 세입자가 책임을 지는 구조입니다.,집주인의 보증금 반환 의무는?계약 만기 시에는, 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다은행이 집주인에게 돈을 회수하러 오거나, 보증금이 은행에 넘어가는 건 아닙니다단, 세입자가 월세를 많이 밀렸고, 그걸 보증금에서 공제하기로 계약서에 명시했다면 그 부분만큼은 집주인이 돌려주지 않아도 됩니다.
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Q. 서울 상급지 부동산 불장은 언제까지 이어질까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울의 상급지 부동산 시장은 지금 말 그대로 공급 부족, 확장 재정, 금리 인하 기대가 맞물리며 과열 양상을 보이고 있습니다말씀하신 대로 영원히 오르는 자산은 없다는 건 진리이지만, 이 상승장이 언제까지 이어질 것인지는 수많은 변수에 따라 달라질 수밖에 없습니다지금이 꼭 정점은 아닐 수 있으나, 모든 시장이 같이 오르진 않습니다서울 핵심지는 정책적 특혜 , 희소성 덕분에 지속적으로 상승 여력은 있으나다만 거래절벽 , 실수요 이탈이 시작되면 약화될수도 있습니다실수요라면 여전히 타이밍 고민이지만, 투자라면 수익률 대비 리스크 점검도 필수입니다지금은 무조건 오르는 장이 아닌, 선별적 상승과 조정이 교차하는 전환기인거 같습니다
공인중개사 자격증
Q. 근래에 공인중개사 되신 분 계신가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.난이도는 쉽지 않지만, 충분히 가능하다는 정도로 보는 게 현실적입니다시험은 총 2차에 걸쳐 있고, 과목도 6과목입니다1차 과목: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법2차 과목: 공인중개사법령, 부동산공시법, 부동산세법, 부동산공법, 민법, 부동산공법은 초보자에게 가장 어려운 파트로 꼽힙니다독학으로도 가능하지만, 보통 인강(인터넷 강의)이나 학원을 병행하시는 분들이 많습니다암기할 양이 많고 용어가 낯설기 때문에, 초반에 좀 버겁게 느껴질 수 있습니다공부는 시간 분배만 되면 누구나 가능하므로, 의지만 있다면 시작해보셔도 좋습니다편의점 운영 병행하면서 공부하는 건 충분히 가능하지만, 피로 누적이 클 수 있어서루틴을 짜두는 게 중요합니다자격증 취득 후 바로 창업보다, 중개법인에 1~2년 정도 실무 경험을 쌓는 방법도 권장드립니다부동산 외에도 자영업/창업에 대한 정보와 경험도 활용할 수 있어서 편의점 운영 경험은 절대 헛되지 않습니다
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Q. 돈과 권력 대부분 사람들은 뭐를 선호하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.국내외 설문조사에서 성공한 삶의 기준을 물었을 때,부(재산, 수입)가 지위(정치적 권력, 공직)보다 선호도에서 앞서는 결과가 다수입니다미국 퓨 리서치나 한국 사회 트렌드 조사 등에서 203080%반면 정치권 진출 희망은 10% 내외에 불과합니다.현실적으로 재벌이 더 선호되거나 부러움의 대상입니다자산가 연예인·기업가·스타 CEO는 지속적으로 존경/동경 대상이지만대통령은 지지층은 열광하지만, 반대층은 혐오하는 경우도 많습니다 (양면성 강함)재벌은 법적 리스크나 사회적 반감은 있지만, 삶의 질 자체는 압도적으로 높을수 있습니다