안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 서울 부동산 매물이 많이 감소하고 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매물이 대폭 감소하고 있다는 표현은 일부분은 맞지만, 전체를 대표하려면 부정확합니다현재는 고수준 매물 위에서정체 후 일부 회수 흐름이 있는 국면입니다실수요자는 관망하고 있고투자자는 지역적 전략이 필요한거 같습니다
부동산
Q. 보통 흔히들 재벌이라고 부르는 순자산은
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재벌의 의미: 법적 정의는 없음, 공정위의 대기업집단 지정이 실질적 기준한국에서 재벌이라고 부르는 건 사실상 공정거래위원회의 상호출자제한 기업집단지정과 동일시됩니다.이 지정은 동일인(총수)을 중심으로 여러 계열사를 지배하는 기업집단에 적용됩니다.2025년 기준 공정위 기준 요약:분류 기준 (2025년)상호출자제한 기업집단 자산총액 5조 원 이상공시대상기업집단 자산총액 1조 원 이상즉, 자산총액 5조 원 이상이면 공정위에서 재벌로 관리되는 실질적인 재벌 기준입니다.여기서 말하는 자산총액은 기업집단 전체(계열사 포함) 기준입니다. 개인이 8000억 원 보유해도, 법적으로는 재벌로 분류되지 않는다고 합니다
부동산
Q. 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 보유·거주 요건 – 조정대상지역에서 실거주 필수보유기간: 기존과 동일하게 2년 이상 소유 필요거주기간:조정대상지역: 2년 이상 실제 거주 필수비조정지역: 보유만으로 가능2025년부터는 단순 주소 이전(등본만 변경)으로는 실거주 인정이 어려워전기·수도 사용 내역, 우편 수취 등 실제 거주 증빙이 중요해졌습니다2.장기보유특별공제 – 보유·거주 분리 계산 방식 도입기존: 보유+거주 합산으로 총 80% 공제2025년부터: 보유 최대 40% + 거주 최대 40% 분리 적용 보유만 오래 해도 거주가 부족하면 공제율이 크게 줄어듭니다3.비과세 기준금액 – 12억 유지양도가액(실거래액 또는 기준시가)이 12억 원 이하일 경우 전액 비과세12억 초과 시 초과분만 과세 대상일부 보도에서 15억까지 상향 가능성이 언급되었으나 이는 아직 확정되지 않은 검토안입니다.4. 1주택자 정의 – 세대 구성 주택 포함1세대 1주택으로 인정받으려면 가구(세대) 전체가 양도일까지 주택 1채만 보유해야 합니더분양권, 입주권, 오피스텔 등도 포함되며 주의가 필요합니다5.구제 규정 – 거주요건 예외 가능불가피하게 2년 미거주 시에도, 병역·이사·취학 등 사유 입증 시 비과세 구제 가능합니다6. 일시적 2주택 특례 – 혼인 요건 확대혼인으로 일시적 2주택이 된 경우, 5년 → 10년 이내 종전 주택 처분 시 비과세 인정합니다이런 변화가 있습니다
부동산
Q. hf 다자녀 협약전/월세자금보증관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,HF 다자녀 전월세자금보증이란임차인(세입자)이 은행에서 전세자금이나 월세보증금 대출을 받을 때,HF(주택금융공사)가 대출에 대해 보증을 서 주는 상품입니다이로 인해 은행은 보다 안전하게 돈을 빌려줄 수 있고, 세입자는 소득·신용이 부족해도 보증을 통해 대출이 가능해지는 제도입니다보증금은 세입자의 명의로 은행 대출을 받아 지급된 것입니다.이 보증금은 집주인(임대인)에게 정상적으로 지급되며, 계약이 끝나면 세입자에게 반환해야 합니다만약 세입자가 계약기간 동안 월세를 연체하거나 문제를 일으킨다고 해도, 집주인의 책임은 없습니다그런데 질문 주신 것처럼, 계약 만료 시점에 세입자가 월세 미납한 상태에서 그냥 이사를 가버린다면?집주인은 세입자에게 월세 미납분에 대해 민사 소송 또는 보증금에서 공제할 수 있습니다, 보증기관(HF)이 대출 원리금을 회수 못 하면?보증기관이 대신 은행에 갚고, 세입자에게 구상권 청구합니다.즉, 세입자가 책임을 지는 구조입니다.,집주인의 보증금 반환 의무는?계약 만기 시에는, 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다은행이 집주인에게 돈을 회수하러 오거나, 보증금이 은행에 넘어가는 건 아닙니다단, 세입자가 월세를 많이 밀렸고, 그걸 보증금에서 공제하기로 계약서에 명시했다면 그 부분만큼은 집주인이 돌려주지 않아도 됩니다.
부동산
Q. 서울 상급지 부동산 불장은 언제까지 이어질까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울의 상급지 부동산 시장은 지금 말 그대로 공급 부족, 확장 재정, 금리 인하 기대가 맞물리며 과열 양상을 보이고 있습니다말씀하신 대로 영원히 오르는 자산은 없다는 건 진리이지만, 이 상승장이 언제까지 이어질 것인지는 수많은 변수에 따라 달라질 수밖에 없습니다지금이 꼭 정점은 아닐 수 있으나, 모든 시장이 같이 오르진 않습니다서울 핵심지는 정책적 특혜 , 희소성 덕분에 지속적으로 상승 여력은 있으나다만 거래절벽 , 실수요 이탈이 시작되면 약화될수도 있습니다실수요라면 여전히 타이밍 고민이지만, 투자라면 수익률 대비 리스크 점검도 필수입니다지금은 무조건 오르는 장이 아닌, 선별적 상승과 조정이 교차하는 전환기인거 같습니다