안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 윗층에서 물이새면 어떻게 보상받아야하나요 ?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.누수와 관련해서 보상을 받는 방법에 대해 알려드리겠습니다.먼저 누수의 원인에 대해 확인할 필요가 있습니다.물은 위에서 아래로 흐르기 때문에 통상 윗 집에 원인이 있을 가능성이 매우 높지만 윗 집의 전용부가 원인인지 건물 공용부가 원인인지에 따라 보상 주체가 달라집니다.누수탐지업체를 통해 정확한 누수 원인 탐지부터 진행하시고 윗 집의 전용부가 원인일 경우 윗집에서 보상처리, 공용부가 원인일 경우 관리사무소에서 보상처리 의무가 있습니다.윗집이 원인으로 밝혀지면 윗집은 사비 또는 일상생활배상책임보험, 화재보험 내 특약 등으로 윗집의 누수 원인에 따른 누수 방지 공사, 아랫집 누수 피해 복구 공사를 진행합니다.공용부가 원인이라면 관리사무소를 통해 보험처리가 가능할 것 입니다.질문자님이 받으신 도배, 곰팡이, 가재도구 등의 피해 일체를 증명하시면 전부 보상이 가능합니다.
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Q. 아파트 잔금치기전에 인테리어 무조건 허용햐드려야하나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매매 시 잔금 지급 이전에는 아파트의 소유권이 매도인에게 있기 때문에 매수인의 인테리어 공사를 무조건 받아드릴 의무는 없습니다.현재 계약금만 받은 상태로 매수인 또는 매도인의 변심에 따라 언제든지 배액배상 후 계약을 파기할 수 있는 상태기 때문에 매수인의 인테리어 공사 허락은 신중해야 합니다.일정 금액의 중도금을 받고 인테리어 공사를 허락하는 것이 안전한 방법이고 잔금 지급 전에 진행하는 인터리어 공사와 관련해 발생하는 모든 문제 상황에 대해서는 매수인이 민형사상 책임을 진다는 증거를 남기시고 조건부 허락을 해주시는 것이 현명한 방법입니다.무조건 허락할 의무는 없으니 반드시 위 조치를 하시고 안전하게 진행하시길 바랍니다.
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Q. 부동산 vs 주식투자 어떤 선택이 좋을까요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 투자와 주식 투자로 고민하시는데 사회초년생이시면 부동산에 먼저 투자하기에 투자금이 얼마나 있는지가 중요합니다.부동산은 초기 투자 시 주식 대비 큰 투자금이 필요하고 투자이후 환급성도 떨어지며 장기적으로 기다림이 필요합니다.투자금이 크지않다면 안전한 주식과 펀드, ETF 위주로 기본 투자금을 확보하시고 중장기적으로 부동산에 대해 공부하시면서 추후 부동산 투자를 하시는 것을 추천드립니다.절대 대출을 통한 무리한 부동산 및 주식 투자는 하지마시길 바랍니다.
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Q. 월세도 집주인이 화자보험 드나요?????
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 시 화재보험은 법적 의무사항은 아니지만 본인 재산에 대한 대비 차원에서 임대인이 많이 가입합니다.임대인은 건물이나 주택 등 건물 자체에 대한 보상 위주에 화재보험을 가입하는 편이며 건물 내부의 물건 등에 대한 보험은 특약 제외하는 경우도 있습니다.임차인의 경우 임차인 과실에 의한 화재 발생 시 물건, 내집 원상복구, 타인의 재산 피해 등에 보상이 가능한 화재보험은 가입하시길 추천드립니다.특히 연식이 오래된 아파트, 주택, 오피스텔의 경우 화재에 취약할 수 있기 때문에 저렴하고 실제 피해에 대해 보장하는 보장성 화재보험 가입하시면 됩니다.
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Q. 전세연장금 관하여 질문합니다...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 만료에 따라 연장 계약 시 전세 보증금은 임대인과 임차인 협의에 따라 줄이거나 높이거나 동결하는 등 조율할 수 있습니다.임대인 입장에서는 주변 시세가 오르면 보증금 인상을 요청할 것이고, 시세가 떨어지면 동결을 요청할 겁니다.반대로 임차인은 주변 시세가 오르면 동결이나 최소한의 인상을 희망하고, 시세가 떨어지면 유지나 인하를 요청할 겁니다.임차인도 새로운 임차를 위해 부동산 중개수수료, 이사비용 등 고려하여 적당한 선에서 인상 및 동결에 동의하지만 주변 시세 대비 과도한 인상은 거절할 필요가 있습니다.전세보증금 인상은 계약갱신청구권을 사용하는 1회에 한해서 기존 보증금이 5%이내에서 인상이 가능하며 계약갱신청구권을 사용하지않은 경우에는 상하한선이 별도로 없기에 주변 시세에 따라 임대인과 임차인 간 협의에 의해 결정하시면 됩니다.
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Q. 집을 매매할 생각인데 세입자가 거주중이에요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임차인이 거주하고 있는 주택을 매수를 하더라도 기존 임차인과 임대인의 임대차 계약에 대해 매수인은 기존 매도인에게서 계약 준수의 의무를 넘겨받아 지켜야 합니다.그렇기때문에 현재 임차인에 대해 강제로 퇴거시킬 방법은 없으며 임차인과 협의를 통해 조기퇴거를 유도하는 것이 유일한 방법입니다.임대인의 요청에 따른 임차인 조기 퇴거 시 이사비용, 다른 매물 계약에 따른 중개수수료, 추가 보상금 등을 지급하여 갑작스러운 임차인의 이사에 대한 보상을 지급합니다.임차인이 이사비용, 중개수수료, 보상금 등의 제안에도 불구하고 계약 중도 해지를 거절할 경우 법적으로 계약 기간 내에는 방법이 없습니다.
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Q. 오피스텔 1가구 2주택 여부 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 분류하여 주택에 포함하지 않습니다.그러나 세금을 부과하는 세법에서는 오피스텔에 대해 조금 다른게 판단하여 주택에 포함시키는 경우도 있습니다.세법에서는 오피스텔의 용도를 어떻게 사용하느냐에 따라서 주택으로 판단하기도, 주택에서 제외하기도 하는데 판단 기준은 오피스텔의 사용 용도가 주거용인지 아닌지에 따라 판단합니다.단순히 잠만잔다고 해서 주거용으로 보는 것은 아니고 소유자나 임차인이 전입신고를 하는 경우 실제 주거여부와 상관없이 주거용으로 판단합니다.매도하는 시점에 전입신고 등 주거용으로 사용하지않고 상업용으로 사용한다면 주택수에 포함하지 않아 1주택 기준으로 양도소득세 계산이 가능합니다.
부동산
Q. 집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세로 임대차 계약 후 거주하는 중에 임대인의 월세 인상은 불가합니다.임대차 계약서에 명시한 기간에는 명시한 월세만 상호 지급 및 수령 가능하며 계약이 종료되기 전인 계약 기간 내 일방적인 임대인의 월세 인상 요구는 불가하며 임차인은 이런 요구에 응할 의무가 없습니다.임대인의 계약 기간 중 월세 인상여부는 명확히 거절하시고 계약 기간 종료 이후 적법절차에 따른 인상분을 기준으로 협의할 것을 요청하시길 바랍니다.
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Q. 신규분양아파트 입주후 AS관련 질문
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신규로 분양받은 아파트는 주택법에 아파트 주요 부분에 따른 하자담보책임 기간이 정해져 있습니다.기둥_벽체_바닥 등은 10년간 가능하고,지붕과 방수부분은 5년간 가능, 전기_가스_급수_난방 등은 3년, 창호_도배_타일은 2년까지 하자담보책임으로 무상 보수가 가능합니다.아파트 입주 후 하자담보책임과 관련해서는 입주자대표회의를 통해 세대별 의견을 취합하고 건설사에 보수를 요청합니다.요청이 잘 받아들여지지 않으면 내용증명 발송 후 하자소송 등을 진행하는데 최근 신축 아파트의 경우 하자소송을 거의 진행하는 추세입니다.하자소송을 통해 보수 및 손해배상을 청구하고 입주민들은 전용부에 대한 하자 여부로 보상금을 받을 수 있고, 공용부 하자 보상금은 관리사무소에서 수령하여 공동기금으로 사용합니다.
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Q. 안녕하세요. 재산세는 어떻게 내야하나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유한 소유주에게 7월과 9월 2번에 나눠서 재산세를 부과합니다.주택, 상가, 토지, 건축물 등 부동산의 종류와 용도에 따라 세율은 다르게 적용되며 과세표준은 공시가격 X 공정시장가액비율로 산정하는데 주택 및 아파트는 공정시장가액비율 60%에 세율 0.1~0.4%에 누진세율 적용하고 공시가격 구간별로 단계적으로 상승하기에 부담이 낮습니다.상가와 일반건축물의 경우 공정시장가액비율 70%에 세율 0.25%로 주택보다 높게 책정되어 세금 부담이 더 큽니다.주택과 상가가 공시 가격은 비슷해도 과세표준 방식이 상이해 상가가 더 세금이 많이 나올 수 있습니다.