안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 시공사가 공사비 증액을 당연하게 요구해도 되는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.시공사가 공사 비용의 증액을 요구하는 경우는 있으나 당연한 것는 아닙니다.지역주택조합이 시공사를 선정하고 시공 계약을 진행하는 중 자재비의 인상, 설계변경, 인허가 등 문제로 지역주택조합에 합당한 근거와 논리로 공사 비용의 증액을 요청할 수는 있습니다.조합은 시공사의 공사비 증액 요구에 거절할 수 있으나 조합이 무조건 수용할 필요는 없지만 합당한 상황에 무조건 거절 시 공사 지연, 공사 중단 등 갈등이 생길 수 있습니다.공사비 증액이 타당한지 검토, 시공사와 상의, 조합의 의결 등 단계를 걸쳐 증액이 필요한 경우 진행하는 것으로 보시면 됩니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 개발로 인한 토지 수용 시 토지에 대한 보상은 토지보상법을 근거로 진행됩니다.정당한 보상을 지급하는 것을 원칙으로 공시지가나 단순 시세로 보상금액을 산출하는 것이 아니라 감정평가사 3명을 선정하여 산술평균을 계산해서 보상금을 정합니다.감정평가사 3명은 사업시행사와 토지소유주 또는 조합이 각각 1명씩 2명을 선정하고 나머지 1명은 사업시행사와 토지소유주 또는 조합에서 합의해 선정합니다.3명의 감정평가사가 명확한 근거를 기반으로 보상금액을 산출하고 평균을 보상금으로 정하는 것이기 때문에 임의로 보상금액은 부풀리는 것은 불가능하며 현실은 주변 시세보다 오히려 낮은 가격에 보상금이 결정되는 경우가 많아 보상금에 대한 합의가 늦어지고 사업 지연으로 이어지는 상황이 더 많이 발생합니다.
부동산
Q. 공공임대 신청 시 무주택 세대구성원이 어디까지
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공공임대주택 청약 시 무주택의 기준은 신청자 본인과 동일주소지의 주민등록표상 등록된 모든 세대주와 세대원이 무주택 기준을 충족해야 합니다.유주택 세대주인 부모님과 함께 세대를 구성해 주민등록표상 등재된 상황이라면 무주택 기준을 충족하지 못하기에 청약 조건에 부합하지 않습니다.이런 상황이라면 세대 분리를 통해 별도 세대를 구성한 후 청약을 진행하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 국가 고시 자격증의 경우에 남에게 양도도되나요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.국가 고시를 통해 자격을 득한 자격증을 타인에게 양도 및 대여할 경우 자격기본법에 의거 불법이며 적발 시 자격 취소와 형사처벌 대상이 됩니다.자격증 대여에 대한 신고 시 보상은 자격증의 종류 및 관할부처에 따라 다르며 보상이 없기도 합니다.고용노동부의 국가기술자격은 신고자 포상금 제도 운영를 운영 중이며 공인중개사 등은 지자체별 운영하기도 합니다.
부동산
Q. 안방 베란다 누수 발생했습니다. 전 집주인과는 별개인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매수 시 중대 하자에 대한 미고지의 경우 매도인에게 책임 및 손해에 대해 요청할 수 있습니다.누수의 경우 통상 매매 시 중대하자의 미고지로 보기 어렵습니다.말씀하신 것처럼 매매 당시 매수인분께서 확인했을 때도 없었던 것이고 매도인도 인지하지 못한 상황이기 때문입니다.누수는 통상 윗집의 배관 또는 공용 배관으로 인해 아랫집에 발생하는 것으로 일단 관리사무소에 이야기하시고 관리사무소를 통해 윗집에 연락해 누수 원인을 확인하기 위한 누수탐지를 진행하시길 바랍니다.누수탐지 전문업체를 통해 누수탐지 진행 시 통상 20~30만원의 비용이 발생하며 이를 통해 누수의 원인이 공용배관이라고 판명나면 누수탐지 비용 및 누수 원상복구에 대한 비용 일체를 아파트 관리사무소에서 지급 또는 아파트에서 가입한 보험사를 통해 받을 수 있습니다.누수의 원인이 윗 세대에 의해 발생한 것으로 판명 시 윗 세대에서 비용 일체를 부담해야하며 일상생활배상책임보험 또는 화재보험의 특약으로 가입된 보장을 통해 윗 세대는 보전받을 수 있습니다.
부동산
Q. LH의 미분양 아파트 매입 관련 설명회...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.LH는 2025년 9월 16일 수도권을 제외한 지방의 준공 미후 미분양 아파트에 대해 LH가 매입하는 것에 대한 매입 설명회를 개최한다고 합니다.LH의 미분양 아파트 매입 계획은 이번이 2차이고 매입과 관련한 공고 주요 내용을 설명하고 기존 1차 매입과의 변경사항에 대해 안내할 예정입니다.매입 대상과 매입 가격에 대한 산정 방식, 매입 절차, 기타 문의사항에 대한 답변 형식으로 진행합니다.매입 대상은 수도권을 제외한 지방의 준공 이후 미분양 아파트가 대상이고 2025년 3000호, 2026년 5000호로 총 8000호른 매입할 예정입니다. 매입 가격은 감정가격의 90% 수준을 기준으로 조정 범위로 결정하며, 저가 매입 방식으로 매도 희망가격이 낮은 주택을 우선으로 매입합니다. 매입 후 공급 공공임대, 분양전환형 매입임대이고 일부는 전세 형식으로 제공할 것도 고려하고 있습니다.
부동산
Q. 2년 계약인데 1년 n개월 후 중도해지 시 위약금과 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.먼저 계약 만료 전 중도 해지의 경우 발생하는 부동산 중개수수료는 임대인의 수수료를 질문자께서 대신 납부하는 것 입니다.임대인은 계약 만료 후 새로운 임차인을 구할 때는 임대인과 새로운 임차인이 각각 부동산 중개수수료를 중개사에게 지급해야 하지만 계약 기간 내 임차인의 요청으로 인해 계약이 중도 해지되는 것이기 때문에 계약서에 명시된 위약금과 새로운 임차인을 구하는데 발생하는 임대인이 중개수수료를 통상 기존 임차인이 대신 납부하는 것 입니다.
부동산
Q. 부동산에서 전세계약 재계약시 대필료는 받는다는데 도장을 못찍어주겠다고 합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 재계약서 작성으로 인해 대필료를 받고 계약서와 중개대상물 확인설명서에 중개사 도장을 찍어줄 수 없다면 굳이 대필료를 지급하며 임대인이 소개해준 부동산에서 계약서 작성을 진행할 필요가 없어 보입니다.계약서 및 중개대상물 확인설명서에 중개사의 도장이 없으면 중개사고 공제보험 보상 등 법적 보호를 받기 어렵습니다.이런 이유로 중개사분들은 본인이 중개한 물건이 아닌경우 책임을 질 필요가 없기 때문에 도장찍는 것을 꺼리는 것 입니다.굳이 부동산을 통해 계약서 작성을 진행하지마시고 임대인과 직접 계약서를 작성해도 법적인 효력을 받을 수 있으니 직접 계약하시거나,중개사님의 도장을 포함한 계약서를 작성해 주는 부동산을 찾아서 계약하시길 바랍니다.
부동산
Q. 월세 등기부 문의드립니다…………..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.등기부등본에 업무시설 오피스텔 및 근린생활시설이라고 기재된 상황이라면 일반 주택이 받을 수 있는 주택임대차보호법 적용과 보증금 반환보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 보증보험은 주거용 주택을 대상으로 가입을 허요하고 있기 때문에 오피스텔은 실제 주거용으로 사용, 건축물대장에 주거용 오피스텔로 등녹되어 있어야만 가입이 가능합니다. 근린생활시설은 원래 상가로 분류하기 때문에 주거용으로 사용 중이더라도 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높습니다. 보증금의 안전한 반환을 위해서는 주택이나 근린생활시설이 아닌 주거용 오피스텔 매물은 찾아보시길 권해드립니다.
부동산
Q. 전세 만기 이후에 퇴거해달라는 임대인의 요청
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대인과 임차인 임대차계약서에 명시된 계약 종료일에 임대인은 보증금 반환, 임차인은 퇴거 의무를 지켜야 합니다.임대인과 임차인 간 계약 종료일에 있어 상호 협의가 된 경우에는 합의하에 계약일을 조정할 수 있으나 그로 인해 발생하는 상호 불이익에 대해서는 협의를 통해 상호 보상하는 것이 맞습니다.임대인이 퇴거일을 계약 종료일 이후로 요청하면서 임차인에게 발생하는 금전적 피해에 대해 지급을 거절하는 경우 임차인은 임대인의 요청에 응하실 필요가 없습니다.하자 청구에 대한 부분도 임대인의 요청을 수용하게 하기위햐 압박으로 법적으로 청구 가능한 부분에 대해서만 임차인이 부담하는 것이지 임대인이 하자 청구를 무조건 수용할 필요는 없습니다.계약 종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 위 내용을 기재하여 내용증명을 발송 후 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다.임차권등기명령을 하면 임대인은 해당 부동산에 대해 재산권 행사가 제한되며 법적 대항력을 확보할 수 있고 새로운 임차인과의 계약 이행에도 영향을 주어 임대인의 보증금 지급에 대한 압박을 해 보증금을 지급 받기 수월해 집니다.