안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 부동산 복비는 언제 지급하는건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 및 임대 등 서비스를 제공하고 공인중개사에게 지급하는 중개수수료는 원칙적으로 모든 서비스 계약이 종료된 후 지급을 합니다.공인중개사법상 중개수수료는 거래 성사에 대한 대가로 매물소개, 계약서 작성, 계약금지급, 중도금 지급 등 계약의 진행단계에서 지급하는 것이 아니라 잔금 지급까지 모두 완료한 이후에 잔금 지급일에 중개수수료도 지급하는 것이 맞습니다.계약이 다 마무리도 안된 시점에 중개수수료 부터 요구하면 당당하게 위와 같이 말씀하시고 잔금일에 지급을 말씀하시면 됩니다.
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Q. 부동산 양도소득세 1가구 1주택 비과세 관련
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.조정대상지역의 1가구 1주택을 보유한 경우 비과세 기준은 취득일을 기준으로 2년이상 보유한 것과 2년이상 해당 주택에서 실제 거주한 것을 확인해야 비과세를 받으실 수 있습니다.부동산 계약일, 전입신고일 등 헷갈리실 수 있는데요. 정확히 취득한 날짜를 기준으로 보유기간을 산정하고 전입신고일을 기준으로 실거주 기간을 산정한다고 보시면 됩니다.취득일로부터 2년과 전입신고일로부터 2년 각각 충족해야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
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Q. 디딤돌 대출 관련으로 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.디딤돌 대출로 생애최초 주택구입 시 규제지역을 제외한 지역은 LTV 80%까지 대출이 가능합니다.대출금액 LTV 산출 기준은 분양가와 KB시세 중 낮은 금액으로 산정하는데 신규 아파트는 통상 분양가를 기준으로 할 가능성이 높습니다.대출 금액 산정 시 분양가라고 할 경우 계약금과 중도금 등 납부한 금액을 제외하고 남은 금액을 기준으로 산출됩니다.분양가가 5억이면 5억의 80%인 4억에서 기 납부한 금액을 제외_자납포함 하고 남은 금액에 대해서 대출이 가능하다고 보시면 됩니다.
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Q. 임차승계 매매 주택담보대출 전입신고
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택담보대출을 통한 매매 시 전입 의무는 소유권 이전 등기일을 기준으로 6개월 이내에 진행해야 합니다.현재 주택담보대출이 강화된 이유가 실거주가 아닌 임차인이 있는 상태에서 갭투자를 통한 투자 목적의 매수에 대해 대출을 제한하는 것으로 임차인을 승계하여 6개월 내 실거주를 못하는 경우를 투자 목적의 매매로 보고 있습니다.그렇기 때문에 주택담보대출을 통해 매수를 진행하기 위해서는 임차인이 있는 것과 상관없이소유권 이전 등기일을 기준으로 6개월 내 전입신고 및 실거주가 진행되야 대출이 가능합니다.이점 유의하시어 대출 및 매수 진행하시길 바랍니다.
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Q. 아파트 월세, 전세, 아니면 다른 세 주는 방법은 없을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트를 매매하는 것 이외에 타인에게 세를 주는 방법은 전세와 월세 뿐입니다.전세의 경우 아파트에 대출로 인한 근저당이 있는 경우 임차인 구하기가 쉽지않아 3억 시세라면 자기 자본 3천만원을 더해 대출 상환 조건부 임차인 확보가 가능합니다.월세도 KB시세 3억 8천에 대출 근저당 3억 3천이면 상당히 대출 비율이 높은 상태로 월세로 임차인을 확보하기는 쉽지않습니다.부동산은 주변 시세를 반영한 조건을 알려줄 것이라 대부분 비슷한 가격대일 것이고 전세, 월세 외 세를 주는 특별한 방법이 있는 건 또한 아닙니다.
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Q. 부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 경매는 별도의 자격없이 특별한 결격사유가 없다면 개인, 법인, 외국인까지 누구나 참여 가능합니다. 다만 미성년자나, 파산선고 후 복권되지 않은 사람은 경매에 참여하실 수 없습니다.경매에 참여하기 위해서는 최저 낙찰가의 10% 금액을 보증금으로 납부해야 참여가 가능합니다.
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Q. 요즈음 아파트 청약 하면 다 당첨되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.예전보다 아파트 청약의 인기가 다소 추춤한 것을 사실이지만 아파트 청약 시 100% 당첨을 장담하기에는 어려움이 있습니다.부산 내에서도 지역별 차이는 있지만 인기 지역의 경우 경쟁률이 높고 비인기 지역의 경우 미달이 생길 수 있습니다.본인의 가점 수준, 평형, 향후 재산가치 등 청약 후 당첨 가능성을 계산하셔서 당첨 가능성이 높은 것에 청약을 넣으시길 바랍니다.
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Q. 전세계약만료시보증금반환은어떤식으로
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세계약 만료 시 임차인은 임대인에게 계약 후 입주 시 지급한 전세보증금에 대해 되돌려 받습니다.임차인은 임차인의 물품을 다 빼고나서 전세 물건에 대해 원래 입주 상태로 원상복구해야 하며 임대인은 원상복구 여부를 확인하고 원상복구가 미흡한 경우 원상복구 지시 및 복구 금액을 제하고 전세보증금을 지급할 수 있습니다.
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Q. 아파트 전세와 매매가 차이가 없으면 그냥 매매가 나은건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 가격과 매매 가격이 비슷한 경우 주변시세, 향후 재산 가치, 보유 자금 여력 등 살펴보시고 다각도에서 판단하시길 바랍니다.통상 전세가 상승률보다 집값 상승률이 높기 때문에 전세보다는 가능하다면 매매를 추천드리며 단기적 상승보다 중장기적 상승 가능성을 보시고 매매를 결정하시길 바랍니다.
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Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문하신 임차인님이 전세 만료 전 새 아파트를 매수하셔서 전세 만료 전 이사와 전입신고를 하면 이사 나가는 순간 대항력과 우선변제권을 상실합니다.보증금을 받지않은 상태에서 이사를 하면 보증금을 받을 가능성이 낮아지고 위험할 수 있으니 임대임과 협의해 새로운 임차인을 빨리 구하고 나서 이사를 하시는 방법이나, 새로 매수한 아파트의 매도인과 일정 조율이 가능한지 알아보시고 전세 계약을 종료 시키신 수 이사와 전입신고를 진행하시길 바랍니다.