안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀주신 조건을 기준으로 규제지역이 아닌 지역에서 아파트 생애최초 구입 시 디딤돌 생애최초는 LTV 80% 대출이 가능합니다.최근 정책 및 규제에 대해 발표가 되면서 규제지역 여부에 따른 LTV 70% 등 언급으로 혼란이 있으신 듯 합니다.비규제지역의 디딤돌 생애최초 대출은 LTV 80%가 적용되는 것이 맞으며 2억 매매가로 대출 시 1억 6천만원까지 대출이 가능하며 차액에 대해서는 매수자 본인의 자금으로 매수를 진행하시면 됩니다.
부동산
Q. 새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.건물 매매를 통해 건물주가 변경되었다고 하더라도 계약 기간이 남아있는 계약에 퇴거를 요청할 수 없습니다.주택임대차보호법에 의거하여 임대차 계약은 건물주가 바뀌더라도 동일한 효력이 유지되서 건물을 매수한 새 임대인은 기존 임대인의 권리와 의무를 모두 승계하는 것이 원칙입니다.임대인과 임차인이 상호 합의를 통해 중도 계약 종료 및 퇴거를 하는 경우는 가능하며 이런 경우 임차인은 임대인에게 이사비용 및 보상금 등을 요구할 수 있습니다.건물주 변경에 따른 일방적인 퇴거 요청은 주택임대차보호법상 위법이니 수용하지마시고 당당하게 거절하시길 바랍니다.
부동산
Q. 숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.숙박업과 부동산업은 전혀 다른 서비스의 제공으로 다른 사업이라고 봐야합니다.부동산업은 부동산에 대한 매매, 임대, 중개와 관련한 전반적인 서비스를 제공하는 사업입니다.숙박업은 방이나 건물 등을 빌려주는 것으로 임대와 비슷하지만 단순히 임대하는 것에서 끝나는 것이 아니라 숙식, 청소, 추가 편의시설 운영 등 임대와는 다른 서비스를 제공하는 사업입니다.사업을 운영하는데 있어 필요한 자격, 규제도다르고 과세 체겨도 다른 것으로 숙박업과 부동산업은 전혀 다른 사업으로 보시면 됩니다.
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Q. 가족이 같이 살집 전세자금 공동 부담시 차용증 써야하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가족들이 같이 살 전세 주택을 질문자님이 계약하시고 계약 만료 시 가족들에게 전액 상환한다 하더라도 차용증을 작성하시길 추천드립니다.함께 거주하는 전세 계약이라고 하더라도 가족의 돈을 빌려 계약하는 경우 추후 증여로 판단해 추징하는 것을 예방하고 증빙하기 위해서 차용증은 꼭 작성하시길 바라며 이자는 4.6%보다 낮아도 되지만 너무 낮거나 무이자일 경우 증여로 볼 수 있으니 너무 낮지 않은 금액으로 최소 2%~2.5% 이상으로 작성 실제 지급될 경우 계좌를 통해 입금하시길 바랍니다.
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Q. 신축아파트 현관중문 유상옵션 장단점
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신축아파트 유상옵션 중 하나인 현관중문은 전체 세대를 대상으로 선택, 작업해야하는 부분으로 디자인적으로 다양하거나 하지는 않지만 상대적으로 가격은 저렴할 수 있습니다.입주 후 개별적 혹은 공동구매 형식의 중문은 개별 세대 맞춤상담 및 설치를 진행하기에 가격은 상대적으로 비싸지만 개별 세대 만족도는 높습니다.중문은 소음차단, 냉난방 효율 증가 등 장점이 많으니 디자인, 가격, A/S 기간 등 비교해보시고 결정하시길 바랍니다.
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Q. 지방아파트 중에서 가장 가격이 많이 오르는 지역은 어떤 지역인가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지방 소재 아파트 중 최구 가격 상승률이 두드러지는 지역은 수도권과의 접근성이 좋거나일자리 창출 및 인프라 개선 등 명확한 호재를 가진 곳으로 경부 상주지역과 충남 천안지역의 가격 상승세가 두드러집니다.경북 상주와 충남 천안은 교통망 확충, 산업단지 유치 및 개발로 인한 일자리 창출 등으로 인근 지역 아파트 가격 상승률이 전국 대비 높은 상황입니다.그러나 지방이 경우 동일 지역 내에서도 가격 양극화가 심하고 단기 상승 후 급격한 하락 등 가격 변동이 심한 특징도 있어 매매 시 주의가 필요합니다.
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Q. 초역세권에 위치한 단독주택은 어떻게 하는 것이 최선일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지하철 역사가 새로 생기는 공사는 단계적으로 역사 위치 인근에 가격 상승이 생깁니다.지하철 역사가 새로 생긴다고 위치가 결정되는 시점, 공사가 시작하는 시점, 공사완료 후 지하철 개통되는 시점 총 3번의 가격 상승을 예상할 수 있습니다.이런 3번의 가격 상승이 다 지난 후인 지하철 개통 후 매매하는 것이 지하철로 늘어난 유동, 편리한 교통편, 초역세권이 장점으로 부각되 더 높은 매매가격이 예상됩니다.
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Q. 아파트 분양자와 실제대금자와 다를경우를 모두 명의도용의심으로 보나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.분양권을 거래 시 계약자와 실제 자금을 지급한 사람이 다를 경우 명의도용을 의심받을 수 있습니다.분양권의 경우 전매를 제한하여 시세대비 저렴하게 분양받은 물건에 대해 일정기간 재산권 행사의 제한을 주는데 분양권 전매 제한 물건을 분양 시 계약자와 실제 자금 지급자가 다른다면 명의도용을 활용한 편법전매로 볼 가능성이 매우 높습니다.이런 상황으로 인해 소명요청서가 온 건으로 판답됩니다.먼저 가족간 거래라는 점과 전매 제한 기간 동안 실제 분양자가 보유했고 실제 거래가 진행되지않았으며 전매제한 이후 거래가 진행된 점을 강조하시고 자금 이동에 대한 내역을 정리해서 가족간 대여 형식으로 소명하는 것이 최선으로 보여집니다.다만 명확한 증거 기반의 소명이 아닐 시 자칫 명의도용, 편법 거래, 증여 등 오해을 살 수 있으니 세무사등 전문가와 함께 진행하시길 바랍니다.
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Q. 재건축으로 인한 자진이주계획에 이주를 안한다면?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재건축 사업 진행이 본격적으로 진행하는 시점에서 자진이주로 일정 기간 내 이사를 하는 기간에 이사를 못한다 하더라도 강제로 퇴거를 시키지는 못 합니다.강제 퇴거는 관리처분계획 인가 후에 행정절차 진행 시점에 가능합니다.자진이주 기간이 퇴거의 강제성은 없지만 해당 기간에 이주가 다 진행되지 못하면 이주 혜택의 감소나 소멸, 재건축 지연, 지연으로 공사비 증가 등 개인과 조합에 피해가 발생할 수 있습니다.빨리 알아보시고 거처 마련하시간 바랍니다.
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Q. 양평역 부근은 학군이나 치안 면에서 어떤가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.양평역 인근은 서울에서 상대적으로 교통과 가격에서 만족도가 높은 지역이지만 학군에 대한 부분은 상대적으로 만족도가 낮은 지역입니다.양평역 인근은 공립학교가 도보권으로 위치했지만 특목고나 자사고 진학률과 서울 주요 대학 진학률을 보면 서울 내 다른 구보다 낮은 편에 속합니다.치안은 무난한 편이고 역 주변 아파트 밀집지역을 벗어사면 좁은 골목과 주택, 빌라 등이 있어 밤에는 조심해야 합니다.서울 내 다른 구와 비교 시 학군, 치안에 있어 높은 수준의 만족도를 주는 지역은 아닙니다.