안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 신혼부부 주택 매수시에 무주택 유지 의견
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.투자 관점에서만 본다면 결혼식 이후 혼인 신고를 하지않은 상태로 유지 시 말씀하신 부부 중 1명의 무주택유지는 추후 청약이나 추가 주택 매입 시 유리한 측면이 있습니다.혼인 신고를 하면 부부 중 한명만 주택을 소유하고 한명은 무주택이라 하더라도 세대로 보기 때문에 무주택에 대한 의미가 없습니다.결혼식을 하더라도 법적으로 혼인 신고를 하지않은 상태에서 부부 중 한명의 무주택은 투자관점에서 추가 주택 매수 시 취등록세 에서 유리하고 이후 매도 시 2주택으로 분류되지 않아 양도소득세에서도 유리합니다. 공공 부분 청약에서도 무주택자 혜택 청약이 가능합니다.감사합니다.
부동산
Q. 서울 아파트 공공분양 청약과 금융소득의 관계
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 아파트 공공분양 청약 시 소득 기준에 있어 금융소득은 연간 2천만원 까지는 소득에 포함하지 않습니다.연간 2천만원이 넘을 경우 2천만원 초과한 금액에 대해 12개월로 나누어 월 근로소득에 포함 시킵니다.연간 금융소득이 2천 4백만원이라고 하면 2천만원을 제외한 400만원에 대해 12개월로 나눈 33만원정도가 합산으로 보시면 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 40대가 결혼하려면 아파트가 꼭 있어야 하나요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지역별 차이는 있지만 대출없이 자기 자본으로 아파트를 매수하는 것은 쉽지않습니다.예전에는 결혼을 위해 남자가 집을 마련하는 것이 당연했지만 요즘은 남여가 함께 반반씩 준비하는 분들도 많이 생기고 있고 꼭 신혼의 시작을 아파트에서 할 필요도 없습니다.본인이 처한 상황과 자금 상황에 맞게 시작하시고 점차 재산을 늘리며 부동산도 키워나가면 됩니다.부동산은 거래 단위가 크기 때문에 절대 대출은 안하겠다라고 생각하지마시고 매월 감당 가능한 수준으로 대출도 활용해야 한다는 점도 고려하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 양도세 비과세 조건 문의드립니다!!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.2019년 입주한 분양 아파트에 대해 매도 시 비과세 요건은 2년이상 보유와 2년 이상 실거주 2가지 조건을 모두 충족해야 양도소득세 비과세가 가능합니다.2017년 8월 3일이전 취득한 주택의 경우 실거주 의무가 지역별 상이하였으나 이후 실거주 의무가 생겨 2019년 분양 아파트라면 양도소득세 비과세를 위해 실거주 2년이 반드시 필요합니다.매도 하시기 전에 임차인 계약 종료 후 소유주가 전입 신고를 진행하시고 전입 신고일로 2년이 경과해야 실거주 2년을 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 청약통장을 해지할지 유지 할지 고민됩니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청약 통장이 필요없는 유주택자라 하더라도 추후 민간 추첨 분양 등을 위해서는 청약 통장이 필요하니 해지하지말고 유지하시길 추천드립니다.청약 통장 납입이 부담된다면 추가로 납입은 하지말고 유지만 하고 계셔도 추후 민간 건설사 아파트 분양 시 추첨을 통해 분양도 가능하며 상황에 따라 이사를 하실 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세금 연장에 관하여 질문합니다..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세로 임대차 계약 후 계약 종료 시 임대인과 임차인의 협의하에 연장 계약 및 보증금에 대한 가감을 결정할 수 있습니다.임대인이 보증금 인상에 대해 무조건 동의할 필요는 없지만 무조건 거절할 수 없는 것이 현실입니다.임대인이 보증금을 인상하는 이유는 주변 시세의 상승에 따른 요구일 가능성이 높은데 임차인이 인상에 거절하면 주변 시세에 맞게 새로운 임차인과 계약을 하고자 할 겁니다.임차인도 임대인의 보증금 인상에 대해 주변 시세 파악, 이사 시 이사비용, 중개수수료 등 부가적인 비용까지 고려해서 보증금 인상과 이사를 비교하시고 합리적인 수준의 협의를 하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 청약 넣을때 아이 한명이면 특공으로 신혼특공이 유리한가요? 아니면 생에 최초 특공이 유리한가요? 20개월 아이 한명입니다 신생아 특공가능해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 청약 시 특별공급 청약은 일반 공급 대비 상대적으로 당첨 가능성이 높으며 1번만 당첨이 가능한 제도 입니다.자녀가 1명 있는 경우에는 생애최초 특별 공급보다는 신혼부부 특별 공급이 유리합니다.생애최초 특별공급은 결혼, 자녀 유무와 상관없고 가점도 없기 때문에 무주택 기간이 짧은 신혼부부의 경우 신혼부부 특별 공급으로 결혼 기간과 자녀에 따른 가점이 부여되 자녀 유무로 당첨 가능성이 높아집니다.자녀와 관련한 특별 공급은 미성년자 자녀 3명 이상 시 가능한 다자녀 특별 공급이 있으면 신생아 1명에 대해 특별 공급을 제공하는 청약은 없습니다.감사합니다.
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Q. 우리나라의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리 나라의 전세 제도는 전세계에는 없는 우리 나라만의 독특한 주택 임대 제도입니다.전세 제도는 명확한 장점과 단점을 갖고 있습니다.장점으로는 임차인 입장에서 전세 보증금을 맡겨놓고 별도의 월세 등 임대료를 납부하지않기 때문에 월세 대비 상대적으로 주거비에 대한 부담없이 일정기간 주택을 임차할 수 있습니다.임대인은 임차인의 월세 대비 상대적으로 큰 자금인 전세 보증금을 활용해 이자 수익, 투자 등을 통해 재산 증식의 수단으로 활용할 수 있습니다.하지만 전세라 하더라도 매매 수준의 비싼 보증금이 필요한 주택도 있어 지역에 따라 임차인은 대출을 통해 자금을 마련해야 하는 경우가 있어 매월 이자가 발생하는 단점도 있습니다.임대인에게 맡긴 보증금의 활용으로 인한 임대인의 투자 실패, 부도, 새로운 임차인의 확보 지연 등 보증금의 반환이 어려운 상황이 자주 발생하기도 합니다.최근 전세 제도를 악용한 사기, 금리 인상, 대출 규제 등으로 월세를 더 선호하는 경향이 있지만 전세 제도의 장점도 있기 때문에 잘 판단하고 결정하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 재개발 사무실에서 사인 받는다는데...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재개발에 따른 소유주 동의를 얻는 절차가 진행 중으로 보여지며 이와 관련한 동의는 소유주가 서명으로 진행해야 합니다.임차인은 동의 및 서명 대상이 아닙니다.소유주인 임대인에게 연락하셔서 상황을 전해주시길 바랍니다.
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Q. 신도시 개발계획으로 인해 토지 보상은 공시지가로 하나요 아니면 최근 실거래가격으로 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.국가 주도 신도시 개발계획에 따른 토지 수용으로 보상을 받는 경우에는 시세와 공시지가 등 모든 데이터 기반으로 감정평가사의 감정을 통해 보상금액이 정해집니다.개발을 주도하는 SH나 LH에서 선임한 감정평가사 1인, 사업지 조합에서 선정한 감정평가사 1인, 그리고 상호 합의로 선정된 추가 1인 총 3명의 감정평가사를 선임하여 명확한 근거기반으로 각자 보상 감정액을 정하고 3명의 감정평가사의 보상 감정액의 평균으로 보상 금액을 정해 보상한다고 보시면 됩니다.