안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 임차인은 21년 최초 계약 후 두 차례 2년단위로 2번의 계약 연장을 하며 현재까지 거주중 입니다.말씀하신 내용으로 판단하면 지난 4년간 2번의 계약 연장의 과정에 계약갱신청구권을 명시적으로 사용한 것은 없다고 보입니다.첫번째 23년은 전세 가격을 낮추어 다시 계약한 것으로 기존 계약의 연장이 아닌 신규 계약으로 봐야합니다.다음으로 25년 초 문자로 상호 협의해 연장한 것은 합의 갱신으로 볼 여지가 높습니다.이에따라 현 임차인은 27년 초 계약 만기 시점에 임대인이 다른 임차인을 받기위해 퇴거 요청 시 계약갱신청구권을 사용한다면 받아줘야 할 상황입니다.
부동산
Q. 집을팔때.시세차익없으면 내는세금이없나용
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.3억 5천만원에 구입한 주택을 동일한 가격인 3억 5천만원에 매도한 경우 주택을 통한 시세 차익이 없기 때문에 별도의 세금은 없습니다.동일한 가격에 팔아 시세차익이 없는 경우에도 세금이 없지만 1주택자가 2년이상 실거주한 주택을 12억원 이내에서 파는 경우 9억까지 발생한 시세차익에 대해 비과세로 별도의 세금은 없습니다.
부동산
Q. 아파트 높은층 살면 병 걸리기도 하나요?..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 고층에 거주한다고 해서 질병에 걸린다는 의학적, 과학적 근거는 없습니다.고층에 대한 높이의 기준 차이도 개인적으로 차이는 있을 것으로 보이지만 전체 층수의 30% 수준의 상층부를 고층으로 보시면 됩니다.10층 기준 1~3층은 저층부, 4~7층은 중간층, 8~10층을 고층부로 보시면 됩니다.고층 거주 시 저층과 중간층 대비 기압차이로 인한 두통을 호소하는 경우는 있지만 뚜렷한 질병이 더 잘 발생한다는 근거는 없습니다.로양층에 대한 기준도 저층과 중간층 보다는 고층부가 전망이 좋고, 채광 확보가 용이, 소음 감소 등에 있어 상대적으로 로얄층으로 판단합니다.
부동산
Q. 지금 집 사야할까요 기다려야할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 가격은 단기적으로 변동은 있겠지만 중장기적으로는 우샹향의 방향성을 지속 유지할 것으로 보입니다.각종 규제로 부동산 가격이 위축된 지금 실수요자를 중심으로 원리금 등 비용 계획에 문제가 없다면 매수하시는 것을 추천드립니다.앞으로 대출 등 규제 강화로 전월세도 지속 상승 예정이라는 점도 참고해서 결정하세요.
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Q. 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 내 아파트 계약 후 취소 건이 4천건을 넘있다는 것은 일반적으로 아파트 계약 및 실거래 신고 후 취소된 숫자입니다부동산 거래는 계약 체결 후 30일 이내 신고의무가 있는데 이후 대출과 관련한 변수, 자금도달 실패, 개인사정 등 다양한 이유로 계약이 취소될 시 취소 신고를 해야합니다.이런 개인 사정, 대출 및 자금 조달 관련 이유로 취소가 되는 경우 외 말씀하신 의도적인 아파트 가격 상승을 위한 시세보다 높은 업계약 후 취소하는 방식의 부동산 가격을 부풀리기 위해 계약 후 취소하는 경우도 있습니다.이런 인위적인 업계약 후 취소는 서울 전역에서 동시다발로 발생하기는 어려우며 특정 단지 및 동네 단위에서 가능합니다.4천건의 대부분은 정상적인 거래 후 각종 이유로 취소한 것으로 보는 것이 타당하며 일부 소수의 인위적인 계약 및 취소는 있을 수 있다고 보시면 되겠습니다.
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Q. 아파트 매도일과 매수일 차이날때 전입신고
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매매 시 매도일과 매수일이 달라 이틀 공백이 생기는 경우 전출신고는 매도일에 진행하시고 전입신고는 매수일에 하시면 됩니다.전입신고는 실제 거주를 시작한 날짜로부터 14일 이내만하시면 되기 때문에 매도일과 매수일 사이에 발생하는 이틀간은 다른 곳에 임니 거주하시고 임시거주지로는 별도로 전입신고를 진행하실 필요는 없고 매수 아파트에 입주일자에 전입신고하시면 됩니다.만약 가능하다면 매수한 아파트의 매도인과 이야기하셔서 매수일을 앞당기는 것도 방법이고, 현재 매수한 아파트에 누군가 거주 상태라면 일정 부분 비용을 제공하여 상호 협의 가능하니 계약 부동산을 통해 조율을 부탁해 보시길 바랍니다.
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Q. 디에이치 대치 에델루이... 근정당권 설정 후 열쇠 지급??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.근저당 설정 후 입주할 수 있도록 열쇠를 지급한다는 것은 재건축 사업을 진행하며 재건축 조합이 공사 대금에 대해 지급을 못해 조합원 물건에 시공사가 근저당을 설정하여 추후 지급 여부가 불투명한 공사 대금에 대해 안전장치를 하고자 하는 것 같습니다.현대건설이 조합 개인의 물건에 근저당을 설정하면 추후 조합에서 공사대금에 대해 미지급 등 상황이 생길 경우 개인 아파트에 대해 경매 신청 등 재산권 행사를 하면 조합원 아파트에 비해가 발생합니다.물론 조합에서 현대건설에 공사대금을 완벽하게 지급하면 근저당은 사라질 겁니다.이런 위험한 요구에 개인적으로 대응하지마시고 조합 회의 등 현재 조합의 재무상황, 미지급 내역 등 요청하시고 필요 시 외부 전문가 선임, 지자체 중대 등을 요청하시길 바랍니다.
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Q. 일자가 아닌 ㅁ자 복도식 아파트는 뭐라고 부르나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문하신 구조의 아파트는 중정형 복도식 아파트 또는 폐쇄형 중정형 아파트라 말합니다.복도식 아파트는 우리가 쉽게 볼 수 있는 일자로 길게 복도가 형성된 일자형 복도식과 ㅁ자 또는 ㄷ자 형태로 가운데 중정이라는 공간을 만들어 놓은 중정형 복도식 또는 폐쇄형 중정형이 있습니다.상층부에서 내려보면 중정의 공간이 뚫려인어 1층이 보이는 구조이며 건축학에서는 코트하우스형 이라고도 합니다. 1970년대부터 복도식 및 중정형 복도식 아파트 또는 폐쇄형 중정형 아파트가 유행했지만 사생활 침해, 복도 소음, 구조로 인한 면적 비효율성 등으로 1990년대부터 계단형 아파트가 인기있는 상황입니다.
부동산
Q. 전세 세입자 중에 대출 없이 전세 계약하는 비율이?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지역에 따라 차이는 있겠지만 수도권의 경우 본인 자금 100%로 전세 임대차 계약을 하는 경우는 매우 드문 경우 입니다.수도권 지역의 전세 가격은 지방 주소도시 매매가격을 추월한 경우도 많고, 상대적으로 전세가격이 높아 10% 정도 수준으로 본인 자금 100%로 전세 없이 계약하는 수준입니다.지방의 경우도 수도권 대비 조금 높지만 대출없이 전세 계약하는 경우는 많지 않으며 10~20% 수준으로 보면 될 듯 합니다.이는 공식적인 자료에 근거한 것은 아니고 개인의 경험 기반으로 이해해주시면 됩니다.
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Q. 수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.상가 임대차 계약를 진행할 때 임대료 산정 방식은 임대인과 임차인 간 합의로 정합니다. 질문자님이 문의하신 것처럼 고정적으로 동일한 임대료를 지급하는 대신 매달 발생하는 매출액 또는 수익과 연동해서 임대료를 산정하고 지급하는 수익연동형 임대료로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 매출 변동이 크고 매출 공개가 가능한 대형 마트, 프렌차이즈 카페, 영화관 등의 업종에서 현재도 계약하는 방식입니다.정해진 금액으로 계약하는 것이 아니기 때문에 계약서 작성 시 명확한 작성에 더 신경쓰셔서 분쟁이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.