안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 성동구, 마포구, 분당, 과천과 같은 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 이유가 규제 풍선효과 영향일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.강남 3구와 용산구의 규제로 인해 규제지역은 매물이 감소하고 거래가 줄면서 초반 안정화의 모습을 보였으나 규제 상황에서도 구매가 성사되는 물건은 연일 신고가를 경신하며 상승하는 모습으로 바뀌어 규제지역의 매수를 고려하는 수요자들이 주변으로 넘어가는 일명 풍선 효과로 성동구, 마포구, 분당, 과천 등 부동산 상승세가 도드라지는 상황입니다.정부는 이런 부분을 예측해 사전에 규제 지역 확대 등 대비책을 준비했어야하지만 별다른 조치가 없어 상승세는 당분간 지속될 것으로 보이고 새롭게 지정하는 곳에서도 비슷한 현상의 반복으로 추가 상승이 예상됩니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 전세 계약서 작성 후 최종 잔금 치룰 때 공인중개사 공석
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 임대차 계약서 작성이 완료된 이후 잔금을 지급하는 상황에서 자격증을 보유한 공인중개사가 참석해야하는 법적 규정은 없으며 잔금 지급 시 공인중개사 참석 유무와 계약서의 효력에는 아무 연관이 없으며 계약서는 법적 효력을 갖습니다.공인중개사 입회하에 계약서를 작성했다면 중개 서비스와 관련한 1차적인 책임은 실장이 아닌 공인중개사가 질 것이고 이후 귀책 사유에 따라 임대인, 임차인, 공인중개사 등이 피해보상을 하는 것 입니다.공인중개사가 인지하지 못한 부분 또는 의도적으로 속이거나 기망한 부분까지 모두 공인중개사가 책임을 지는 것은 아니며 법적으로 책임소재가 있는 부분에 한해 공인중개사에게 책임을 물 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세계약중에 보증금을 돌려받고 월세로 전환도 할 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 중 임차인이 월세 전환 및 보증금 일부 돌려받는 것을 임대인에게 요청할 수 있으나 임대인이 무조건 수용하는 것은 아닙니다.임차인의 요청에 임대인이 허락해 상호 합의가 된다면 가능하지만 임대인이 보증금을 사용해 돌려줄 금액이 없거나 많이 부족한 경우도 있고 전세를 선호해 거절할 수도 있습니다.거절할 경우를 대비해 돌려받는 보증금의 월세 전환 금액을 시세보다 조금 더 올리는 방법 등 임대인이 더 이득이 될 수 있는 추가 제시안도 준비하셔서 거절에 대비할 필요가 있습니다.임대인이 자금 여력이 있어 임차인의 요청을 수용한다면 돌려받는 보증금에 맞게 월세로 환산하여 계약서 수정 진행 후 진행하면 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세를 어떻게 나누는 게 맞는 걸까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 100만원 기준으로 비율적 기준으로 접근하면 55:45가 맞을 수 있지만 기준 비율의 시작점을 50:50으로 설정 시 금액으로 환산하면 50만원:50만원으로 보는 것이 맞고, 금액 환산을 기준 10만원을 더 낸다고 보는 것이 합당해 보입니다.55:45는 비율을 금액으로 환산 시 10만원을 더 내는 것은 맞아 보이지만 절반이라는 기준으로 금액 환산 시 절반인 50에서 5만원 더 내는 것 입니다.일단 기준점을 50:50으로 정할 때 금액인 50만원을 기준으로 큰 방을 쓰는 사람이 10만원을 더 부담한다하면 60만원:40만원으로 하시는 것이 맞는 것 같습니다.감사합니다.
부동산
Q. 문정동 49m2 아파트에도 대거 청약이 몰렸네요..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.한국의 세대 구성의 변화를 보면 기존 4인 가구의 기본 세대 구성이 빠르게 1~2인 가구 중심으로 변화하면서 국민 평형이라고 하는 84제곱이 59제곱으로 변해야 한다는 의견이 지배적인 상황입니다.향후 1~2인 가구의 증가는 더 빠르게 진행될 것으로 보여지며, 자재비와 인건비 상승으로 지속 상승하는 분양가 여파까지 더해지면 59제곱을 국민 평형으로 보는 것이 당연해 지는 수순으로 생각됩니다.말씀하신 49제곱 평형이 1~2인 가구 입장에서는 가격 측면에서 더 매력적으로 느껴질 것이고 송파구는 강남 3구의 하나로 투자 측면에서도 시세 상승을 기대하기 충분해 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 정말 빌라 매매는 추천하지 않는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.빌라를 무조건 사지 말아야하는 것은 아니지만 빌라는 시세 상승을 기대하기 어렵고 시세 확인도 힘들기 때문에 동일한 기간으로 아파트와 비교 시 수익성이나 매도에 있어 아파트보다 불리한 부분이 있어 매매를 신중히 할 필요가 있습니다.보유한 자금이 아파트를 매매할 정도가 아니고 투자관점이 아닌 실거주 관점에서 매수는 좋은 선택일 수 있으나 위치, 시세, 보안, 주차장 등 잘 확인하시고 추후 매도까지 고려해 좋은 물건을 매수하시길 추천드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세계약중 매매시 부동산 복비관련 질문
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세 계약 중 만기 이전에 임차인의 요청으로 조기 계약 종료 시 통상적으로 임차인은 새로운 임차인 확보 시 임대인이 부담해야하는 중개수수료를 지급합니다.만약 임대인이 월세 기준이 아닌 매매로 중개수수료를 요구한다면 그에 응할 필요는 없으며 월세 기준으로 발생하는 중개수수료 분에 대해 지급한다고 하시면 됩니다.월세와 매매는 중개수수료에 있어서 큰 차이가 있기에 임대인의 요구는 통상적이지 않은 요구로 생각하시면 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 근저당 있는 집 월세 계약에서 주의할 점이 궁금해요..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.근저당 설정된 주택에 월세 계약 시 등기부등본 상 소유주가 다수일 경우 소유주 전원의 동의를 통해 계약을 진행해야 합니다.근저당 설정 금액인 7,600만원이 위험한 수준인지에 대한 판단 여부는 시세를 알아야 합니다.시세가 3억인 주택에 7,600만원 근저당이 설정된 상태라면 추후 혹시라도 경매 진행 시 잔액이 보증금보다 많기 때문에 상대적으로 위험하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.반면 시세가 낮은 주택으로 근저당 설정액이 80~90% 수준인 상황이라면 경매 후 보증금 보다 잔액이 적을 수 있기에 위험하다고 판단할 수 있습니다.계약을 진행하신다면 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하시고 수도권은 소액임차인 보호 규정으로 보증금 중 일부는 최우선 변제를 받을 수 있으니 대상 여부도 확인하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 서울시는 왜 재개발 재건축 진행이 어려울까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울시는 노후 아파트, 빌라 등 주택이 많이 있지만 재개발이나 재건축의 사업 진행을 생각보다 많지 않습니다. 여러가지 이유가 있지만 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단 강화 등의 규제로 인해 생각보다 사업성이 낮고, 낮은 사업성으로 인해 공사비, 이주비, 부담금 등 금전적인 부담이 많아 적극적인 사업이 쉽지않습니다.이런 상황에서 재건축이나 재개발이 진행된다면 수요는 많이 있겠지만 기존 주민 등 조합원 입장에서는 부담만 크고 수익성이 낮아 큰 이득이 없다고 판단하는 것 입니다.감사합니다.
부동산
Q. 집값은 떨어질 수 없는걸까요? 앞으로도 상승만 하게 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현 정부는 중장기적으로 공급 확대를 통한 부동산 가격 안정화 및 각종 규제를 통해 투기 제한 등 시도하고 있지만 부동산 가격 상승을 억제하기에는 역부족으로 보입니다.주택 공급확대는 단기적으로 제공되지 어려운 건설의 특성상 2~3년 후에 효과가 나타날 것으로 보여지고, 각종 규제는 규제에 한해 가격 상승 억제는 가능하나 규제 지역이 아닌 지역으로 매수세가 옮겨가며 전체적인 상승을 시키는 모양새고 규제 지역도 매물 감소로 거래 시 신고가를 갱신하는 상황입니다.지역별 공급의 불균형, 공급 대비 수요의 증가, 수도권 및 광역도시 쏠림 등 구조적인 부분의 대책이 부족한 상황으로 부동산 가격은 단기간 하락하기 쉽지않아 보이며 중장기적으로도 가격 안정화 및 하락보다는 꾸준한 상승세가 더 유력해 보입니다.감사합니다.