안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 아파트 매도자가 중도금 납부상태에서 매매취소를 요구하면 어떻게 하나요.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매매 계약 체결 후 매도인에게 계약금과 중도금까지 지급한 상황이라면 매도인 또는 매수인은 일방적인 취소는 불가합니다.매도인이 일방적인 취소를 요청한다면 일단 내용증명 먼저 발송하시고 계약 이행을 요청하여 추후 소송을 대비하여야 합니다.매수인도 계약 취소에 동의하시면 배액배상을 요청하는 내용으로 내용증명 작성하시고 계약 취소에 동의하지 않으시면 계약 이행에 대한 내용으로 내용증명을 작성, 발송하시면 됩니다.내용증명 발송에도 묵묵부답이면 매매이행 청구 소송 또는 손해배상 청구 소송을 진행하는 방법으로 법적 대응하셔야합니다.
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Q. 아파트 전세 2년 후 집주인이 전세금 인상 할수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 전세 만료 후 임대인은 주변시세 등을 고려하여 보증금 인상을 요청할 수 있으며 임차인은 무조건 수용하기 보다는 주변시세를 고려하여 적당한 수준의 인상 여부를 파악해 협의해주시면 됩니다.계약갱신청구권을 사용하는 경우에 한해 기존 보증금 대비 5% 한도에서 증액이 가능하며 계약갱신청구권을 사용하는 경우가 아니라면 임대인은 별도의 규정 없이 원하는 금액을 인상할 수 있습니다.임차인 입장에서 임대인의 보증금 인상이 합리적인 수준인지 판단하시고 계약 여부를 판단하시고 부당한 경우 협상을 통해 절충점을 찾는 것 외에 방법은 없습니다.계약 연장을 안할 시 발생하는 이사비용, 중개수수료 등 장단점을 고려하여 판단하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 청약에 당첨되기 위해서 거짓으로 정보를 기재하는 행위..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 분양 청약 시 가점 확보를 위해 거짓 정보를 기반으로 청약하는 경우가 많이 있습니다.실수로 인한 입력도 있지만 가점을 높이기 위해 위장전입을 통한 부양가족 점수를 높이는 방법이 이번에 큰 이슈가 된 상황입니다.청약 당첨을 위해 의도적 부양가족 가점 등을 높이는 등 불법이 확인된 경우 주택법에 의거하여 당첨취소, 10년간 청약금지와 더불어 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금형에 처해질 수 있는 불법입니다.최근 정부는 청약 제도를 불편법으로 악용하는 부분에 있어 제재를 강화할 예정에 있습니다.감사합니다.
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Q. 공공분양 잔여세대 추가 모집공고 관련 주담대
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.보금자리론은 공공분양 분양 계약서 상 분양 가격 또는 KB시세 중 낮은 금액을 기준으로 대출한도를 산정합니다. 발코니 확장비나 선택 옵션이 계약서상 분양가격에 포함해 기재되어 있다면 분양가격으로 인정받아 발코니 확장비나 선택 옵션을 포함한 총 금액에서 70% 금액을 대출 받을 수 있습니다.만약 발코니 확장비나 선택 옵션이 별도 계약서로 작성하여 분양가에 포함되지 않는다면 대출 금액 산정 시 제외 됩니다.감사합니다.
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Q. 부동산 전세사기 예방법이 몹시도 궁금해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 전세 사기를 예방하려면 계약하고자 하는 주택에 대해 등기부등본을 확인해서 과도한 대출, 근저당 금액, 압류 등 과도한 권리 제한이 있는지 확인부터 해야 합니다.대출이 많다면 계약 만기 시 보증금을 돌려받기 어렵거나 경매로 넘어가 보증금을 잃을 수 있습니다.계약 시 등기부등본 상의 소유주가 맞는지 신분증과 반드시 대조해 소유주 본인과 직접 계약을 하는 것을 추천드립니다.임대차 계약서에는 확정일자와 전입신고를 특약사항으로 기재하여 대항력을 확보할 수 있도록 해야 합니다. 전세 사기 예방을 위해 전세금 반환보증보험에 가입하면 만약의 사태에 대비할 수 있습니다. 위 내용과 함께 계약은 반드시 부동산 중개 사무소를 통해 공인중개사와 진행하시면 전세 사기에 대해 예방하는데 큰 도움이 될 겁니다.감사합니다.
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Q. 임대차 계약 시 보증금 및 임대료 조건?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대친 계약 시 보증금과 임대료 또는 월세는 통상 동일 지역 내 시세를 통해 형성되어 있습니다.기본적인 시세를 바탕으로 보증금과 임대료 또는 월세가 형성된 상황에서 역세권, 신축 및 구축 여부, 빌트인 여부 등을 토대로 임대료 또는 월세의 가감이 발생합니다.임대료 및 월세의 지급일자는 임대인과 임차인이 협의하여 특정일자를 정하기도 하지만 보통 입주일자를 기준으로 계좌 입금 방식으로 지급합니다.
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Q. 집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택을 매수할 때 공동명의를 하면 세금 측면에서 종합부동산세와 매도 시 양도소득세에 있어 절세가 가능합니다.주택 매수 후 매도 시점에 양도차익에 대해 부부가 각각 기본 공제를 받을 수 있고 종합부동산세를 산출하는 경우에도 부부 각각으로 나누어 산출하기에 과세표준 금액을 낮춰 절세가 가능합니다.추후 상속이나 증여를 하는 경우에도 각자 지분에 따라 상속이나 증여를 하기에 상속세, 증여세에 있어서도 유리한 측면이 있습니다.단독명의는 절세 측면보다 재산의 관리 측면에서 유리한 측면은 있으나 절세가 어려워 요즘은 공동명의로 많이 진행하는 추세입니다.감사합니다.
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Q. 우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리나라의 현실상 수도권 집중 및 선호하는 이유는 지방 대비 혜택이 많기 때문입니다.수도권은 지방 대비 교통 인프라, 문화시설, 의료 시설, 일자리, 교육 혜택 등이 상대적으로 많기 때문에 인구가 몰리는 것이고 인구 밀집에 따라 한정된 주택이 수요에 급증으로 올라가는 것 입니다.정부에서는 정부부처 이동, 산업단지 조성 등 노력을 하고 있지만 단기간에 효과를 보기는 어려운 현실로 지역간 격차는 계속 벌어집니다.감사합니다.
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Q. 안녕하세요 질문이있어 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문주신 내용은 임대인과 임차인간 협의의 문제입니다.원칙적으로 임차인은 계약서에 작성한 보증금과 월세를 정해진 날짜에 지급하고 임대인은 주택을 임대하는 것 입니다.계약서의 상호의무가 이행되지않으면 계약해지를 할 수 있습니다.다만 임대인이 임차인의 사정을 고려하여 미 입금된 보증금을 월세로 계산하여 입금시점까지 받거나 하는 방식으로 협의하여 상호 동의한다면 계약의 수정이 가능합니다.임대인에게 사정을 설명하시고 잘 협의하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 소유자 동의 없이 재개발시 공공청사로 결정
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.국가의 재개발 구역 지정 및 수용은 개별 소유주의 동의 여부와 상관없이 구역 내 전체 소유주의 동의 비율에 따라 사업 진행이 가능합니다.도시 및 주거환경정비법과 국토계획법에 근거하여 재개발의 경우 전체 주택 소유자의 75% 이상, 토지 소유자의 50% 이상 동의 시 사업진행이 가능하며 기준 이상의 동의를 득한 경우 보상 단계에서 보상금을 반드시 지급해야 합니다.보상금은 사업시행사에서 1명, 재개발 구역의 조합_주민이 1명, 상호 협의하에 추가 1명으로 총 3명이 감정평가사를 선정하여 각자 토지, 주택 등에 대한 감정을 진행하고 감정가 평균을 산출하여 보상금을 결정하고 상호 협의를 통해 최종 보상금을 결정해 사업을 진행하거나 만족스러운 금액이 아닐 시 행정소송등을 진행하기도 합니다.감사합니다.