안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 집값은 떨어질 수 없는걸까요? 앞으로도 상승만 하게 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현 정부는 중장기적으로 공급 확대를 통한 부동산 가격 안정화 및 각종 규제를 통해 투기 제한 등 시도하고 있지만 부동산 가격 상승을 억제하기에는 역부족으로 보입니다.주택 공급확대는 단기적으로 제공되지 어려운 건설의 특성상 2~3년 후에 효과가 나타날 것으로 보여지고, 각종 규제는 규제에 한해 가격 상승 억제는 가능하나 규제 지역이 아닌 지역으로 매수세가 옮겨가며 전체적인 상승을 시키는 모양새고 규제 지역도 매물 감소로 거래 시 신고가를 갱신하는 상황입니다.지역별 공급의 불균형, 공급 대비 수요의 증가, 수도권 및 광역도시 쏠림 등 구조적인 부분의 대책이 부족한 상황으로 부동산 가격은 단기간 하락하기 쉽지않아 보이며 중장기적으로도 가격 안정화 및 하락보다는 꾸준한 상승세가 더 유력해 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 전세시장은 결국 사라지게될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리나라의 전세 제도는 전세계적으로 찾아보기 힘든 독특한 임대제도이며 명확한 장단점을 갖고 있습니다.매매하기 힘든 수준의 자금을 보유한 사람들이 매월 월세를 납부하지 않아도 보증금을 맡겨놓고 안정적으로 주거를 해결할 수 있고 임대인은 보증금을 활용해 이자 등 수익을 얻을 수 있습니다.그러나 전세금의 급등, 대출규제 및 대출 시 이자 부담, 전세 사기 등 위험 요소도 명확해 최근 월세 시장이 확대하는 모습을 보입니다.전세 제도의 보완 등을 정부에서 추진하는 상황으로 사라지기 보다는 안전하게 유지될 가능성이 더 높아 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 매매중인 원룸을 월세계약했습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.월세로 임대차 계약을 한 경우 임대차 계약 기간에는 사전 협의 또는 계약서에 특약으로 임대인의 매매에 집안을 보여 준다 등 특약 사항이 없다면 무조건 집을 보여줄 의무는 없습니다.지속적인 임대인의 무리한 요구에는 명확히 거절의사를 밝히시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 청약 잔금대출 시, 주택담보대출 규제 기준일은 언제인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청약과 관련한 잔금 대출 시 주택담보대출의 규제를 적용하는 시점은 규제의 강화와 규제의 완화 시점으로 나눌 수 있습니다.대출을 힘들게 하거나 대출 한도를 줄이는 강화 시점은 정해진 날짜 이후부터 적용하며 이전에 진행, 계약, 완료된 건에는 영향을 미치지 않습니다.2025년 6월 27일 대출 한도 규제도 6억원 한도에 대해 기존 공고일 기준 청약자에게는 적용되지 않습니다. 대출을 받기 쉽게하거나 대출 한도늘 늘리지는 규제가 완화되는 경우에는 기존의 강화된 규제가 아닌 대출을 실행하는 시점이 완화된 규제가 적용됩니다.2025년 6월 27일 이전 공고일로 6억 대출 규제를 받지 않은 상황에서 청약 했다면 잔금 대출 시 6억 대출 규제는 받지 않습니다.만약 수년 후 대출 실행 시점에 5억으로 대출 규제가 강화되었다 하더라도 규제 대상이 아닙니다.반대로 대출 실행 시점에 규제가 풀려 그럴일은 없겠지만 집값의 100%가 대출 가능하다면 대출 시점을 기준으로 100% 대출이 가능합니다.감사합니다.
부동산
Q. 안녕하세요 아파트 매매 후 자금조달계획서 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매수에 따른 자금조달계획서 는 실거래 신고 시 제출하는 자료로 국세청에서 자금조달계획서와 실제 자금의 흐름 분석을 통해 불편법증여와 자금출서 조사의 근거로 활용하는 자료입니다.실제 자금 흐름과 100% 일치하기는 어렵겠지만 최대한 실제 자금 흐름에 따라 정확하게 기재해야 합니다.기재내용과 5~10% 수준의 오차는 추후 소명이 가능하겠지만 수억의 오차는 소명이 불가할 겁니다.혼인증여는 법적으로 혼인 신고 후 2년 내 증여가 진행될 시 공제 가능하기에 질문주신 내용을 보면 혼인증여로 계획 중인 부모님의 자금은 혼인 이전에 받는다면 혼인증여로 볼 수 없으면 일반 증여로 판단해 추징 대상입니다.배우자가 아닌 여자친구 상태에서 제공하는 5천만원도 배우자 공제 대상이 아니기에 증여로 판단해야 합니다.지금 상황에서 방법은 일단 부모님의 자금 1.5억과 여자친구의 자금 5천만원 모두 금전소비대차계약서나 차용증을 각각 작성하고 매월 실제 이자를 지급하여 이력을 남겨야 합니다.이를 근거로 증여가 아닌 금전 대여로 증여에 대한 추징을 피하시고 추후 혼인신고를 하고나서 부모님과 여자친구의 자금에 대해 부모님은 혼인증여, 여자친구는 배우자 증여를 통해 비과세 혜택을 받는 것이 현실적으로 증여세 발생을 피할 수 있습니다.위 방법으로 진행 시 세무사의 법적 검토가 필요하니 자금조달계획서 작성 및 제출 전 금액과 시점에 대해 전문가의 상담 후 진행하시길 추천드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 경매는 어떻게 참여해야 하나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 경매에 참여하려면 대법원 경매 정보 사이트나 온비드 사이트에서 경매로 나온 물건에 대해 먼저 확인하시면 됩니다.물건을 확인하시고 물건의 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획에대해 확인하셔서 근저당, 대출내역, 점유자 유무 등 확인하여 경매 참여 여부를 결정하시면 됩니다.경매 참여를 결정하시면 최저입찰가 기준 10%의 보증금을 납부해야하니 준비하시고 신분증과 도장을 챙기셔서 법원 현장에서 입찰에 참여하시거나 온라인 전자입찰로 위 사이트에서 경매에 참여하시면 됩니다.낙찰을 받으신 경우 정해진 기간 내 잔금을 납부하시고 소유권 이전 등기를 진행하면 됩니다.만약 점유자가 있다면 명도 협의를 진행해 퇴거를 시키시고 점유자가 거절 시 명도 집행을 통해 퇴거시키시면 경매 절차가 끝납니다.감사합니다.
부동산
Q. 사무실 계약만기 1개월전 퇴실시 복비문제
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문주신 임차인분께서 계약 만료 전에 계약 종료를 요청하신 것이 아니고 새로운 임차인과 임대인의 협의에 의해 질문주신 임차인에게 조기 퇴거를 요청한 상황이기 때문에 현 임차인분이 임대인의 중개수수료를 대신 지급할 필요는 없습니다.임대인과 부동산에 이 부분을 말씀하시고 임대인 중개수수료는 지급 할 수 없다고 하시면 됩니다.만약 이런 상황에서도 지속적으로 임대인의 중개수수료 지급을 요청하면 조기 퇴거를 수용할 수 없고 기존 계약서에 명시된 종료일에 퇴거한다고 말씀하시면 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세를 월세로 바꿀 때 몇 개월 전에 논의?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 전세로 임대중인 계약을 월세로 전환하려면 임대인의 보증금 반환에 필요한 자금 확보 등 시간이 필요하니 최대한 일찍 의사 표현하는 것이 좋으며 최소 3개월 전에는 의사 표현해야합니다.계약 기간 중이라면 임대인은 전세에서 월세로 전환하는 것에 동의할 의무는 없으나 임대인과 임차인간 합의 시 전환 가능합니다.전세에서 월세 전환 시 주변 시세를 잘 파악하셔서 협의하시고 잘 계약 하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 매매시 본계약 날짜 바꾸자고 하는데요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.본 계약서 작성 일자를 바꾸는 것은 매도자와 매수자 상호 협의에 의해 변경 가능합니다.본 계약서 작성 일자 변경 요청 및 변경만으로 계약 파기의 사유로 보기는 어렵습니다.다만 본 계약서 작성 일자 변경으로 인해 대출 불가 등 영향이 생겨 계약을 하지 못하는 상황이 발생하는 등 피해가 발생했다면 임대인에게 책임을 물 수 있습니다.책임을 물기 위해서는 임대인의 계약 일자 변경 시 예상되는 문제에 대해 사전에 임대인에게 알리고, 계약 시 특약 사항에 임대인의 요청에 의한 계약일 연기가 원인으로 대출 불가 시 계약 무효 및 피해에 대해 매수인에게 보상한다 등의 내용을 넣어 계약하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 건축물대장과 등기부등본 상 오피스텔 주거용인지 확인방법
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.건축물대장과 등기부등본 상 상이하게 기재되어 혼란이 있으신 것 같습니다.오피스털이 주거용인지 법적으로 판단하기 위해서는 건축물대장을 보면 됩니다.건축물대장에 주거용 기재없이 오피스텔이라고만 기재 시 법적으로 주거용은 아닙니다.등기부등본에 주거용으로 기재한 것을 참고용이지 법적 효력은 없습니다.건축물대장이 법적 효력을 갖는 서류이니 건축물대장을 보시고 판단하시고 오피스텔 이라고만 기재된 상태라면 주거용이 아닌 업무용으로 보시면 됩니다.감사합니다.