안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 분양가 및 시세 안정는 모든 정부의 중점 과제이자 주요 공약 중 하나입니다.분양가는 토지가격 상승, 보상금 인상, 자재비 및 인건비 상승 등이 지속 상승하는 모습으로 분양가를 낮추는 것은 사실상 시간에 지남에 따라 증가하지 하락할 가능성은 없습니다.그렇기때문에 정부는 분양 후 아파트 시세가 급격히 증가하여 부동산 주거 안정화를 저해하는 투기 위주의 규제를 시행하며 관리하려고 하지만 이 또한 비 규제 지역 위주로 급등락이 발생하는 상황입니다.부동산 안정화는 쉽지않아 보이지만 정부는 지속적으로 규제와 공급 확대 등 노력하는 중이니 지켜보는 것이 맞는 것 같습니다.감사합니다.
부동산
Q. 재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재건축은 노후화된 아파트를 철거 후 다시 짓는 방식이고 재개발은 노후 구도심의 다가구, 다세대, 일반주택 등을 철거 후 기반 시설과 함께 건설하는 방식입니다.재건축과 재개발 모두 도시 및 주거환경정비법에 의거해 진행하며 재건축은 소유주를 중심으로 재개발은 토지 소유주와 주택 소유주를 중심으로 진행합니다.재건축과 재개발의 절차적 차이는 크게없고 대상 지정하고, 조합 설립, 보상협의, 이주, 철거 및 착공, 입주 단계로 진행하며 재건축의 경우 법적으로 준공 후 최소 30년 이상 연한 및 안전 진단을 통해 재건축 여부를 결정하는 단계가 차이점입니다.재건축 투자 시 분양가 상한제, 자재비 및 인건비 상승 등으로 수익이 발생할 수 있을지 잘 보시고, 재개발의 경우 토지소유주, 주태소유주, 세입자 등 이해관계자가 많아 사업이 지연되는 경우가 많아 유의해야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 상가를 사서 주택으로 개조가 가능한가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.상가 매수하여 주택용으로 사용하려면 반드시 건축물대장상 용도를 주택으로 변경하는 절차가 필요합니다.단순히 상가 내부를 방처럼 꾸미고 거주하는 것은 불법이고 적발 시 이행강제금 부과 등 법적 책임이 따르고 전입신고도 불가합니다.주택으로 사용하기 위해서는 구청 건축과에 신고 후 주택 기준에 맞게 내외부 공사를 진행 후 용도변경 승인 후 주택으로 사용 가능합니다.감사합니다.
부동산
Q. 한구의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리 나라의 전세 제도는 우리 나라의 독특한 주택 임대 제도이며 명확한 장점과 단점을 갖고 있습니다.장점으로는 임차인 입장에서 전세 보증금을 맡겨놓고 별도의 월세 등 임대료를 납부하지않기 때문에 월세 대비 상대적으로 주거비에 대한 부담없이 일정기간 주택을 임차할 수 있습니다.임대인은 임차인의 월세 대비 상대적으로 큰 자금인 전세 보증금을 활용해 이자 수익, 투자 등을 통해 재산 증식의 수단으로 활용할 수 있습니다.하지만 전세라 하더라도 매매 수준의 비싼 보증금이 필요한 주택도 있어 지역에 따라 임차인은 대출을 통해 자금을 마련해야 하는 경우가 있어 매월 이자가 발생하는 단점도 있습니다.임대인에게 맡긴 보증금의 활용으로 인한 임대인의 투자 실패, 부도, 새로운 임차인의 확보 지연 등 보증금의 반환이 어려운 상황이 자주 발생하기도 합니다.최근 전세 제도를 악용한 사기, 금리 인상, 대출 규제 등으로 월세를 더 선호하는 경향이 있지만 전세 제도의 장점도 있기 때문에 잘 판단하고 결정하시길 바랍니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하면 바로 부동산을 개업해도 되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득 후 본인이 원하면 버로 부동산 중개 사무소 개업이 가능합니다.다만 이론적으로 준비하고 학습한 자격증 시험과는 달리 현장에서 실무를 하는데는 영업력, 경험 등 현장에서 근무해야 얻을 수 있는 것들이 있습니다.자격증 취득 후 바로 개업을 하시기 보다는 다른 부동산 중개사무소에서 최소 1년은 근무하시면서 경험과 노하우도 배우시고, 부동산업의 미래에 대해 천천히 알아보시고 개업을 준비하시길 바랍니다감사합니다.
부동산
Q. 전세 연장 계약 관련된 질문 있습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 계약 연장 후 임차인의 요청으로 계약을 중도에 해지하고자 하면 3개월 이전에 임대인에게 해지 희망 사실을 통보하면 됩니다.새로운 임차인 확보, 중개수수료 등 부담할 필요없이 3개월 후 계약은 만료되니 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사 1차 시험 막바지 준비는 기출문제를 풀어보시길 추천드립니다.실제 시험과 동일한 시간대와 시간 동안 기출 문제를 풀어보시고 틀린 문제를 정리하여 오답률을 줄이시는 방법으로 마지막 시험 대비를 하시길 바랍니다.꼭 합격하시길 기원합니다.감사합니다.
부동산
Q. 서울 부동산 주간 매매가격지수가 상승한 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 부동산 가격 상승 억제를 위해 규제 정책과 공급 방향에 대해 발표했는데도 불구하고 규제 정책 발표 직후 급감한 거래 및 가격이 점차 주변 비규제 지역으로 거래가 이동하여 전체적인 가격 상승을 부추기는 모습입니다.규제로 인해 감소한 매물로 공급이 부족하니 실제 매수자는 부족한 공급의 높아진 가격으로 매수하니 거래는 줄었지만 신고가는 계속 나오는 상황이며 규제의 풍선효과로 주변 부동산 가격이 높아지는 상황입니다.추가로 대규모 공급 대책도 발표하였으나 부동산은 건설 및 입주까지 2~3년 이상 시간이 필요하기에 중장기적으로는 공급 확대에 따른 부동산 가격 안정화 가능성은 있지만 단기적으로는 공급 부족으로 인한 실사용자 중심의 가격상승은 막기 어려워 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트를 매매하고싶은데 조언을구합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.자기 자본 6천만원으로 매수 가능한 수준의 아파트 매매가를 보면 규제지역의 경우 3억 기준 매매가의 40% 수준 대출이 가능해 1억 2천만원을 더해 1억 8천만원 수준으로 현재 자기 자본 외 1억 2천만원 정도 있어야 3억 수준의 아파트 매수를 할 수 있으나 규제지역 내 이정도 가격대의 매물은 없습니다.규제 지역 외 3억 기준 70% 정도 대출이 가능해 2억 1천만원에 자기 자본을 더해도 3천만원 정도의 추가 자본이 필요합니다.추가로 아파트 매수 시 매매가격 외 취등록세, 중개수수료, 수리, 이사비용 등 기타 비용도 생각해서 여유롭게 예산을 잡으시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 매매후 불법증축 확인한경우.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매수 후 발코니 확장이 미신고 불법 증축인 것을 아셨다면 양성화 및 매도인과 중개인에게 책임을 물어야 합니다.발코니 미신고 불법 증축의 경우 매수인에게 매수 시 고지하지 않았다면 매도인은 중대하자에 대한 하자담보책임이 있으며, 중개인은 중개 대상물 확인 및 설명 의무 위반의 법적 책임이 있습니다.먼저 관할 구청 건축과에 매수 후 불법 확장에 대해 인지하였다는 것을 신고하여 발코니 확장이 가능한 상황이었는지 확인이 필요하고요, 현 상태로 사용해도 안전 및 구조상 문제가 없다면 이행강제금 처분 후 사용 승인 받아 지속 사용 및 인테리어 공사를 진행하시면 됩니다.만약 확장이 안전 및 구조 등이 사유로 불가하다면 원상복구 명령을 받고 복구를 해야하며 미조치 시 지속적인 과태료 처분을 받습니다.이런 피해에 대해 매매 계약서, 건축물대장, 현장 사진, 리모델링 업체 진술, 이행강제처분 내역 및 이행강제금 입금, 과태료 등 입증자료를 근거로 임대인을 대상으로 내용증명 발송을 통해 피해에 대해 보상을 요청하시고 거절 시 손해배상 청구를 진행 해야합니다.중개사에게도 배상책임보험을 통한 보상 접수를 요청하시고 거절 시 손해배상 청구를 진행해야 합니다.소송으로 진행하기 전 중개사 협회 분쟁조정, 법률구조공단 등에 중재 제도에 대해 상담해 보시고 자행하시길 바랍니다.감사합니다.