안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 2년 전세계약 후 이사 갭투자로 오래살사람 구해준다더니
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안타깝지만, 말씀하신 내용 만으로는 기존 집주인의 과실을 문서상으로 입증하기는 어려울 것 같습니다. 현재 기존 집주인이 갭투자로 오래 전세놓을 사람에게 판다고 해 놓고, 실거주자와 계약을 해서 오래 살것 생각하고 집 수리에 들인 돈을 배상받지도 못하는 상황에 놓이신 것 같습니다. 게다가 이사비용 정도는 지원을 해 준다고 했는데, 연락이 두절되어 받아 내지도 못하고 계시구요.참 마음이 안좋습니다만, 문자로 협의 한 내용을 가지고는 이사비용 100만원을 소송이나 기타 다른 방식으로 법적으로 받아낼 수가 없는 상황입니다.다만, 확인하실 내용이 있습니다. 그동안 몇년 정도 전세를 사셨는지와, 계약갱신청구권의 권한이 남아 있는지를 확인하여 갱신청구권을 사용할 수 있다면 전세계약 기간을 연장할 수 있으므로, 새로운 집주인은 질문자님의 전세계약을 인수해야 합니다. 해당 내용을 잘 확인하시어, 검토해 보시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집 사고싶은데 용자금있다고했어 어떡학할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.융자란 근저당을 의미하며 대출이 있는 집이라는 것입니다. 물론 매매하셔도 됩니다. 다만 몇가지 확인하실 사항이 있으니 꼭 확인하고 구매하시길 바래요.등기부 등본 확인입니다. 집에 잡혀있는 융자금액과 은행이름을 확인하세요. 채권최고액이 실제 대출보다 크게 표기될 수 있으니 이점 참조하시길 바랍니다. 매도인과 협의하여 근저당 등기를 말소 후 매매하거나, 매매와 동시에 말소하는 것으로 협의하시길 바랍니다. 은행대출 실행 조건을 확인하세요. 만약에 질문자님이 매매 시 대출이 필요한 경우 기존 근저당이 말소되지 않으면 대출이 나오지 않습니다. 계약서에 특약을 적으세요.잔금일에 기존 근저당 말소하지 않으면 계약 해제 및 계약금 배액 반환또는, 매수인 대출 미승인시 계약금 반환 후 해제 가능 등.이런 조건이면 융자 있는 집도 마음놓고 거래하시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 소유권 이전 후 임시거주 가능한지요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 계약 시, 잔금 후 일정 유예후 인도 조건을 특약으로 넣는 방식을 실무에서도 종종 사용합니다. 매수인과 협의해서 특약을 계약서에 명시하면, 법적으로도 효력이 있고, 분쟁예방도 가능합니다. 이후 계획으로는 A 아파트를 매도하고 대출받아서 C 아파트로 이사 후 6개월 이내에 B 아파트도 매도할 예정이라고 하셨는데, 아래 사항을 좀 주의해주세요.첫번째로 C 아파트 주담대 실행조건이 "기존주택 처분" 일가능성이 높습니다. 일명 1주택 전환조건이라고 하는데요. 이것을 걸 수 있기 때문에 조건에 맞추기 위해 주의를 기울여야합니다.둘째로는 6개월 이내에 B 아파트를 매도해야 한다는 조건이라면, 해당 기한 내 매도가 되지 않을 경우 일시상환을 요구받을 수도 있으므로, 시장상황이나 매각 가능성 등을 잘 검토해야 합니다. 세번째로 대출 실행 시점에서 A 아파트 소유권이 완전 이전되었고 B 아파트는 아직 소유중이지만 처분예정이라는 점을 증빙할수 있는 사전협의 를 통해 대출 실행이 가능하도록 조율해보아야 합니다. 관련 증빙서류( 매매계약서, 처분계획서 등)을 준비하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 공실이였던빌라관리비미납이있는데납부해야되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.빌라나 아파트 등 다세대 주택의 경우, 공실 여부와 관계없이 관리비는 소유주가 부담합니다. 즉, 실제로 거주하지 않더라도 일정 기간 동안 소유했다면, 해당 기간 동안 공용 관리비, 청소비, 경비비, 정기 점검비 등 공용 공간에 대한 관리비를 납부해야 합니다. 이는 공동주택 관리 규정이나 공동주택법의 일반 원칙입니다. 세대별 전기료나 수도료 등 개별 사용료에 따라 결정되는 비용은 사용하지 않는 공간에는 부과되지 않지만, 공동 관리비는 모든 세대가 부담하는 비용이므로 거주 여부와 관계없이 납부해야 합니다. 빌라 관리자가 공실을 알고 있었다고 해서 관리비가 면제되는 것은 아닙니다. 오히려 상대방이 배려 차원에서 기다렸거나, 정산이 지연되어 이제서야 언급되었을 수 있습니다. 관리사무소나 관리업체에 연락하여 미납 금액 내역을 확인하고, 정확한 계산 기준 및 내용을 검토한 후 납부하시기 바랍니다. 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 납부하는 것이 좋습니다. 잘 확인하시어 분쟁을 피하고 원만한 해결 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 주담대와 집 등기 케이스마다 가계약 및 본계약 특약 그리고 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 아파트 구매를 준비할 때는 주택 담보 대출(주택담보대출), 세입자 문제, 담보 대출 상환 등 여러 가지 문제가 발생합니다. 매매 절차, 특별 계약서 작성 방법, 대출 등은 각 주택의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 현명한 계획이 필요합니다. 주택 매매는 일반적으로 예비계약, 본계약, 중간잔금 및 잔금, 등기이전, 입주 순으로 진행됩니다. 예비계약은 보통 100만 원에서 300만 원 정도이며, 매수 의사를 확인하는 용도로만 사용됩니다. 이 단계에서는 간이계약서와 특별계약서를 작성하면 안전합니다. 본계약에서는 매매대금의 약 10%를 계약금으로 지급합니다. 특별계약서에는 대출 실행 조건, 임차인 인도 조건, 담보권 해지 관련 사항 등을 명시해야 합니다. 중간잔금은 상황에 따라 생략할 수 있습니다. 잔금은 대부분 등기이전과 동시에 지급됩니다. 기존 임차인이 잔금 납부일에 이사를 나가기 때문에 대출 실행과 등기이전을 동시에 진행해야 하므로, 일정 조정과 사전 준비가 매우 중요합니다.1호 주택의 매매가는 11억 9천만 원이며, 현재 거주 중인 전세 보증금 55억 원을 잔금 납부 전에 반환하는 조건으로 매입합니다. 이 경우, 최대 60억 원의 주담보 대출로 전세 보증금 55억 원을 상환할 수 있습니다. 그러나 실질적으로 은행에서는 대출금 상환과 대출금 지급이 최종 상환 시점에 정확히 동시에 이루어져야 하므로, 이 대출은 은행이 임차인에게 직접 돈을 송금하거나 매도인을 통해 자금을 이체하는 방식으로 운영됩니다. 또한, 임차인의 퇴실 확인이 이루어지지 않을 경우 계약을 해지하는 특약이 있어야 하며, 대출금 상환이 불가능할 경우 보증금을 반환받을 수 있는 조항도 있어야 합니다.2호 주택은 11억 6,500만 원에 임대차권이 첨부된 매매가로 거래되고 있으며, 현재 거주 중인 임차인이 보유한 보증금 25억 원은 매도인 소유입니다. 계약금만 받으면 보증금을 반환받을 수 있는 이 제도는 계약금만 주면 임차인이 이사를 갈 수 있는 제도입니다. 이 주택에는 62억 7,000만 원에 달하는 부동산 담보대출이 설정되어 있으므로, 신규 담보대출 실행을 위해서는 기존 담보대출을 해지해야 합니다. 기존 대출금 상환 및 해지, 신규 담보대출 실행은 잔금 납부일과 같은 날에 이루어져야 하므로, 모든 해지 관련 서류 및 인감은 사전에 준비하는 것이 매우 중요합니다. 특별계약서에는 매도인이 계약금 수령 후 임차인의 이사를 완료해야 하며, 해지 증빙 서류를 제출하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항을 명시해야 합니다.3번 주택은 11억 4천만 원에 매매될 예정이며, 임차인이 없으므로 담보대출은 62억 7천만 원입니다. 구조적으로는 이 사례가 두 번째로 구조적 용이성이 높습니다. 기존 담보대출은 만기일에 해지 후 동시에 새로운 담보대출을 실행할 수 있으며, 임차인 별도 문제 및 중간 납부 처리 문제가 없어 절차가 비교적 간단합니다. 다만, 2번 주택과 마찬가지로 기존 담보대출을 해지하지 않으면 새로운 담보대출을 실행할 수 없으므로 해지 협조를 특약으로 하고, 만기일 전에 해지 서류를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 1번 주택의 경우, 전세 임차인의 보증금 반환이 대출 실행과 직결되기 때문에 일정 조정이 필요합니다. 2번 주택의 경우, 임차인의 퇴거를 유도하기 위해 중간 대금을 지불해야 하며, 동시에 담보대출을 해지해야 합니다. 3번 주택은 비교적 간단하지만 기존 담보대출 해지와 관련하여 명확한 협의와 특별 계약이 필요합니다.검토하시어 성공적인 계약 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.