안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 제가 건축사무소장 부모님의 권유로 공인중개사 자격증을 공부하는데요. 제가 공인중개사가 된다면 첫 번째로 하고 싶은 것이 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비하시는 군요. 사실 시험은 시험일 뿐이고, 자격은 자격일 뿐입니다. 자격을 따고 나면 공부를 한 것을 토대로 법적인 관계나 위험한 물건, 업무 처리 순서 등은 잘 알게 되지만, 땅을 보는 안목이라는 것은 별도로 공부를 하고 키워나가야 하는 것입니다. 임장을 해 보고, 해당 토지가 가격이 적합한지를 조사해 보고, 어떤 특징이 있는지 임장노트를 작성을 해보시면 도움이 될 것입니다. 결론적으로는 땅보는 안목은 별도의 노력이 필요한 것이며, 자격증이 있든 없은 사업용토지를 매매 하시는 것은 가능합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 보유 주택수 4채이고 그 중 임대사업용 3채, 자가 1채 이렇게 되고 있으시네요. 대출목적은 전세보증금 반환이고, 대출 대상 주택은 임차 아파트 중 1곳이구요. 안타깝지만, 기본 원칙은 다주택자에 대하여는 규제를 하고 있습니다. 정부는 투기지역, 투기과열지구 내 다주택자에게 주담대를 사실상 금지하고 있습니다. 그러나 모든 것에는 예외가 있지요. 일부 금융기관에서는 임대보증금 반환 목적의 대출로 되면 허용되는 경우가 있습니다. 이때 중요한 것은 주택임대 사업자 등록 여부가 중요한 것이지요. 조건으로는 해당 주택이 등록된 임대주택이어야 하고, 보증금 반환관련 증빙서류가 필요합니다. (계약서, 보증금 반환청구서, 임차인 통장사본 등)대출 한도는 통상 40-50% 정도수준으로 보시면 됩니다. 부디 대출 잘 알아보셔서 세입자에게 보증금 잘 반환해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 부동산은 현재 많은 유동성이 있기 때문에 투자하기가 꺼려집니다. 특히나 우리나라의 부동산은 버블이라고 할 만큼 거품이 많이 끼어 있는 것도 특징입니다. (서울 및 수도권 일부 한정) 그래서 자금이 넉넉하시고 장기 투자를 생각하는 관점이시라면 금테크를 추천 드립니다. 그러나 금도 현재 많이 오른 상태이기 때문에 단기간 수익을 바라보시기보다는 장기간으로 추천드립니다. 금은 사실상 환금성이 굉장히 높은 자산이고 위험성이 낮은 부분이 있어 안전합니다. 또한 보유한다고 해서 세금이 많이 나오지도 않지요. 그리고 수익성도 5% 정도로 꽤나 큰 편이구요. 사실 지금 5% 나오는 부동산 없을겁니다. 금으로 하시길 추천드립니다. 감사합니다. 아 다만, 금 투자를 할 때는요. 집사서 돈벌었단 말 옆에서 하더라도 못들은 척 하셔야 해요.감사합니다.
부동산
Q. 전세계약 후 전세대출 가능할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025-7-16일에 전세대출 신청을 가능합니다. 다만, 기존 계약 승계로는 어려울 수 있습니다. 은행이 계약의 유효성과 대출충족 여부를 따져서 대출승인을 하기 때문이에요.전세대출은 보통 잔금일 기준 전후 1개월 이내에 가능해요.그래서 신청 시기가 문제가 되지는 않는답니다. ^^!그런데, 중요한 것은 계약승계 방식이에요.일부 은행과 , 보증기관은 이를 인정하지 않는다는 것이지요.그래서 추천드릴 사항은 임차인, 임대인 모두 서명한 승계 확약서를 작성하시는 것이에요.성공적인 대출 및 계약 승계 되시길 바랍니다.
부동산
Q. 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 당연히 다른 비용또한 수익률에 넣어서 계산을 하셔야 합니다 고정비용으로 취득세, 법무사비용, 재산세, 관리비, 대출이자, 감가상각 정도를 고려하시면 되겠구요.상황에 따라 다르지만 공실리스크, 수선비, 중개수수료, 임대관리대행비, 가구/가전비용 을 추가로 고려하셔야 합니다 마지막으로 세금이 있는데요. 소득세, 부가세, 종부세 등을 고려하셔서 나오는 수익으로 순수익을 고려하시면 되겠습니다 성공적인 임대사업이 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.