안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 1년 계약했던 임대차 계약이 두 달 남았습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약상으로는 계약 종료 시 보증금을 반환하는 것이 원칙입니다. 집주인의 동의 없이는 즉시 반환청구가 어렵구요. 그러나 예외적으로 주거 환경이 심각하게 불량할 경우 임차인의 해지권을 사용할 수 있는 가능성이 있습니다. 이런 경우에는 사진이나 동영상, 진단서 등 증거자료를 확보하고, 내용증명을 보내어 계약 해지를 요구합니다. 다만 , 이런 경우도 보증금 회수까지는 법적 분쟁의 소지가 있어서 시간이 다소 걸릴 수 있습니다. 가장 빠른 방법은 남은 두달치 월세를 보증금에서 제하고 즉시 정산해 달라고 요청하는 것입니다. 또는 빠른 시일내에 후임 세입자를 구해서 양도하는 방법입니다. 이런 경우 집주인은 공실에 대한 걱정이 없으므로 보통은 응하게 되는 것이 실무에서의 경험입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. LH전세임대하려고 하는데 부모님도 LH전세 이용중이면 불가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.LH 전세임대는 세대 단위로 지원되기 때문에, 부모님과 자녀가 같은 주민등본에 올라 있는 동일 세대 구성원이라면, 일반적으로 한 가구당 LH 전세임대 1건만 지원받을 수 있습니다. 그래서 이미 부모님께서 전세임대를 받고 계시는 경우 같은 세대에 속한 자녀는 별도로 신청이 불가능합니다. 만약 주민등록을 부모님과 분리해서 따로 세대를 형성하고, 해당 세대가 무주택 가구라면, 자녀 본인의 이름으로 별도 지원신청은 가능합니다. 즉, 부모님 집에서 살지 않고 따로 독립세대 구성을 하여(별도거주, 혹은 친척집으로 주소이전) 지원할 경우 가능합니다. 답변이 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 오피스텔 원룸 청장 벽지 배상 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사갈 때, 시간의 흐름에 따른 자연스런 노후는 원상복구의 범위에서 벗어납니다. 그래서 벽지에 약간의 때가 타거나, 모서리가 헤지는 등의 변화는 어느정도 협의가 가능합니다. 하지만, 사용자(세입자)의 부주의로 인해 지금처럼 김치국물이 튀거나, 아이가 낙서를 하는 경우에는 그런 부분에 대해 배상 혹은 원상복구를 하는 것이 원칙입니다. 7평 기준으로 천장도배만 다시 하는 경우는 대략 70 만원 정도 발생할 가능성이 있습니다. 마지막에 서술하신 물자국, 곰팡이는 이사오실때부터 있었다면 배상 대상은 아니지만, 지금은 천장에 김치를 뿌리신 상태이므로 이부분에 대해서는 원상복구를 하심이 맞습니다. 원하시는 답변이 아니더라도, 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 시흥의 거북섬 사태는 원인이 무엇인가요?!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거북섬 개발은 2010년대 김문수 지사 시절 시작되어 박근혜 정부 때 마리나 항만 예정지로 지정되며 구체화되었습니다. 이후 2018년도에 시흥시, 경기도, K-water, 민간사업자간 협약이 테결되어 2020년 인공서핑장이 개장했습니다. 이 과정에서 경기도지사(당시 이재명)와 시흥시 등이 인허가 절차를 신속하게 추진하며 정책 동력이 작용했습니다. 그러나, 과도한 분양중심개발과 접근성 및 인프라 부족으로 인해 공실이 많이 발생하였습니다. 현재 공실률은 87%가 넘고 있지요. 코로나 시기 저금리 기조 투자 붐을 타고 수익형 상가가 투자상품으로 적극 운영된 것이 그 이유 중 하나이며, 결과적으로는 수요가 부족하고 유동인구가 충분하지 않아서 상권이 형성되지 못한 것입니다. 본격적 발단은 2020년 웨이브파크 개장이후 2022-23 년부터 본격화된 공실사태입니다. 코로나 후기를 맞아 투자자들이 상가를 매입했으나, 실제 임차와 운영이 되지 않으면서 마이너스 수익 구조가 고착화 되었습니다. 사용자 입장에서는 속도만 빠른 행정과 분양이 빠르기만 하고, 수요는 없는 개발이 되어버린 것입니다. 질문에 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집주인이 갑자기 전세보증보험 통보함
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서에 해당 내용이 명시되어 있지 않았는데, 일방적으로 가입 후 비용분담을 요구하는 경우에 임차인은 이를 거절할 수 있습니다. 특히, 동의없이 가입한 보험에 대한 비용부담을 요구하는 경우는 실무에서는 잘 없는 일이긴 합니다. 보증보험은 보통 임차인의 요구로 가입되기 때문입니다. 이때는 임차인이 자신의 보증금을 보호하기 위한 목적이므로, 보험료 전액을 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 사실상 이 보험을 임대인이 먼저 가입하는 경우는 자신의 이익을 위한 경우가 많습니다. 먼저 대출의 경우입니다. 전세보증보험에 가입된 임대주택은 보증금 반환 리스크가 낮아진다고 간주되어 은행 등에서 담보대출 승인에 유리하게 작용하는 면이 있습니다. 특히 다주택자의 경우 보증금 반환에 대한 신용위험을 줄이기 위해서 금융기관이 가입을 요청하는 경우도 많습니다. 또한 임대사업자, 등록임대주택 중 일부에 대해서 보증보험 가입이 의무이거나 주기적 갱신 요건일 수 있습니다. 이런 의무사항을 이행하기 위해 일괄가입하는 경우가 있지요.또한 세금에도 유리한데요. 임대사업자가 보증보험에 가입하면 향후 세무조사 시 전세보증금 반환리스크를 낮춘 근거가 되어 임대소득세, 종부세 등 방어논리를 만들 수가 있습니다. 제가 보기에 질문자님의 임대인은 임차인의 보증금을 보호하는 목적이 아니라 자신의 이익을 위해 일괄 가입 후 그것의 일부를 마치 '선의로 임차인을 위해 가입한 척'하여 부담을 떠넘기는 것으로밖에 보이지 않습니다. 완곡하게 표현하시어 협의하여 보험금 납부의무가 없음을 밝히시고, 거절하시기 바랍니다. 감사합니다.