다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법
다주택자 입니다. 보유 주택은 현재 서울 송파구, 강동구, 노원구 소재 총 4채 (임대사업 3채, 자가 주택 1채) 입니다.
임차 중인 아파트 3채가 내년 6월 경 임대차 계약 만기 예정. 이중 1곳의 전세 보증금을 대출 받아 지불하려 합니다.
아파트 담보 대출이 가능할까요? (자가주택에 기존 대출 5억 유)
다주택자 입니다. 보유 주택은 현재 서울 송파구, 강동구, 노원구 소재 총 4채 (임대사업 3채, 자가 주택 1채) 입니다.
임차 중인 아파트 3채가 내년 6월 경 임대차 계약 만기 예정. 이중 1곳의 전세 보증금을 대출 받아 지불하려 합니다.
아파트 담보 대출이 가능할까요? (자가주택에 기존 대출 5억 유)
==> 현재 상황에서 최대 6억원까지 주담대 대출이 가능한 만큼 추가적인 대출은 최대 1억원까지 만 가능합니다. 그러나 내년에 대출정책이 바뀔수도 있는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
현재 보유 주택수 4채이고 그 중 임대사업용 3채, 자가 1채 이렇게 되고 있으시네요. 대출목적은 전세보증금 반환이고, 대출 대상 주택은 임차 아파트 중 1곳이구요. 안타깝지만, 기본 원칙은 다주택자에 대하여는 규제를 하고 있습니다. 정부는 투기지역, 투기과열지구 내 다주택자에게 주담대를 사실상 금지하고 있습니다.
그러나 모든 것에는 예외가 있지요. 일부 금융기관에서는 임대보증금 반환 목적의 대출로 되면 허용되는 경우가 있습니다. 이때 중요한 것은 주택임대 사업자 등록 여부가 중요한 것이지요. 조건으로는 해당 주택이 등록된 임대주택이어야 하고, 보증금 반환관련 증빙서류가 필요합니다. (계약서, 보증금 반환청구서, 임차인 통장사본 등)
대출 한도는 통상 40-50% 정도수준으로 보시면 됩니다.
부디 대출 잘 알아보셔서 세입자에게 보증금 잘 반환해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
다주택자는 투기지역, 투기과열지구에서는 담보대출 원칙적으로 금지, 단 전세보증금 반환 목적일 때는 예외 인정 가능합니다.
전세 계약 종료일 임박 + 반환 필요 금액 증빙 시 일부 은행에서 대출 승인 가능성이 있습니다.
다만, 기존 5억원 대출이 있다면 총부채원리금상환비율 등으로 한도 축소가 우려되니 은행과 사전 상담하시기 바라겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
6.27 대출 규제로 인해서 2주택자 이상의 경우 주택담보대출 LTV 0% 즉 한도가 0원입니다.
또한 전세보증금반환용담보대출도 최고 1억원으로 한도가 제한 되었습니다. 다만 임대차계약이 6월27일 이전에 계약일 경우 이전 규정을 적용을 받게 되니 우선 은행에 문의를 먼저 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
6.27부동산 대책에 의거 수도권내의 다주택자에 대한 주택담보 대출은 당분간 금하게 되었습니다
이번 조치는 가계부채 증가율에 따른 대챡과 아울러 강남3구지역을 시발점으로 일부 투기세력의 왜곡된 부동산 가격의 상승으로 인접지역까지 확대되므로 심각한 현상이라 분석하여 부동산안정화 정책의 일환으로 사전 예방 차원에서 강력한 스트레스DSR규제와 함께 시행되는 정책입니다
앞으로 내각이 구성되면 별도의 부동산 정책에 대한 새정부의 기본방향이 발표될 것으로 보아 당분간 관망하시는 것이 좋으리라 봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
6월 27일 이전에 임차인과 전세계약과 임대인의 소유권 이전등기가 완료된 경우라면 현 전세퇴거자금대출 한도 1억원을 초과한 대출이 가능할수 있습니다. 즉 질문의 경우라면 이전 기준에 맞추어 전세퇴거자금대출이 가능할수 있는 조건입니다. 단, 기존대출등이 있는 경우 한도등은 낮아질수 있습니다. 또한 대출취급일로부터 1년 이내에 후속 임차인을 구해아하며 임차인 보호조치 특약도 맺어야 하며, 후속임차인으로부터 받는 보증금으로 전세퇴거자금대출을 상환한뒤 감액이나 말소등기를 하여야 합니다. 거기에 후속임차인의 임차보증금에 대한 반환보증보험에도 가입하거나 보증료를 내는등 임차인 보호조치 의무를 부담하셔야 합니다. 만약 실거주를 하신다면 대출취급일 기준 1개월 내 은행에 전입신고서를 제출하여야 합니다. 관련된 기사의 내용은 아래주소를 참고하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
투기과열지구(서울 전역 포함) 내 다주택자 주택담보대출은 원칙적으로 금지되어 있습니다
예외 허용 사례는
정부는 임대사업자가 보증금 반환을 목적으로 대출을 신청할 경우, 아래 조건을 충족하면 예외적으로 허용합니다
1. 임대차 계약서 증빙 및 전세금 반환 증명 필요
2. 보증금 반환일이 3개월 이내일 것 (기간 내 신청해야 함)
3. 해당 주택 임대 등록 사실 확인 (임대사업자 등록 등)
4. 주택금융공사(HF) 보증 또는 SGI 보증을 받을 수 있는 조건 충족
보증금 반환 대출은 반환일 기준 3개월 전부터 신청 가능합니다
즉, 2026년 3월~6월 사이 신청해야 심사 가능합니다
SGI서울보증 보증서 발급 조건을 미리 확인해 두시기바랍니다
신용도나 LTV 요건에 따라 거절될 수도 있습니다.
전세보증금 반환 보증 보험에 가입해 두었다면, 보험금을 통해 임차인 반환 후 상환 방식도 고려 가능합니다
담보대출 외 전세자금 대출 방식은 다주택자는 원칙적으로 불가입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
다주택 자의 경우 주택 담보 대출 규제가 강화되어 있어, 일반적인 1주택자와는 다른 기준이 적용됩니다. 특히 서울 송파구, 강동구, 노원구는 모두 규제 지역에 해당하므로 대출 심사가 더욱 까다로울 수 있습니다.
다주택 자 아파트 담보 대출 가능성 분석 ==>
전세 보증금 반환 대출의 어려움 :
임차 중인 아파트의 전세 보증금을 반환하기 위한 대출은 '전세 보증금 반환 대출'의 성격을 띄게 됩니다. 현재 정부의 강력한 대출 규제로 인해 다주택 자가 이러한 목적으로 주택 담보 대출을 받는 것은 매우 제한적입니다.
LTV(주택 담보 대출 비율) 및 DSR(총 부 채 원리 금 상환 비율) 규제 :
다주택 자에게는 LTV가 매우 낮게 적용되거나, 투기 과열 지구 및 조정대상지역에서는 추가 주택 취득을 위한 주택 담보 대출이 원칙적으로 금지됩니다. 전세 보증금 반환 대출의 경우에도 주택 수에 따라 LTV가 차등 적용되며, DSR규제도 강화되어 기존 대출 소득을 종합적으로 심사합니다.
6억 대출 규제 :
최근 수도권 및 규제 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한되는 등 강력한 대출 규제가 시행되고 있습니다. 이는 주택 구입 목적의 대출에 주로 해당하지만, 전반적인 대출 시장의 경색 분위기를 반영합니다.
기존 대출의 영향 :
현재 자가 주택에 5억 원의 기존 대출이 있으시다고 하셨습니다. 이 대출은 본인의 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되어, 추가 대출 가능 금액을 산정할 때 큰 영향을 미칩니다.DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리 금 상환 액 비율을 의미하므로, 기존 대출이 많을 수록 추가 대출 한도는 줄어들게 됩니다.
다주택 자 대출 전략 :
일반적인 주택 담보 대출이 어려울 경우, 다주택 자 분들이 고려하는 몇 가지 방법이 있습니다.
사업자 대출 :
주택을 임대 사업 목적으로 보유하고 계신다면, 사업자 대출을 통해 자금을 마련하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 사업자 대출은 주택 담보 대출과는 다른 기준으로 심사 되지만, 사업의 실질 성 및 상환 능력에 대한 증 빙 이 필요합니다.
금융 사별 규제 확인 :
은행마다, 지역마다, 그리고 시점마다 대출 규제가 유동적으로 적용될 수 있습니다. 따라서 여러 금융 기관에 직접 문의하여 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 찾아 보는 것이 중요합니다.
결론적으로, 본인의 경우, 다주택 자이시며 규제 지역 내 임대 주택의 전세 보증금 반환 목적 대출이므로, 일반적인 주택 담보 대출을 받기는 매우 어려울 수 있습니다. 기존 자가 주택에 대한 5억 원의 대출도 추가 대출 한도에 영향을 미칠 것입니다. 가장 정확하고 현실적인 대출 가능 여부와 한도를 확인하기 위해서는 반드시 금융 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다. 여러 은행의 대출 담당자나 대출 전문 상담 사를 통해 본인의 소득, 기존 부채, 보유 주택 현황 등을 종합적으로 검토하여 맞춤형 전략을 세우는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
현재 다주택자 전세 보증금 퇴거 자금 대출 같은 경우는 한도를 1억으로 제한을 한 상태입니다.
따라서 위 사항으로는 1억까지 대출이 가능하나 그 이상은 어렵다고 판단합니다.
감사합니다.