안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트전세대출에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 질문자님의 버팀목 전세자금대출 자격요건을 보면, 불가능 할 것은 없습니다. 오히려 질문자님과 같은 상황에서 이용하라고 만든것이 버팀목 전세자금대출입니다. 그런데 해당 주택에 집주인 대출이 3천만원이 있다는 것이 문제입니다. 선순위 채권액이 3000만원 있다는 말인데요, 버팀목 전세대출은 선순위 채권 + 보증금이 주택시세의 80~90% 사이로 들어와야 가능합니다. 계산을 해 보면, 시세가 3억 초반일 경우 보증사에서 위험하다 판단하여 대출을 거절할 가능성이 큽니다. 아마 중개사분은 그것을 이야기 하신것 같아요.그래서 해결책으로는 보증기관(HUG/SGI) 통해서 사전심사를 요청해 보시는 것이 좋겠습니다. 혹은, 전세보증금을 조정하여 집주인의 대출 포함한 보증금 합계가 80% 내에 들어오게끔 하는 것이 좋은 방법이 될 것 같습니다. 잘 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상태에서 하나씩 말씀 드리겠습니다. 전세대출 보유 상태에서 신규 주담대가 나오는 것은 가능합니다. 다만 입주 직전 전세대출 상환조건입니다. 디딤돌 보금자리론도 가능합니다. 소득이나 무주택 요건을 충족시에 가능한 점 참조해주세요.부부합산 8500 만원의 소득이시라면, 보금자리론은 가능하나 디딤돌론은 소득이 초과될 수 있습니다. 그런데, 전세만기일보다 입주시기가 1년이상 빠르다는 것이 문제가 됩니다. 전세를 중도해지 후 이사를 해야 할 것 같습니다. 주담대 한도는 3억정도로 예상되지만, 해당 전세를 먼저 해결하는 것이 좋은 방법일 것으로 보입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 투기과열지구 재개발 증여받은집 매매 질문드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.증여는 해당되지 않습니다. 상속주택의 경우는 10년 보유 + 5년 거주 시 비과세 가능하나, 증여자는 이월이 불가하여 수증자가 새로 10년 보 및 5년 거주 요건을 새로 충족하셔야 합니다. 따라서 증여는 상속보다 비과세 요건을 받는데 있어서 상당히 불리한 부분이 있으므로, 이점 참고해 주시면 좋겠습니다. 그래서 만약에 증여자가 비과세 조건을 충족했다면, 증여를 취소하고 기존명의자 께서 직접매도하는 방안을 고려하시면 좋겠습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투자에 대해서 시작하시려는 시점에 이러한 규제의 장벽에 안타까움이 많겠습니다. 하지만, 몇가지 방향을 제안하고 싶어서 글을 남깁니다. 먼저 매매사업자 계획은 잠시 접어두시는게 어떨까 생각합니다. 현대 종부세, 양도세 중과하며, 보유세 부담이 크고 대출도 되지 않기 때문에 차익 실현 전에 현금흐름 악화로 먼저 주저앉을 수가 있습니다. 경매를 알아보고 계신다면 주택 외 물건을 보시는 것은 어떨지 생각합니다. 다가구, 상가주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 2종근린에서 거주도 가능하지만, 주택이 아닌 것을 먼저 보시는 것이 좋겠습니다. 임차인이 있는 수익형 부동산으로서 낙찰가만 잘 받으면 단기 전세수익이나, 장기 매도를 노려볼 수도 있겠습니다. 대출 활용이 안되는 이 시기에는 동업 또는 지분투자를 고려해 보시는 것도 좋겠습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 법인 기숙사 주택임대차계약신고 대상 여부 확인
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 주택임대차 친고제도는 월세보증금 환산액 + 월차임 30만원 초과하는 주택임대차 계약에 대해서 임차인, 임대인이 모두 신고의무가 있습니다. 법인 기숙사의 경우 법인이 직접 임대차 계약을 체결하고, 직원은 무상 혹은 소액으로 거주하는 경우에 법인에만 신고의무가 있을 수 있으며 직원 개개인은 '임차인' 이 아니므로 개별 신고 의무가 없는 것입니다. 현재 질문자님의 상황 기준해도 월세가 30만원이므로 신고대상이 아닙니다. 감사합니다.