안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 주담대 필요시 전입신고 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님댁에 일시적으로 2개월 임시거주, 그리고 2개월 후 주담대 하여 새로운 집에 이사가신다는 말씀이시네요.대출은 세대 기준으로 판단하기 때문에 단독세대 분리 를 유지하여 전입신고 지연 및 대체 주소를 활용하는 것이 안전합니다. 지금 부모님 댁으로 전입신고를 하시면, 같은 세대 편입으로 되어 대출 규제되실 수 있어요.임시거소신고 혹은 지인의 집에 전입하시는 것이 좋습니다. 대출 심사시점에 세대분리 상태 유지해야 무주택자 대출이 나올 수 있어요.꼭 확인하셔서 대출 잘 받으시고 새집 장만 하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 생활형숙박시설 VS 오피스텔 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 수익성을 두고 보았을 때는 에어비엔비와 같이 단기 임대를 하시는 것이 좋아 보입니다. 오피스텔로 전환했을 때는 수익률이 하락하는데다가, 도심 내의 기계식 주차, 호텔식 내부 구조등은 장기 임대 나가기 좋지 않아보입니다. 그러나 용도변경 기회가 제한된다고 해서 걱정이신 것 같은데요. 용도변경 기한을 놓치면 자산의 전환성이 저하되고, 매도시 불리해지기 때문에 추후 판매를 고려하고 계시다면 용도변경을 하시는 것이 좋아 보입니다. 용도변경을 하면 당장 3주택자가 되어 종부세, 양도세 등 중과 예상됩니다. 이것이 판매 시 이익을 뛰어넘는 다는 계산이 될 경우 용도변경 하지 말아야 합니다. 현재 국내 부동산 규제 상황과 맞물려 종합적인 내용을 추천드리자면, 그냥 현재 용도대로 사용 수익 하시는 것을 추천 드립니다. 용도변경도 그냥 되는 것이 아니며, 여러 가지 돈이 들어갈 곳이 있습니다. 또 안정적인 수익을 원하시는 것 같은데, 요즘은 주차시설이 잘 되어 있지 않으면 오피스텔에 세입자 잘 안들어옵니다. 질문에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.종종 발생하는 상황이긴 합니다만, 이런 경우는 질문자님이 조금 귀찮아 지실 수 있습니다.대항력을 갖추기 위한 전입신고와 확정일자는 하나의 계약서에서만 효력이 있는 것입니다. 즉, 1달짜리 계약에서 전입신고와 확정일자를 받았다면 1달 뒤 전입신고를 다시하고, 확정일자를 받아야 한다는 것이지요. 특약을 적어서 "2년 계약 개시일에 전입신고/확정일자 재확보(연속적인 대항력 및 우선변제권 인정) "을 명시하신다면 가능한 계획이겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 미등기 신축 아파트 전세계약관련 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 전세금으로 잔금을 치르는 경우는 통상적인 케이스로 세입자의 전세보증금으로 분양잔금을 대신 치르는 구조입니다. 문제는 소유권이전등기 전에 전세권, 확정일자, 전입신고 등의 보호장치가 작동하지 않는다는 점입니다. 대출로 잔금을 치른 경우는 임대인이 스스로 대출을 일으켜 잔금을 납부했기 때문에 소유권이전등기 신청이 가능했고 , 그로인해 전입, 확정일자에 따른 대항력, 우선변제권 확보가능성이 높습니다. 그러나 이때는 대출금에 따른 근저당이 설정되어 있을 것이므로, 전세보증금이 대출보다 후순위가 되지 않도록 주의해야 합니다. 위 내용으로 1,2 번 질문에 대한 답이 되었으리라 생각하구요. 잔금날 대출 상환 확인하셨으면, 등기부 확인하시고, 보증보험도 가입하시는 것이 좋습니다. 계약날 꼭 확인해야 하는 사항으로는 등기부, 근저당 설정여부, 임대인 실소유자여부, 분양계약서 , 전입 및 확정일자 가능일자, 보증보험 가입가능 여부를 확인하시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 인구가 감소함에도 불구하고 아파트 수요가 여전히 높은 이유 중 하나는 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인구가 감소함에도 아파트 수요가 높은 이유는요. 사실 말씀하신 그 인구감소 때문입니다. 보통 아파트를 제외한 주택의 경우에는 최소 3인 가족 이상이 살게 되는데요. 가족이 점점 크기가 줄면서 1인 세대가 많아졌습니다. 자연히 집에대한 관리가 거의 필요없는 아파트가 가장 인기가 많아졌습니다. 특히 우리나라는 직접 집을 수리하는 문화가 없어서 주택의 관리가 힘들다고 생각하여 아파트로 많이 들어가게 됩니다. 빌라, 연립 등도 있지만 관리측면에서는 아파트의 하위호환이기 때문에 아파트가 가장 인기가 좋습니다. 감사합니다.