안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 일반아파트와 임대아파트 업무 난이도
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저는 솔직히 말씀드리면 아파트 관리사무소 일을 해 본적은 없지만, 주변에 지인이 몇 분 있어 평소에 들은 이야기들을 말씀드려 볼게요.임대아파트는 일반 아파트와 비교 시 상대적으로 취약계층이 많이 있습니다. 게다가 임대아파트 이기 때문에 주인의식, 소유의식이 비교적 강하지 않습니다. 그래서 주인의식을 가지고 합리적인 요구를 한다기 보다는 반복적이고 감정적인 민원이 많은 것 같더라구요.반대로 일반아파트의 경우 주인의식이 강하다 보니, 아파트 문제에 대해 구조적으로, 또는 회계 등 여러 복잡한 민원이 발생할 수 있습니다. 또한 주민을 상대로 무언가 업무를 하게 될 때, 임대아파트의 경우 주민과 소통이 잘 되지 않는 부분을 우려하셔야 할 정도로 다양한 계층이 거주하시기 때문에 이 점 주의 하셔야겠습니다. 그래서 추천 드리자면 저는 일반아파트 혹은 조금 더 좋은 동네의 아파트의 관리 업무쪽으로 지원하시는 것을 추천드립니다.
Q. 수도권 부동산이 지방 부동산보다 가격 상승이 잘 되는 이유가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울이 자산가치가 높고 가격상승이 잘 되는 이유는 여러가지가 있습니다. 먼저, 서울은 대한민국의 수도로서 정치, 경제, 문화의 중심지이기 때문에 주택 뿐만 아니라 모든 부동산 가격이 비쌉니다. 다음으로 공급이 적습니다. 서울은 주택으로 가용한 토지가 거주하는 인구수 대비 절대적으로 부족합니다. 지방처럼 건축속도도 빠르지 않고요. 세번째로는 정부 및 지자체의 개발 정책이 서울을 중심으로 집중되어 있다는 점도 중요한 요인입니다. 교통망 확충(GTX, 지하철 연장), 도시 정비사업(뉴타운, 재개발), 대규모 복합개발(예: 용산 국제업무지구) 등 서울은 항상 개발 호재의 중심에 있습니다. 이러한 인프라 확장은 실거주 수요는 물론 투자 수요까지 유입시키는 원동력이 됩니다.마지막으로는 학군을 들 수 있습니다. 강남 8학군, 목동, 중계동 등은 학군에 따른 자녀 교육 수요가 매우 강력하며, 이러한 지역의 부동산은 실수요 기반의 탄탄한 수요층을 확보하고 있어 경기 침체기에도 비교적 가격이 안정적으로 유지됩니다.이러한 이유로 서울 부동산은 지방에 비해 탄탄한 기반을 바탕으로 빨리 오르게 됩니다. 결국 수요와 공급의 법칙이 아주 강하게 작용하는 것이지요.답변이 궁금증 해결에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
Q. 아파트 공동명의 문의합니다……..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두가지 상황에 대해 문의 주셨는데요. 먼저 부부 공동명의시 장단점 먼저 적어드리겠습니다. 장점으로는 첫째, 양도소득세 절세 효과가 있습니다. 부동산을 매도할 경우 지분별로 과세되므로, 양도차익이 분산되어 각 명의자에게 적용되는 기본공제(1인당 연 250만 원) 및 장기보유특별공제를 활용할 수 있습니다.둘째, 증여세 부담이 거의 발생하지 않습니다. 부부 간에는 혼인생활 중 형성된 공동재산이라는 점이 인정될 경우, 지분 설정 시 별도의 증여세 없이도 공동명의가 가능합니다.셋째, 고가 주택의 경우 공동명의를 통해 종합부동산세를 분산하여 공제 한도를 늘릴 수 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택 기준으로 부부 각각 12억 원까지 공제 적용이 가능합니다.넷째, 상속 리스크 분산 효과가 있습니다. 한쪽이 사망할 경우, 생존 배우자가 이미 일정 지분을 소유하고 있어 상속 절차가 간소화되며, 분쟁의 가능성도 줄어듭니다.단점도 있는데요, 첫째, 이혼 시 재산 분할 분쟁의 소지가 있습니다. 공동명의 부동산은 법적으로 각자의 지분에 따라 소유되므로 협의가 어려운 경우 법정 분쟁으로 이어질 수 있습니다.둘째, 공동명의자 중 한 명에게 채무가 발생할 경우 지분에 대한 압류 위험이 존재합니다.셋째, 실질적으로 자금을 출자하지 않은 배우자에게 지분이 설정된 경우, 국세청으로부터 증여로 간주될 가능성이 있습니다.그러면 다음으로 문의 주신 자녀 공동명의 장단점에 대해 설명드리겠습니다. 첫째, 부동산 가격이 상승하기 전에 자녀에게 일부 지분을 증여할 경우, 향후 상속 시점에서의 자산 총액을 낮추는 효과가 있어 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.둘째, 자녀가 일정 지분을 소유하게 되면 고액 자산이 특정인에게 집중되지 않아, 종합소득세 및 종합부동산세 부담을 분산할 수 있습니다.다만, 자녀 공동명의는 단점이 장점에 비해 두드러집니다. 첫째, 자녀에게 지분을 이전하는 행위는 원칙적으로 증여세 과세 대상입니다. 미성년자는 2천만 원, 성년자는 5천만 원까지만 비과세이며, 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다.둘째, 자녀가 미성년자일 경우 법적 제한이 많습니다. 부동산의 처분, 담보 제공 등의 행위는 가정법원의 허가가 필요하여 거래 유연성이 저하됩니다.셋째, 자녀가 보유한 지분은 양도소득세 측면에서 불리할 수 있습니다. 일반적으로 자녀는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하며, 과세표준이 낮아 높은 세율이 적용될 수 있습니다.넷째, 자녀 명의의 부동산은 향후 청약 자격, 장학금 수혜, 복지 혜택 등에서 불이익으로 작용할 수 있습니다.위 내용을 참조하시어 가족 모두에게 득이 되는 결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.
Q. 전세 보증금이 많이 모자라는데 전세 자금 대출을 받고 어떻게 살 수 있을까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 보증금이 부족한 경우, 가장 일반적으로 활용되는 방법은 전세자금대출입니다. 이는 전세 계약 시 필요한 보증금의 일부를 금융기관을 통해 조달하는 방식으로, 정부 보증기관이나 시중은행을 통해 대출을 받을 수 있습니다.먼저, 거주할 전셋집을 선정한 후 임대인과 전세계약을 체결하게 됩니다. 이때 중요한 점은, 전세자금대출을 이용할 계획이라는 사실을 임대인에게 사전에 알리고, 계약서에 특약으로 명시하는 것입니다. 대출 실행을 위해서는 임대인의 서명이나 인감 날인이 필요한 경우가 많으며, 간혹 금융기관에서 추가 서류를 요구하는 경우도 있습니다. 대부분의 임대인은 대출 절차에 협조적인 편이지만, 간혹 대출을 꺼리는 사례도 있으므로 계약 전 명확한 의사 전달이 필요합니다.전세계약 체결 후에는 시중은행이나 보증기관에 전세자금대출을 신청하게 됩니다. 신청이 접수되면, 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 보증 심사를 진행하며, 보증 승인이 이루어지면 금융기관에서 실제 대출을 실행하게 됩니다. 일반적으로 대출금은 임대인의 계좌로 직접 입금됩니다.대출 실행 이후에는 전입신고와 확정일자 등록을 반드시 하셔야 합니다. 이는 향후 임대인의 재정 문제나 부동산 경매 등의 상황에서 임차인의 보증금을 법적으로 보호받기 위한 핵심 절차입니다. 따라서 입주와 동시에 빠르게 진행하시는 것이 안전합니다.만약 전세자금대출로도 보증금이 많이 부족하다면, 꼭 월세로 전환할 필요는 없습니다. 첫 번째 대안으로는 전세자금대출 한도를 최대한 활용하고, 나머지를 자금 여건에 맞추어 자부담하는 방식이 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 2억 원인 경우 대출로 1억 6천만 원을 받고, 나머지 4천만 원만 본인 자금으로 충당하면 됩니다.두 번째 대안은 반전세(보증부 월세)입니다. 이 방식은 순수 전세보다는 보증금이 낮고, 월세가 일부 발생하는 구조입니다. 초기 자금 부담을 줄이면서도 전세에 가까운 조건으로 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.세 번째는 정부 지원 제도 활용입니다. 청년, 신혼부부, 저소득층 등을 대상으로 한 저금리 전세자금대출 상품들이 다수 존재합니다. 대표적으로는 ‘버팀목 전세자금대출’, ‘청년 전세자금대출’ 등이 있으며, 자격 요건만 충족한다면 매우 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.결론적으로, 전세보증금이 부족하더라도 월세 외에도 다양한 방식으로 전세 계약을 체결할 수 있는 방법이 존재합니다. 자신의 재정 상황, 대출 가능 한도, 임대인의 협조 여부 등을 종합적으로 고려하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.위 내용 중에서 질문자님께 도움이 되는 내용이 있으면 좋겠습니다. 집 잘 구하시고, 전세대출도 성공적으로 받으시길 바랍니다. 아울러, 금리 인하기조가 있기 때문에, 월세보다는 대출을 받으셔서 전세로 들어가시는 게 이득일 것으로 보입니다. 감사합니다.
Q. 현재 1억 갭투자로 집을 살 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 수도권의 집값이 많이 올라서 1억은 사실 충분한 비용은 아니라고 생각합니다. 다만, 1억 원 수준의 갭투자가 가능한 수도권 지역은 여전히 일부 존재합니다. 아래는 2025년 6월 기준으로 갭투자(전세 끼고 매매) 가능성이 남아 있는 대표적인 지역들입니다.먼저 인천광역시 남동구, 부평구, 서구 일부에 간석동, 부평동, 석남동입니다. 매매가가 2-3억대 정도 되고요, 전세가가1.5 ~2.5 억정도 되요.GTX-B 노선에 대한 호재가 있기도 하니, 고려해 보심이 좋겠습니다. 다음으로는 안산 단원구, 시흥 정왕동 등인데요,여기도 매매가는 인천과 비슷하고, 산업단지 배후수요나 노후로 재건축 등이 기대되어 고려해보시면 좋겠습니다. 또는 부천 쪽도 볼 수 있겠는데요, 원미동이나 소사동을 한번 보시면 좋겠습니다. 매매가는 위 두 동네보다 조금 더 높은 3억 초반입니다. 다만, 전세가가2.5억 정도 되기 때문에, 1억 갭으로 투자가 가능하실 것 같습니다. 그런데, 사실 이런 갭투자 자체가 전세가 하락이나, 다음 세입자를 구하기 어려워지면바로 부실해지는 형태의 리스크가 큰 투자입니다. 이러한 것 때문에 깡통전세라는 말도 있을 정도지요.또 금리가 어떻게 될 지 모르는 상황이니 이 점도 염두에 두시기 바랍니다. 이러한 사항들을 고려하여 성공적인 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.