안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 2025년 기준 전세 계약 시 특약에 꼭 넣어야 할 조항은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025년 현재 전세 계약 시 임차인 입장에서 필수로 고려할 특약은 크게보증금 안전 확보하자·유지보수 책임 명확화계약 종료 시 분쟁 예방세 가지로 구분하시어 기입하시면 사고를 확실히 예방 할수있습니다.1. 보증금 안전 관련 특약 입니다.전세 사기·깡통 전세를 막기 위해 반드시 명시해야합니다."임대인은 계약일로부터 ○일 이내에 임차인을 피보험자로 하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하여야 하며, 보험료는 ○○이 부담한다. 미가입 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다."2025년도에 들어서 임대인의 채무불이행 가능성을 염두에 두고 작성하는 것입니다.2. 하자·유지보수 관련 특약 입니다.계약 후 발생하는 수리·하자 분쟁 방지가 목적입니다."임대인은 잔금일 이전에 다음 하자를 수리 완료한다: [하자 목록 기재]미이행 시 임차인은 수리 후 비용을 보증금에서 공제할 수 있다."3. 계약 종료·퇴거 관련 특약 입니다.보증금 반환 지연, 원상복구 범위 분쟁 예방을 위한 것인데요."임대인은 임차인의 퇴거일 또는 열쇠 반환일 중 빠른 날로부터 ○일 이내에 보증금을 반환한다. 지연 시 연 ○%의 지연이자를 지급한다." 그리고 "임차인은 통상적인 사용으로 인한 도배·장판·마모, 변색 등은 원상복구 의무가 없다."이상입니다. 위의 내용정도를 기입하시어 계약하시면 손해보시는 일은 없을 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. GTX연장 논의가 이어지던데 출퇴근 시간 얼마나 줄어들지?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.친구분께서는 GTX 연장으로 인해서 현재 1시간 30분 정도 걸리신다면 GTX 개통 후 30~60분대 통근 시간으로 크게 단축될 수 있을 것으로 기대됩니다.생활 패턴에서의 중요한 변화로는 청년층 등에게 “서울에 살지 않아도 충분히 출퇴근이 가능”해져 외곽 지역에서의 주거 선택권이 확대될 수 있습니다.주변 부동산의 경우는 이미 오름세를 보이고 있지요.GTX 연장 계획이 발표되면서 역세권 주변 지역의 부동산 가격이 오르는 사례가 많습니다. 예를 들어 동탄의 GTX-A 역 인근 아파트 가격이 기존 대비 2~3배 상승했다는 분석도 있습니다.질문에 대한 답이되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세입자가 집을 안보여 주어서 매매가 어렵습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약서에 특약으로 이미 넣으신 경우에는 계약상으로 전세입자가 협조 의무가 있는 것으로 보리 수 있습니다. 특약을 근거로 입주자에게 내용증명을 보내 협조를 요구하시는 것이 좋습니다. (기록 남기기)다음순서로 계속 협조하지 않는다면, 소송을 통해 강제집행을 진행해야 합니다. 이런 경우 말귀를 못알아듣는 경우가 많기 때문에 최대한 빠르게 소송하시어 바로 강제집행 및 계약위반에 따른 계약해제를 하시기 바랍니다. 세상 무서운줄 모르고 자기 맘대로 사는 사람들이 너무 많습니다. 잘 해결되시길 바랍니다.
부동산
Q. 경매물건 점유자 월세 전환 계약 및 월세 금액
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매 낙찰 후 점유중인 전 집주인이 거주를 요청하는 경우에도 법적으로 계약절차를 거치는 것이 안전합니다. 즉, 새로 새입자를 받는 형태를 취하여 소유권 이전 후 전세계약을 체결하여야 합니다.보증금 없이 월세만 받는 조건이라면, 통상 시세 기준으로 연 4-6% 정도가 일반적이지만, 보증금 없이 단기로 거주를 할 경우는 월 단위로 책정합니다. 감정가가 1.74억 이라면 연 5% 를 잡고 월 725,000 원 정도 될 것 같습니다. 다만 보증금이 없기 때문에 이보다 조금 높은 수준의 금액을 요구하시는 것이 좋을 것 같습니다. 대략 75-80 만원선 정도면 적당할 것으로 보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 일시적 2주택 비과세 가능여부(상생임대, 청약아파트)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 조건을 정리하면 다음과 같습니다.2020년 8월 조정지역 아파트 청약 당첨 → 2023년 12월 입주(실거주).2022년 1월 조정지역 재개발 빌라 매수 → 전세 2+2년(상생임대 요건 충족) → 2026년 3월 매도 예정.일시적 2주택 비과세 요건을 보면, 조정지역 주택을 1주택 보유 상태에서 1채를 추가 취득했더라도, 기존 주택을 일정 요건 하에 임대하거나 1주택을 실거주용으로 전환하면 비과세가 적용될 수 있습니다.위 조건을 기준으로 조금 상세히 검토해 보면, A주택(재개발 빌라): 2022년 1월 매수, 전세 임대 2+2년으로 상생임대 요건 충족 예정 → 2026년 3월 매도.B주택(조정지역 아파트): 2023년 12월 입주, 실거주 시작.국세청 기준에 따르면, 조정지역 1주택자가 기존 주택을 2년 이상 임대(상생임대 포함)하고 신규 주택을 실거주 목적으로 취득한 경우, 기존 주택 매도 시 1주택 비과세가 적용됩니다.다만 주의할 점은 신규 아파트(B주택) 입주 후 기존 주택(A주택) 매도 시점까지 실거주 요건과 임대 요건이 모두 충족되어야 하고요, 상생임대 2+2년을 채우려면 A주택 전세 계약 종료일과 B주택 입주일 간 시점이 맞아야 하며, 실제 잔금일 기준으로 계산합니다. 또한, 주택 비과세 적용을 받으려면 B주택 실거주 시작일부터 1주택 상태가 유지되어야 한다는 것도 주의해야 합니다. 따라서, 말씀하신 시나리오에서 A주택을 2026년 3월 매도할 때 상생임대 2+2년 요건을 충족하고 B주택 입주 후 실거주 상태가 유지된다면 일시적 2주택 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다.질문에 대한 정확한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.