계약 만로가 8월 2 일 입니다 재계약을 9월 말로 계약시 집주인한테 불이익 있나요 구청에 신고를 늦게해도 되나요
임대계약이 8월초 입니다 현재는 1000/110
임대 보증금을 1000 인상해달라해서 여유가 없어서
계약서를 9월 말에 작성을 하고싶은데 집주인한테 불이익이 있나요
또 인상금액이 보증금의 5프로인지 전체금액의 5프로인지 알고싶어요
사실은 1500 인상금액을 1000 만원으로 하고 월세를 500 금액만큼 올린다 해요
알고싶어요
좋은답변 부탁드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
주택임대차계약이 2025년 8월 2일에 만료되었고 , 임대인과 재계약 시점을 9월 말로 미루고자 하는 경우 , 이에 따른 법적ㆍ행정적 불이익 여부를 아래와 같이 살펴보도록 하겠습니다.
(1) 재계약 시점 연기의 법적 문제
임대차계약은 원칙적으로 계약서 작성일이 아닌 실제 효력 발생일(즉 , 입주일 또는 계약 갱신일 기준) 기준으로 인정됩니다.
따라서 8월 2일에 계약이 종료되었음에도 9월 말에 재계약서를 작성한다면 , 8월 2일부터 9월 말까지는 계약 공백 상태가 됩니다.
그러나 실제 계속 거주하고 있고 임대인과도 합의된 상태라면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다.
다만 , 계약서 미작성 상태가 장기화되면 향후 분쟁의 소지가 크므로 , 임대차 조건에 합의가 되었다면 계약서 작성을 지연시키는 것은 바람직하지 않습니다.
임차인이 여유가 없더라도 계약 자체는 먼저 작성하고 , 입금시기를 유예하는 방식으로 조율하는 것이 좋습니다.
(2) 임대차 신고 지연의 문제
2021년부터 시행된 ' 주택 임대차 신고제 ' 에 따라 , 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만원 초과인 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 관할 구청에 신고해야 합니다.
만약 9월 말에 계약서를 작성하고 그 이후 신고한다면 , 실제 계약 갱신일이 8월 초일 경우 , 신고 지연으로 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
다만 , 계약서를 9월 말에 새로 작성했다면 그 시점이 신고 기산일이 되므로 , 실질적 과태료는 면할 수 있습니다.
하지만 이는 형식상 처리일 뿐이며 , 임대인의 입장에서는 신고 지연 시 세금 관련 불이익이나 분쟁 발생 시 증명 부담 증가 등의 문제가 생길 수 있습니다.
(3) 임대료 인상 한도 : 5% 규정의 기준
임대료 인상에 대한 규제는 계약갱신요구권 행사 시에 적용됩니다.
이 경우 임대료 총액 (보증금+월세 환산금액) 기준으로 직전 계약 대비 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.
ㆍ 월세를 보증금으로 환산할 때는 보통 100만 원당 월세 1만 원 , 즉 연 12%의 환산율을 적용합니다.
ㆍ 예시로 , 기존 조건이 1,000만 원/110만 원(월세) 이고 , 이를 2,000만 원/115만 원으로 인상한다면 ,
° 기존 환산가액 : 1,000 + (110×100) = 12,000만 원
° 변경 후 환산가액 : 2,000 + (115×100) = 13,500만 원
° 인상율 : (13,500 - 12,000) ÷ 12,000 = 12.5% 인상 -> 5% 초과로 불법
따라서 , 계약갱신요구권을 행사한 임대차의 경우 , 임대인의 요구 (보증금 1,000만 원 인상 + 월세 5만 원 인상) 는 현행 법률상 허용되지 않으며 , 초과분은 무효가 됩니다.
단 , 계약갱신요구권 없이 새로운 계약을 체결하는 경우라면 인상률 제한이 없습니다.
하지만 이때도 임차인이 이를 문제 삼을 경우 , 갱신요구권을 거절한 근거가 정당한지 법적으로 다퉈질 수 있습니다.
결론은 ,
계약서 작성 지연 자체는 불법이 아니나 , 권리 보호 측면에서 바람직하지 않다.
구청 신고는 계약일 기준 30일 내에 이뤄져야 과태료를 피할 수 있다.
임대료 인상은 기존 계약의 갱신인 경우 총액 기준 5% 이내로 제한된다.
새로운 계약으로 간주되는 경우 인상률 제한은 없지만 , 임차인이 이의를 제기하면 분쟁 소지가 있다.
따라서 임대인 입장에서 불이익을 최소화하려면 , 합의된 내용은 서면으로 빠르게 작성하고 , 임대차 신고도 기한 내에 진행하는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 계약이 8월 2일에 종료되고, 재계약서 작성이 9월 말이라면 계약 공백 기간이 생기게 됩니다
집주인에게 생길 수 있는 불이익은 임대소득 신고 누락 또는 지연 신고로 간주될 수 있어서 과태료 또는 세무상 불이익 발생 가능성이 있습니다
특히 임대사업자 등록 상태이거나, 과세 대상 임대소득이 있는 경우에는 구청 신고 지연은 문제가 될 수 있습니다
계약서 작성 시기는 최대한 실제 계약 시작일에 맞춰 작성하시되 작성일을 늦추는 것은 권장되지 않습니다
보증금 인상 5% 기준 전체 환산보증금 기준 (보증금 + 월세×100)의 5% 이내이고
제시된 인상안 (1000만 보증금 인상 + 월세 5만 인상) 12.5% 인상은 임대사업자이면 위법 가능성 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
우선, 재계약을 9월 말에 체결한다고 해서 집주인에게 큰 불이익이 발생하는 것은 아닙니다. 다만, 주택임대차보호법 상 임대차계약은 전입신고 및 확정일자를 기준으로 효력이 보호되는 것이므로, 계약이 만료된 상태에서 계약서를 나중에 작성할 경우에는 임차인의 권리 보호에 불리할 수 있습니다. 예를 들어, 확정일자를 기준으로 보증금 우선변제권을 확보하는데 있어 지연이 생길 수 있습니다. 집주인 입장에서는 계약 기간이 공백 없이 연속되는 것이 추후 분쟁이나 세무처리 등에서 안정적인 측면이 있으나, 큰 불이익이 발생한다고 보긴 어렵습니다.
다만, 임대차 신고 의무제(임대차신고제)가 시행 중인 만큼, 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 구청(관할 행정복지센터)에 신고해야 합니다. 예를 들어, 실제로 9월 30일에 계약서를 쓴다면 10월 말까지 신고하면 되는 것이고, 8월 계약 만료 시점을 기준으로 강제적으로 신고할 필요는 없습니다. 따라서 계약일을 9월 말로 미뤄도 집주인 입장에서 불이익은 거의 없다고 보시면 됩니다.
보증금 및 월세 인상에 대한 제한 기준을 설명드리면, 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 행사하는 경우(즉, 기존 세입자가 계속 거주하며 재계약할 때) 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다.즉, 재계약 시 보증금을 1,000만 원 올리고 월세를 5만 원 올리는 것이 합산하여 600만 원 이내이면, 계약갱신요구권 행사 시에는 적법합니다.
하지만 만약 계약갱신요구권 없이 새로운 계약을 체결하거나 세입자가 자발적으로 나머지 조건을 수용하는 형태라면, 5% 제한은 적용되지 않습니다. 이럴 경우 보증금이나 월세 인상은 임대인·임차인 합의로 자유롭게 설정할 수 있습니다.
질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약서 작성 및 임대보증금 납입이 늦어지면 그만큼의 이자를 임대인이 손해보게 됩니다. 2년 계약기간(1년 계약이라도 2년이 경과해야 함)이 지나서 갱신 하는 것이라면 계약갱신청구권을 사용한 경우 5% 내에서 보증금과 월세 모두에 대해 인상을 하게 됩니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 임대인은 임의로 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약갱신청구권에 의한 재계약일 경우 5% 상한선이 적용이 되고 계약갱신청구권 사용을 한 경우 완전한 새로운 계약으로 임대료인상 제한이 없게 됩니다. 또한 5% 인상일 경우 임대료 및 월세 합쳐서 5% 인상을 하게 되고 만일 계약갱신청구권이 있을 경우 5% 인상은 협의 사항이고 의무사항은 아니므로 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능하게 됩니다.
또한 월세가 30만원 초과하므로 전월세 신고대상이며 계약 후 30일 이내 신고 의무 입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
원칙적으로 계약 만료 전에 재계약서를 작성해야 안전합니다.
계약서를 9월 말로 미루는 것은 가능하나 임대인에게 법적 불확실성이나 분쟁 가능성이 생길 수 있어 바람직하지 않습니다.
임대차 보호법에 따라 보증금이나 월세를 합산한 전체 금액 기준 5% 이내까지만 인상이 가능합니다.
보증금만 5%가 아니라 보증금과 월세를 환산한 전체 금액 기준으로 5%입니다.
감사합니다.