안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 서울 집갑 치솟는데, 한국은행 왜 금리 안내리나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.한국은행이 기준금리 2.5% 동결한 이유는 서울 집값의 고공행진 때문입니다. 금리 인하시, 대출금리가 낮아져 주담대등 가계대출이 증가하고 이것이 다시 부동산 시장에 자금을 몰리게 할 수 있기 때문입니다. 이런 경우 버블에 대한 우려가 더 커질 수 있기 때문에 한국은행 입장에서는 금리 인하를 하지 않는 것이 좋겠다는 판단을 한 것입니다. 물가 안정도 완전히 이루어진 상태가 아닙니다. 소비자 물가는 일부 안정세를 보이지만, 고정비성 항목에서는 높은 수준이 유지되고 있습니다. 이런 경우에 금리를 내린다면 인플레이션이 재 확산될 수 있기 때문입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세끼고 매매시 보금자리론 대출 가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세입자 있는 상황에서 보금자리론 가능하려면 몇가지 조건을 충족해야 합니다. 실거주 요건을 충족해야 하며, 이후 3개월 내 실거주 입증이 안되면 대출 환수될 수 있습니다. 해결방법으로는 세입자 퇴거 확약서 확보 또는 계약만료 임박시에 대출 가능합니다. 대출한도는 최대 2.1억으로 70% 까지는 가능할 것으로 보입니다. 보금자리론을 운영하는 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114 에 연락하여 확인해 보시는 것이 가장정확합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 산사태 보상금은 어떤 순서로 지급되나요?!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 산사태 피해에 대한 보상금은 통상적으로 재난관리법 및 자연재난 구호 및 복구비용 부담기준에 따라 절차대로 지급됩니다. 먼저 신고와 현장 확인입니다. 사건이 발생하여 신고가 들어오면 지자체는 현장조사반을 꾸려 피해여부 및 규모를 현장에서 확인합니다. 두번째로는 피해규모 확정 및 유형분류입니다. 주택 및 건축물 피해 (전파, 반파, 침수 등)농지·논밭 피해축사, 창고, 비닐하우스, 농업시설물인명피해 (사망, 실종, 부상)공공시설물 피해 (도로, 제방, 통신선 등)등의 피해로 크게 구분됩니다. 세번째로는 지자체의 복구계획을 수립하고 중앙정부에 보고를 하게 됩니다. 이 때 피해 규모가 중대형 재난 기준이상이면 특별재난지역으로 선포할 수도 있습니다. 네번째로는 재난지원금 산정입니다. 위에서 분류한 피해 유형별로 보상액을 산정합니다. 마지막으로는 지급 우선순위에 따라 지급을 하도록 하게 되어 있습니다. 이런 경우 보상 예산은 지자체 예산 + 행안부,산림청 등 중앙정부 예산이 조합되어 지급되게 됩니다. 산사태의 경우 산림청 소관 자연재난이므로 산림청이 관여되는 경우가 많습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민생지원금으로 인해 올라간 물가는, 사실상 다시 안정화되기는 어려운건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 소비재에는 가격 경직성이라는 개념이 있습니다. 이것은 한번 오른 가격은 쉽게 다시 내려가지 않는 성향을 말합니다. 고정비가 그대로 이기 때문에 마진을 줄여 금액을 내려야 하는데, 이러면 손해를 볼 수 있기 때문이에요. 물가가 다시 안정되는 경우도 없지는 않습니다. 예를 들어 수요가 급격히 줄어들거나, 공급이 대폭 개선되거나, 정부가 가격상한제나 유통 보조금처럼 직접 개입하는 경우입니다. 또는 경기 침체로 전반적인 소비심리가 위축될 때에도 물가가 안정되거나 일부 품목 가격이 하락할 수 있습니다. 그러나 이런 조건들이 동시에 갖춰지는 경우는 드물기 때문에, 민생지원금으로 인해 한 번 올라간 물가는 다시 내려오지 않고 높은 수준에서 고착화되는 경우가 많죠.결론적으로, 민생지원금은 단기적인 소비 진작 효과는 확실하지만, 그로 인해 상승한 물가는 제도가 종료된 이후에도 쉽게 내려오지 않아 오히려 생활비 부담이 장기화될 수 있습니다. 이게 그동안 세금을 풀어 내수를 안정화시킨다는 정책에 반대하는 사람들의 논리입니다. 경제학적으로 말이 되는 논리이지요.
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 활용하여 갈아타기
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비과세 혜택을 받을 수 있는 단계별로 정리를 해 보겠습니다. 1단계는 A주택에서 B주택으로의 갈아타기입니다.A주택은 남편 명의로 2020년 7월 30일에 취득했고, B주택은 아내가 혼인 전인 2019년 11월에 청약으로 분양권을 취득해 혼인 후인 2022년 11월 7일에 소유권을 취득한 상황입니다. 현재는 B주택에 실거주 중이며, A주택은 2025년 8월 이전에 매도할 계획입니다. 이 경우 혼인으로 인해 1세대로 본다면, B주택 취득일(2022년 11월 7일)로부터 5년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택으로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2025년 8월 매도 예정이므로 이 요건은 충족되어 A주택은 양도세 비과세 대상이 맞습니다.2단계는 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 단계입니다. A주택 매도 후 2025년 9월에 C분양권(2026년 12월 입주 예정)을 취득하고, 실거주 목적으로 이사할 계획이며, B주택은 2026년 12월 이전에 매도하고자 하는 경우입니다. 이때는 분양권이 주택 수에 포함되기 때문에 다시 일시적 1가구 2주택 요건을 검토해야 합니다. 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택(B주택)을 양도하면 비과세가 가능하며, 만약 B주택과 C분양권 모두 조정대상지역에 해당한다면, C분양권 취득 후 1년 이내에 B주택을 양도해야 하고, B주택에 1년 이상 실거주한 이력이 있어야 합니다. 질문에서 언급한 대로 2022년 11월부터 B주택에 실거주 중이라면 실거주 요건은 충족하며, C분양권을 2025년 9월에 취득했다면 B주택은 2026년 9월 이전에 매도해야 안전하게 비과세 요건을 만족시킬 수 있습니다.결론적으로, A주택에서 B주택으로의 갈아타기는 비과세 요건을 충분히 충족하며 문제 없습니다. 이후 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 것도 조건만 맞춘다면 일시적 1가구 2주택 제도를 통해 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 분양권 취득 시점과 B주택 매도 시점을 조정대상지역 여부와 맞춰 조심스럽게 관리할 필요가 있으며, C분양권을 취득한 후에는 1년 이내 B주택을 매도해야 하는 가능성이 높으므로 사전에 지역 요건을 정확히 확인해야 합니다.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.