안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 특례보금자리 또는 디딤돌대출 관련해 모르는게 있어서요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미혼자라도 단독 명의로 신청이 가능합니다. 다만 몇 가지 요건을 충족해야 하는데요. 미혼자라면 만 30세 이상이어야 하고, 단독 세대주여야 합니다. 단독 세대주는 주민등록상 본인 혼자 거주하고 있어야 하며, 직계존속이나 미성년 형제·자매와 함께 사는 경우에는 해당 기간이 6개월 미만이어야 합니다. 이런 조건을 충족하면 단독 명의로도 디딤돌 대출 신청이 가능합니다. 다만 대출 대상 주택은 시가 3억 원 이하, 전용면적 60㎡ 이하(수도권 외 읍·면은 70㎡ 이하) 등 상대적으로 규모가 작고 저렴한 주택에 한정됩니다. 대출 한도는 최대 1억 5천만 원이며, 생애 최초 주택 구입자일 경우 최대 2억 원까지 가능합니다.궁금증이 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부모님이 구입하신 땅에 문제가있어요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 매우 안타까운 상황이네요. 말씀하신 내용은 부동산 매매 당시 명확한 경계 측량 없이 거래가 이루어진 것으로 보이며, 이로 인해 일부 건물이 타인의 토지(뒷집)에 침범한 상태인 것으로 판단됩니다. 일반적으로 이런 경우는 "건물의 일부가 타인의 토지에 무단으로 들어가 있는 경우"에 해당되며, 법적으로는 "위법건축물" 또는 "분쟁 대상 부동산"이 됩니다.먼저 확인하셔야 할 것은 당시 매매계약서를 포함해 토지대장, 등기부등본, 지적도 및 현황측량도입니다. 이를 통해 당시 거래한 부동산의 범위와 위치가 실제 등기상 경계와 일치했는지를 명확히 해야 합니다. 만약 계약 당시 부동산 중개인이 "모든 부지가 집과 창고 포함"이라고 설명했다면, 중개인의 과실 또는 허위·과장 광고로 인한 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다. 이 경우, 당시 거래에 관여한 부동산 중개사무소를 통해 공제회에 민원을 넣거나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.다만 실질적인 해결을 위해선 우선 변호사 또는 법률구조공단 같은 기관에 상담을 받는 것이 가장 좋습니다. 무료 법률상담은 ‘대한법률구조공단’, ‘지방자치단체 법률상담센터’, ‘법률홈닥터’ 등에서 제공하고 있으며, 소득 수준에 따라 무료 소송 지원까지 받을 수도 있습니다.만약 소유권 분쟁이 확정된다면 뒷집 소유자와 분할 매매 협의를 다시 시도하거나, 경우에 따라 법원에 지상권 설정 청구나 사용료 분할 등을 요구할 수도 있지만, 이 과정은 복잡하고 법적 판단이 필요합니다.요약하자면, 가장 먼저 할 일은 (1) 부동산 서류 전체 확보 → (2) 법률상담기관 또는 변호사 상담 → (3) 책임소재(중개사 과실 vs 구조물 불법 점유 등) 파악 → (4) 해결 방향(협상 vs 손해배상청구 vs 구조조정) 결정입니다. 비용이 부담된다면 공공기관을 통해 지원받는 것도 반드시 고려하시고요. 성실히 문제를 파악해 나가신다면 충분히 해결 가능하리라 생각됩니다.
부동산
Q. 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.많은 분들이 부동산거래질서 교란행위에 해당하지 않는다고 보시는데, 저는 약간은 해당할 수도 있다고 생각합니다. 중요한 절차의 문제를 건너뛰었기 때문입니다. 2020년 개정된 「주택임대차보호법」에 따르면, 임차인은 계약만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 임차인의 계약만료일은 2025년 10월 9일이므로, 갱신요구권은 2025년 4월 9일부터 8월 9일 사이에 행사할 수 있습니다. 그런데 부동산 중개사는 6월 30일에야 임차인에게 갱신 의사를 물었으며, 그보다 앞선 6월 24일에 이미 새로운 임차인과 계약을 체결한 사실이 확인되었다면, 이는 임차인의 권리를 무시한 중대한 절차 위반으로 볼 수 있습니다.이러한 행위는 「공인중개사법 시행령」 제13조의2에서 정한 '부동산 거래질서교란행위'에 해당할 소지가 있습니다. 특히 "중개의뢰인의 의사에 반하여 계약을 체결하거나 체결하도록 유도하는 행위" 또는 "중요한 사항을 고지하지 않는 행위"에 포함될 수 있으며, 이 경우 해당 중개사는 행정처분 또는 자격정지 등의 징계를 받을 수 있습니다.따라서 임차인은 중개사무소에 공식적인 해명을 요구하고, 필요 시 관할 시·군·구청 부동산과나 공인중개사협회에 민원을 제기할 수 있습니다. 또한 이로 인해 임차인이 실제적인 피해(이사 비용, 새 계약 중개수수료 등)를 입었다면 민사상 손해배상 청구도 가능하며, 이를 위해 계약서, 통화·문자 내역 등의 증거를 확보하는 것이 중요합니다.결론적으로, 이번 사안은 단순한 실수로 보기 어려울 정도로 절차 위반의 소지가 크며, 임차인이 법적으로 강하게 대응할 수 있는 사안입니다. 필요하다면 계약갱신요구권 행사 통보서나 공식 항의 문구 예시 등을 통해 대응을 준비하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 아파트 정보에 보면 학군정보가 보이는데 먼 아파트도 학군정보가 좋은 학교로 되어있는데 맞는걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.초등학교는 학군으로 분류되어 해당 지역범위 내에서 입학을 하게 됩니다. 그래서 바로 길 건너에 붙어 있더라도 더 먼 학교로 배정이 되는 상황이 발생하게 되는 것이지요.해당 아파트는 지어질 때부터 초등학교가 정해져 있습니다 .(특히 신도시) 그래서 학군지정보에 등록된 초등학교로 100% 배정되게 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 627 부동산 대책 전세대출 규제로 인해서 전세 가격 하락으로 이어질까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.627 부동산 규제로 인해 시장에 미치는 양방향 효과가 큽니다. 먼저 수요감소입니다. 이는 전세가격이 하락하게끔 하는 요인으로 작용하는데, 전세대출이 어려워지며, 임차인이 전세입주를 포기하거나 줄이게 됩니다. 특히 청년,무주택자, 저가 아파트의 실수요자는 큰 타격을 받게 됩니다. 입주초기 신축 아파트의 전세수요 또한 감소되게 됩니다. 그래서 미입주에 대한 리스크가 상승합니다. 특히 수도권과 지방에서 분양물량 많은 지역은 전세매물은 많은데, 수요자금이 막혀 가격은 내려갈 수밖에 없게 되지요.하지만, 반대로 작용하는 요인도 있습니다. 이는 공급을 감소시키는 쪽으로 나타나게 됩니다. 집주인 입장으로 보면 전세를 놓기가 어렵거나 전세로 인한 이득이 없다면 월세전환을 고려하게 됩니다. 특히 고가 전세물건은 오히려 전세가가 상승하게 되는데요. 일부 인기 학군지처럼 공급이 한정된 곳에 전세수요가 몰린다면 이 지역특정으로 전세가가 상승하게 됩니다. 전반적으로는 전세가 하락이 주된 흐름이고, 특정 지역에서 전세가 상승을 고려하시면 되겠습니다. 감사합니다.