안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 제주도 임야 토지 표선면 평당 33만원이면 괜찮은가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.표선면은 제주 동남부로 관광지 접근성이 좋고 , 바다와 가까운 지역이라면 개발 수요가 꽤 됩니다. 그러나 지목이나 도로접합, 용도지역에 따라 큰 차이가 납니다. 게다가 지적도상 도로가 없으면 개발에 난항을 겪을 수도 있어서 33만원이면 평균이거나 약간 비싼 것으로 보입니다. 현재 지적도상 맹지이므로, 건축이 불가하고, 진입로 확보 이슈가 있어 개발이 어렵습니다. 따라서 은행의 담보가치도 하락합니다. 서류나 가격만 보고 판단하지 마시고, 꼭 방문하시어 주변 탐문, 도보이용, 시간대별 접근성 등 다양한 항목을 체크하는 임장을 하여 보시기를 추천 드립니다. 감사합니다.
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Q. 차량 구입시, 대리점, 직영점, 판매사원, 어떤 루트가 가장 저렴한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 비싼 곳은 직영점입니다. 본사 직영으로 운영되는 판매점은 신뢰성이 높고 할부이율이나 연계조건이 좋은 경우가 있지만, 단점으로는 금액이 비싼 점이 있겠습니다. 반대로 가장 저렴하다고 통상적으로 여겨지는 곳은 대리점입니다. 제조사와 독립적으로 가격을 운영할 수 있고, 경쟁이 심해서 할인폭이 큽니다. 서비스 품목도 많이 챙겨 주고요. 다만, 영업사원을 잘 만나야 하는 점을 주의하면 됩니다. 할부나 리스의 이율 조건은 직영보다 불리할 수도 있습니다. 대리점과 함께 찾아볼 수 있는 대안으로는 개인으로 움직이는 (브로커를 통해) 영업사원을 직접 연결받는 방식입니다. 다만, 이런 경우에는 회사를 상대하는 것이 아니라 개인에게 계약하는 것이라 신뢰도 이슈가 있을 수 있습니다. 그러나 만약 개인의 사정이나 영업 목표가 있어 조건이 좋은 경우가 있으니 찾아보셔도 좋겠습니다. 인터넷 카페 등에 영업사원들이 홍보하는 글이 많이 올라오곤 합니다. 이런 경우가 영업사원을 직접 컨택하는 것이니 견적을 받아보셔도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
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Q. 임야 현황도로를 인정받으려면 어떤 서류제출해야되나요:
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현황도로를 어떤 목적으로 인정받으려고 하느냐에 따라 행정처리 방식이 달라집니다. 아마도 질문자님께서는 목적하시는 대지의 개발행위허가를 위해 진행하고자 하시는 것 같아 그 기준으로 설명드려 보겠습니다. 이 절차는 건축과/도시과에서 진행을 하고요. 건축허가나 개발행위허가를 위해서 접도조건 충족 여부 판단을 받기 위함이 목적이라고 하겠습니다. 필요서류는, 지적도, 임야도, 현황사진, 이용계획서 또는 개발계획서, 토지이용계획확인서, 접도부의 소유관계 확인자료(등기부) 가 필요합니다. 절차로는 아래와같이 진행을 하게 됩니다. 현장사진과 지적도를 가지고 관할 시청 건축과 또는 도시과에 문의 합니다. 이에 따라 접도조건 인정 여부를 확인하고인정이 될 경우 개발행위허가나 신축허가 신청 시 해당 도로를 포함 할 수 있습니다. 우선 말씀드린 서류를 가지고 행정기관에 방문을 해 보시기 바랍니다. 설명을 할 때는 목적을 분명히 하시면 상담이 훨씬 빨라질 수 있으니 참고하세요. 감사합니다.
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Q. 전세계약 종료날짜를 합의하에 변경 할 수 있는지 질문입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 계약 종료일을 당겨 변경하고 , 전세금 반환 대출을 받는 것도 가능합니다. 다만, 몇가지 조건을 지켜야 합니다. 먼저, 임대인과 임차인 모두의 서면 합의가 있어야 합니다. 특약이나, 계약서에 추가 내용을 서면작성하여 준비하셔야 합니다. 또한, 새로 정한 종료일 이전에 전입신고 및 확정일자가 남아 있어야 합니다. 대출이 되려면, 대항력과 우선변제권이 유지되어야 하기 때문입니다. 마지막으로는 혹시모르니 은행이나 보증기관에 사전확인을 거치시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약 만료 전 이사 후 전입신고 (보증금 문제)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부산집의 보증금을 안전하게 지키는 가장 좋은 방법은 새 집에 전입신고 하지 않으시는 것입니다. 또한 지인이나 가족으로 전입을 통해 대항력을 유지하기도 힘듭니다. 이럴 때 추천드리는 것이 임차권등기명령 입니다. 전입신고 이전에 법원등기 신청하시면 대항력을 유지할 수 있습니다. 그리고 나서 새집에 대한 전입신고를 하시어 보증보험을 가입하시는 것이 가장 좋은 선택입니다. 임차권등기명령신청은 집주인의 동의가 필요없습니다. 임대차 계약서 사본과, 주민초본, 전입세대열람내역서, 확정일자 받은 계약서, 임차권등기명령신청서(법원양식) 을 준비하셔서 관할 지방법원 민사과 혹은 등기과에 접수하시면 됩니다. 비용은 2만원 미만이며, 임차권등기명령이 집주인에게 송달되고 집주인이 이의제기를 하지 않으면 등기부등본에 임차권 등기가 완료됩니다.