안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 임야 현황도로를 인정받으려면 어떤 서류제출해야되나요:
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현황도로를 어떤 목적으로 인정받으려고 하느냐에 따라 행정처리 방식이 달라집니다. 아마도 질문자님께서는 목적하시는 대지의 개발행위허가를 위해 진행하고자 하시는 것 같아 그 기준으로 설명드려 보겠습니다. 이 절차는 건축과/도시과에서 진행을 하고요. 건축허가나 개발행위허가를 위해서 접도조건 충족 여부 판단을 받기 위함이 목적이라고 하겠습니다. 필요서류는, 지적도, 임야도, 현황사진, 이용계획서 또는 개발계획서, 토지이용계획확인서, 접도부의 소유관계 확인자료(등기부) 가 필요합니다. 절차로는 아래와같이 진행을 하게 됩니다. 현장사진과 지적도를 가지고 관할 시청 건축과 또는 도시과에 문의 합니다. 이에 따라 접도조건 인정 여부를 확인하고인정이 될 경우 개발행위허가나 신축허가 신청 시 해당 도로를 포함 할 수 있습니다. 우선 말씀드린 서류를 가지고 행정기관에 방문을 해 보시기 바랍니다. 설명을 할 때는 목적을 분명히 하시면 상담이 훨씬 빨라질 수 있으니 참고하세요. 감사합니다.
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Q. 전세계약 종료날짜를 합의하에 변경 할 수 있는지 질문입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 계약 종료일을 당겨 변경하고 , 전세금 반환 대출을 받는 것도 가능합니다. 다만, 몇가지 조건을 지켜야 합니다. 먼저, 임대인과 임차인 모두의 서면 합의가 있어야 합니다. 특약이나, 계약서에 추가 내용을 서면작성하여 준비하셔야 합니다. 또한, 새로 정한 종료일 이전에 전입신고 및 확정일자가 남아 있어야 합니다. 대출이 되려면, 대항력과 우선변제권이 유지되어야 하기 때문입니다. 마지막으로는 혹시모르니 은행이나 보증기관에 사전확인을 거치시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약 만료 전 이사 후 전입신고 (보증금 문제)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부산집의 보증금을 안전하게 지키는 가장 좋은 방법은 새 집에 전입신고 하지 않으시는 것입니다. 또한 지인이나 가족으로 전입을 통해 대항력을 유지하기도 힘듭니다. 이럴 때 추천드리는 것이 임차권등기명령 입니다. 전입신고 이전에 법원등기 신청하시면 대항력을 유지할 수 있습니다. 그리고 나서 새집에 대한 전입신고를 하시어 보증보험을 가입하시는 것이 가장 좋은 선택입니다. 임차권등기명령신청은 집주인의 동의가 필요없습니다. 임대차 계약서 사본과, 주민초본, 전입세대열람내역서, 확정일자 받은 계약서, 임차권등기명령신청서(법원양식) 을 준비하셔서 관할 지방법원 민사과 혹은 등기과에 접수하시면 됩니다. 비용은 2만원 미만이며, 임차권등기명령이 집주인에게 송달되고 집주인이 이의제기를 하지 않으면 등기부등본에 임차권 등기가 완료됩니다.
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Q. 임야는 실거래가가 공시지가의ㅈ몇배이나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임야의 경우 실거래가와 공시지가 차이가 3배에서 많게는 10배정도 차이가 있습니다. 수도권 근교의 경우 3-6배, 지방 중소도시 외곽의 경우는 2-4배, 호재가 있거나 투기수요가 몰리면 10배 차이도 납니다. 그래서 이런 점을 참조하시어 거래 하시면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 아파트 분양 잔금대출과 주택담보대출 차이점이 무엇이죠? 소득기준, DSR 등?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 분양잔금 대출은 분양계약자를 대상으로 하고, 주택담보대출은 기존 주택 보유자를 대상으로 한다는 점이 다릅니다. 시점 또한 분양잔금대출은 입주 전 잔금시점이고, 주담대는 집의 소유권이 넘어왔거나 매수하는 시점과 동시에 작용합니다. 심사 방식또한 차이를 보입니다. 분양 잔금대출은 LTV 중심의 심사를 합니다. DSR 은 비적용하거나 완화하는 경우를 많이 보았습니다. 소득은 간소화하여 적용하니, 대출 가능성은 상대적으로 높은 편입니다. 반대로 주담대의 경우 LTV+DSR 을 포함하여 총부채 심사가 의무화 되었습니다. 소득 출처나 입증 자료에 대한 내용이 깐깐하게 적용되는 편이구요. 직업이나 소득이 없으면 대출이 어렵습니다. 이점 참조를 해 주시기 바랍니다. 감사합니다.