안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 대출규제 빌라 전세 보증금 반환 어려워지나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증보험에 가입이 되어 있으시다면, 안전한 상태라고 보셔도 됩니다. 세입자가 직접가입하지 않았더라도, 임대사업자가 가입하였으면 그 효력은 동일하니 걱정하실 것은 없습니다. 보험 청구권도 세입자에게 있으므로 이부분에 대해서는 안심하세요.하지만 보증보험도 해지되는 사유가 있습니다. 세입자 중도퇴실이나, 보험료 연체, 계약 해제 등으로 인해 해지 되지만, 현재 정상적으로 거주 중이시라면, 임의해지나 취소는 거의 일어나지 않습니다. 또한 보증보험 조항 중에는 세입자의 동의 없이 불가하다는 조항이 있으니 걱정마세요.감사합니다.
부동산
Q. 임차인 명의 변경 문제 여쭤봅니다!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 문제의 핵심 포인트는 계약서상 임차인이 누구인가 하는 것입니다. 계약서에 명시된 임차인이 보증금 반환 등 모든 법적권리와 책임의 주체가 되기 때문입니다. 임차인 명의 변경을 하기 전에 확인해 보셔야 할 사항이 있습니다. 먼저 계약서 원본을 확인하여 명시된 임차인이 정말 A 가 맞는가를 확인해 보시고, 부동산 중개인에게도 같은 정보가 되어 있는지를 확인하세요. 그리고 서면증빙을 요구하시기 바랍니다. B가 진짜 임차인이라면 합의서나 위임장등을 요구해서 받아 두세요. 마지막으로 보증금 반환에 대한 관계를 명확하게 하셔야 합니다. 보증금 반환 시, 누구에게 돌려줄지를 확인해야합니다. B와 A 의 쌍방합의된 문서를 달라고 하시기 바랍니다. 그것이 없다면 나중에 보증금 문제가 발생합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 에어컨 실외기를 외부바닥에 설치해도되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어컨 실외기 설치 위치 자체에 대한 건축법이나 전기설비 기준은 따로 없습니다. 다만, 시공기준으로 통풍이 잘되고, 직사광선을 피하며, 배수와 "유지보수" 가 가능한 위치에 설치하여야 한다는 것은 있습니다. 그러나 이것은 법령이 아니라 강제되는 부분이 아닌것이 안타깝습니다. 그러나 제조사 설치 메뉴얼에도 풀, 벌레, 흙, 먼지와 같은 오염요소는 멀리 하도록 되어 있습니다. 그러니 직접적으로 "실외기 설치 위치" 자체에 문제를 삼기 보다는 다른 것으로 임대인의 책임이 있지는 않은가 확인이 필요합니다. 민법 제 623조에의하면, 임대인은 목적물을 사용수익할 수 있도록 유지/보수할 의무가 있다고 나와 있습니다. 결국 실외기를 땅바닥에 설치함으로서 제조사 설치 메뉴얼을 무시하고 고장이 나도록 하였을 경우 임대인의 유지관리 미이행으로 볼 수 있는 것입니다. 집주인의 "문제 없다" 는 말은 그러므로 틀렸습니다. 어떠한 원인이든 , 더 큰 틀에서 집주인은 세입자가 목적물을 사용할수 있는 컨디션으로 유지하여야 할 의무가 있기 때문에 풀밭에 놓든, 물에 띄워두든 에어컨이 원활히 작동할 수 있도록 조치를 해야 하는 것입니다. 저 위치로 인해 고장이 발생했든 다른 이유가 있건 간에 임차인의 잘못된 사용에 의한 것이 아니라면, 고장에 대한 수리 책임은 임대인에게 있음을 밝혀 드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지 지적분리후 다른 토지에 편입가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하나씩 해결해 볼게요.현재의 논의 일부를 지적분할 하는 것은 소유자(질문자) 신청으로 가능합니다. 다만, 논이기 때문에 농지전용허가(신고)가 병행되어야 합니다. 이것이 완료되었다면, 집을 지으려는 토지와 합필해야 합니다. 합필의 조건에는 지목동일, 소유자동일, 용도지역동일, 접경필지 라는 네가지 조건이 있습니다. 이 조건을 모두 충족해야 하거든요. 이런 경우 논을 주차장이나 대지로 바꾸어야 하는데 반드시 농지전용허가가 필요합니다. 혹시 보전관리지역이나 농업진흥지역이시라면 거의 불가능에 가깝습니다. 이 정보는 해당 지자체 농지과에 문의 하셔야 합니다. 그래서 제가 추천드리는 것은 현재 대지 기준으로 우선 주택을 건설하시되, 캐노피나 지붕으로 편입되는 외부공간을 최대한 줄여서 건폐율을 확보하시는 것이 좋겠습니다. 일부 지역에서는 태양광 패널로 지붕을 덮을 시 해당 면적은 (실내 아님) 건폐율에 들어가지 않으니, 집 외부로 넘어가는 캐노피나 차양등을 고려하고 계신다면 이 점 참고바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 침체되고 있는 부동산 시장 올 하반기에 다시 활성화 될 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전국적으로 회복되기는 어렵다고 봅니다. 금리 인하로 실수요 회복을 기대하긴 하지만, 실수요자가 될 기반이 점점 줄고 있고 공급이 예정된 것들 때문에 예전처럼 집값이 많이 오르기는 힘들어 보입니다. 게다가, 지방중소도시, 신규공급 밀집지역은 여전히 가격이 떨어지려고 하는 중입니다. 게다가 금리만 내리는 거고, 경제가 활성화 되지 않으면 우리나라는 외화 벌이로 의존하는 나라이기 때문에 이러한 국제정세 속에서는 사실상 어떤 시장의 경기이든 살아나기 힘들다고 보아야 합니다. 감사합니다.