안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 정부에서 지분적립형 주택을 도입한다고 하던데요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지분적립형 분양주택은 말씀하신 대로 최초 초기지분만 납부 후 입주한 뒤, 10-20 년 동안 장기 분할납부 하면서 점진적으로 100% 소유권을 갖는 방식입니다. 현재로서는 이 방식은 공공분양 주택에 한정되어, LH 나 SH 와 같은 공공기관이 공급하는 주택에 사용됩니다. 민간아파트에는 적용되지 않으며, 유사하게 플랜을 짤 수는 있겠지만, 실무적으로 보았을 때는 민간에서는 이루어지기 어려운 구조입니다. 이 방식은 건설사에 세금으로 먼저 공사대금을 납부한 후, 정부에서 무주택 실수요자를 위한 주택공급의 일환으로 이루어지는 것이기 때문입니다. 감사합니다.
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Q. 임대사업등록하면 혜택이 거의 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.예전보다는 확실히 줄었죠. 하지만, 몇몇 세제 혜택 들이 남이 있습니다. 먼저 재산세 감면입니다. 전용 40m2 이하는 100% 감면이라고 합니다. 면적에 따라 다르지만, 최대 100% 감면이라고 하니, 해볼만 하겠지요?또 취득세도 감면됩니다. 취득세도 최대 100% 감면율을 보이고 있습니다. (60m2 이하의 경우)종부세 합산배제, 양도세 중과배제도 빼놓으면 섭섭하죠. 조정대상지역 내 이동시 다주택자도 중과세, 종부세 합산 대상에서 배제합니다. 다만 조건이 있는데요, 공시가격 기준 및 임대로 증가제한과 의무기간을 지켜야 가능합니다. 마지막으로 양도세 장기보유특별공제가 70% 까지 확대해서 적용이 됩니다. 여러가지 혜택이 있으니 임대사업자도 하려고 하면 못할 것은 아니겠습니다. 그러나 세제 혜택을 위해 임대사업을 하지 않는 분들이 조건만 맞춰서 신청하는 것을 방지하려고 하는지, 요즘에는 실제 임대사업자인지 확인하는 경우도 많이 있다고 합니다. 이점 참고하여 주세요! 감사합니다.
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Q. 전세 사는 중 집주인이 바뀌면 계약 조건도 다시 정해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 계약을 새로운 매수자가 인수해야 하는 상황이라면 새로 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 그러나 계약 만료가 됨과 동시에 매수자가 바뀌었다면 계약서를 새로 작성하시는 편이 좋습니다. 비록 그것이 묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권을 사용했을 때라도요. 실무에서는 매수자가 변경되었으므로 인수했다는 표시를 하기 위해서 종종 새로운 매수자가 남아 있는 계약 기간까지로 새로운 계약을 설정하는 경우도 있습니다.
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Q. 단독주택 매매시에 1금융권 대출 나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아무래도 은행권에서는 아파트를 가장 선호합니다. 아파트는 시가가 정해져 있고 수요도 높은 편이라서 환금성도 좋기 때문이에요. 현금성이 높다는 것은 은행이 이자나 원리금을 제때 납부받지 못했을 때에 경매 등으로 빨리 처분할 수 있어서 선호하는 특성이 있습니다. 그러나 주택은 환금성이 높지 않기 때문에 은행이 선호하는 물건이 아닙니다. 따라서 이자도 높고 대출에게 상한이 낮게 설정될 수밖에 없습니다. 이 점을 고려하셔서 자기 자본을 충분히 마련하신다면 단독주택 또한 대출 레버리지를 통해 구입할 수 있는 좋은 선택지가 될 수 있을 것 같습니다.
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Q. 갭투자 오피스텔이 전세 만약 집주인이
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 바로 질문자님 것으로 되는 것이 아니라 경매라는 과정을 거쳐야 합니다. 먼저 전세권을 설정하셨거나 임차권 설정 등기 등을 통해 경매 권원을 확보하시구요. 경매가 진행되면 배당 신청 등을 통해서 받지 못했던 보증금을 돌려받을 수 있게 신청하시고요. 그리고 나서 현재 살고 있는 사람이 우선적으로 매수할 수 있는 권한이 있습니다. 그것을 통해서 매수를 하셔서 보증금을 돌려받고 질문자님 이름으로 등기가 된다면 오피스텔을 소유하실 수 있습니다