갭투자 오피스텔이 전세 만약 집주인이
전세랑 오피스텔이랑 갭차이가 적은 곳에 전세로들어갓는데 집주이 전세 못돌려준다고 버티면 최악의경우 그오피스텔은 근저당없으면 제껄로되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
그렇지 않습니다, 보증금 반환을 받지 못했다고 해서 해당 오피스텔의 소유권을 가질수는 없습니다. 기본적으로 임대차보호법에 따른 법적 조치를 취하셔야 하고 최악의 경우 경매실행을 통해 배당으로 보증금 반환을 받으셔야 합니다.
일정요건에 해당되는 전세사기 피해자로 인정이 되는 경우에는 우선매수권등이 부여될수 있으나, 이또한 경매절차에 따라 진행이 되는 부분이고 단순하게 소유권을 무조건 임차인에게 주는 것은 아닙니다.
저절로 내께 되지는 않습니다.
경매로 넘어간 물건을 세입자가 낙찰받으면 세입자 소유가 됩니다.
그전에 주인과 협의해서 매매(급매)의 형식으로 거래도 가능합니다.
주인도 경매로 넘어갈바에 싸게 넘기려고 할수도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔에 근저당도 없고, 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주 요건을 갖춘 전세 세입자라면, 최악의 경우 해당 오피스텔을 경매로 넘겨도 전세금을 일부 또는 전부 보전받을 수는 있지만, 그 오피스텔이 세입자 소유로 되는 건 아닙니다
그러니까 오피스텔이 그냥 내 것이 되진 않지만 경매 과정에서 보증금 일부라도 회수할수 있는 우선변제권이 생깁니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
전세 보증금을 환불받지 못한다고 하여 소유권이 변동되는 것은 아닙니다
다만 임차권을 바탕으로 보증금 반환 소송후 경매를 진행한다면 응찰이 가능하겠습니다.
또 현실적으로 보증금 반환이 불가한 임대인을 대상으로 매매 협의가 이루어 진다면 소유권을 이전 받을 수 있을 것입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아닙니다. 임대인이 전세금을 못 돌려준다고 해서 자동으로 세입자의 소유가 되지 않습니다.
경매를 통해 우선권을 갖고 전세금을 회수하거나 낙찰 받을 수 있는 구조입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 임차인이 취할 수 있는 법적 조치 들은 다음과 같습니다 오피스텔이 곧바로 임차인 소유자가 되는 것은 아니며, 특정 절차를 거쳐야 할 가능성이 있습니다.
전세 보증금 미 반환 시 대처 방안 ==>
전세 보증금 미 반환이 예상되거나 발생했을 때, 다음과 같은 단계로 대응하실 수 있습니다.
내용 증명 발송 :
임대차 계약이 종료되었음을 알리고 보증금 반환을 정식으로 요청하는 내용 증명을 보내는 것이 첫 번째 단계입니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.
임차 권 등기 명령 신청 :
계약 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사를 가야 할 경우,'임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차 권 등기가 등기부에 경료 되면 이사를 가더라도 주택임대차보호법상의 대항 력과 우선 변제 권이 유지되므로, 보증금을 안전하게 확보할 수 있습니다.
강제 집행(경매) 신청 :
전세 보증금 반환 소송에서 승소 판결을 받았음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 해당 오피스텔에 대해 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 경매를 통해 오피스텔이 매각되면 그 매각 대금에서 보증금을 배당 받게 됩니다.
오피스텔이 임차인 소유가 되는 경우 ==>
오피스텔이 임차인 소유가 되는 것은 다음과 같습니다.
경매 참여를 통한 소유권 취득 :
위 절차대로 강제 경매가 진행되었을 때, 임차인도 해당 오피스텔의 경매에 참여하여 낙찰 받을 수 있습니다. 이때, 임차인은 배당 받을 보증 금액만 큼을 낙찰 대금에서 상 계(相計)할 수 있으므로, 추가적인 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 즉, 오피스텔이 '자동으로' 임차인 소유가 되는 것이 아니라,, 법적 절차(경매)를 통해 낙찰 받는 형식으로 소유권을 취득하게 되는 것입니다.
'근저당이 없으면 제껄로 되나요? 에 대한 답변 질문 주신 '근저당이 없으면 제껄로 되나요?에 대해 정리하자면 다음과 같습니다 ==>
자동으로 소유권이 이전 되지 않습니다 :
전세 보증금을 돌려받지 못한다고 해서 해당 오피스텔이 즉시 임차인 소유가 되는 것은 아닙니다. 위에서 설명 드린 대로 내용 증명, 임차 권 등기 명령, 보증금 반환 소송 , 그리고 강제 경매 신청의 절차를 밟아야 합니다.
근저당 유무와는 별개 :
근저당이 없더라도, 임차인이 보증금 외에 다른 채권자(예: 체 납 된 세금, 다른 종류의 담보 권 등)가 있을 수 있으며, 이들도 경매 시 배당 순위에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매에서 임차인의 우선 변제 권은 전입 신고와 확정 일자를 받은 날짜와 근저당 권 설정 이자 등 다른 권리들과의 선 후 관계에 따라 결정됩니다.
갭 투자 오피스텔의 특성 고려 ==>
갭 투자 매물은 임대인의 자본 비율이 낮은 경우가 많아, 시장 상황이 좋지 않을 경우 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 이런 경우에는 보증금 회수를 위한 법적 절차가 복잡해지거나 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 것 같으면, 세입 자 입장에서는 오히려 그 집을 보증금 대신 받는 것도 하나의 선택이 될 수 있다는 시각도 있습니다.
결론적으로, 이러한 상황에 직면 하셨다면, 현재 상황과 계약서 등을 가지고 반드시 법률 전문가와 상당하시어 구체적인 조언을 구하시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 아무쪼록 원만하게 해결되시기를 진심으로 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
아니요. 바로 질문자님 것으로 되는 것이 아니라 경매라는 과정을 거쳐야 합니다. 먼저 전세권을 설정하셨거나 임차권 설정 등기 등을 통해 경매 권원을 확보하시구요. 경매가 진행되면 배당 신청 등을 통해서 받지 못했던 보증금을 돌려받을 수 있게 신청하시고요. 그리고 나서 현재 살고 있는 사람이 우선적으로 매수할 수 있는 권한이 있습니다. 그것을 통해서 매수를 하셔서 보증금을 돌려받고 질문자님 이름으로 등기가 된다면 오피스텔을 소유하실 수 있습니다