안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 단독주택형 2종 근생 건물을 가지고 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1층 약국과 2층 의원 임차인 유치를 위해서는 의료기관 전문 부동산 사무소를 적극 활용하는 편이 효율적입니다.특히 마포구처럼 의료시설 밀집도가 낮고 근방에 의원 및 약국이 없는 경우 더욱 특화된 중개인력을 통한 맞춤형 임차인 발굴이 유리합니다.서울시 내 병원 또는 의원 전문 중개 업체들이 있으며 메디컬 부동산, 의료기관 전문 부동산 등을 찾아가보시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 지축역 비바힐스(공공분양) 잔여세대 무순위 줍줍 청약통장
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.특례 청약 당첨 후 청약 통장 유지 : 특례 규정상 청약 통장 가입 여부와 무관하고 당첨되어도 통장 계속 사용이 가능합니다.당첨 후 계약 시 청약통장 소진 : 계약 체결 시 청약통장 권리는 소진되며 같은 통장 재사용 불가합니다.당첨 후 계약 포기 : 청약통장 유지되나 재당첨 제한 가능성이 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 내년초 특례대출하려고 하는데 맞벌이8천 이하인데 소득수준을 몇년도를 보는걸까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.2026년 초에 특례대출을 신청하더라도 심사 기준은 2025년 소득으로 보아야 합니다.따라서 2025년 연소득 합산이 8천만 원 이하인지를 확인하는게 가장 중요하고 그에 따라 대출 가능 여부가 결정됩니다.대출 신청 전에 2025년 소득 증빙 자료를 정확히 준비하시고 궁금하면 관련 기관에 재확인하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 재건축 상가건물 월세 세입자 입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.민법 제 623조에 따라 임대인은 임차인이 건물을 목적대로 사용 수익하는데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.누수, 결로 건물자체 하자에 따른 문제라면 임대인이 수선 의무를 부담합니다.단 임차인이 과실이나 인테리어 공사가 원인인 경우 임차인이 책임을 집니다.임차인이 누수, 결로로 인한 부분적인 바닥 손상에 대해 자비로 수리를 진행할 수 있으나 나중에 임대인과 분쟁 발생 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 이사 계획이 없고 계속 거주 예정이라면 임대인과 수리 및 유지 보수에 대해 적극 커뮤니케이션 하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 전자계약서 내용 오류 관련 질문드립니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전자 계약은 법적으로 전자서명과 확정 절차가 완료되면 계약서 수정이 원칙적으로 불가능합니다.다만 단순 오타와 같이 계약 내용의 본질에 영향을 주지 않는 경우는 정정 신고라는 방법으로 바로 잡을 수 있습니다.계약 조건 변경은 변경 신고를 통해 수정이 가능합니다.계약금에 오타가 있다고 해서 계약금이 자동으로 소멸되는 것은 아닙니다.계약 당사자의 의사와 계약 내용이 일치한다면 오타는 법적으로 의사표시의 착오로 보완 가능하며 계약 효력에 큰 영향을 끼치지 않는 경우가 많습니다.계약서에 오타가 발생한 것은 중개사의 실수일 가능성이 크므로 중개사에게 시정을 요구하고 문제가 발생하면 공중사 보증보험으로 배상청구가 가능합니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세를 유지하는게 나을까요? 차액만큼 구해서 월세로 하는게 나을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세 대출, 퇴거자금대출 제한, 갭투자 차단, 전입의무 부과, 주담대 한도 축소가 핵심입니다.결과적으로 전세 공급 주체 시장 퇴출, 신규 전세 매물 급감 -> 실제 서울 및 수도권 전세 매물이 부족한 상황입니다.전세 대출 보증의 축소와 추가 금리 인하 국면에서도 임대인은 전세보단 월세를 선호합니다. 세입자도 대출 부담으로 월세를 희망하는 상황입니다.따라서 전세 유지가 부담 없이 가능하다면 시장 회복까지 버티기도 좋은 선택이지만 대출 반환/신규 세입자 유지가 어렵다면 월세 수요가 더 많을 것으로 예상되면 월세 일부 전환도 좋은 선택이라 생각합니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 전세 계약서 작성 후 최종 잔금 치룰 때 공인중개사 공석
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공인중개사 개입 없이 잔금 거래를 마치면 이후 사고나 분쟁은 임차인과 임대인 간 직접 책임이 됩니다.중개사무소 실장은 법적 중개 책임이 없으므로 사고 발생 시 법적 책임을 묻기도 어렵고 손배 등 보호도 쉽지 않습니다.공인중개사가 개입한 공식 중개였다면 손배 청구나 법적 구제가 가능하지만 자격증 없는 직원 입회 직거래라면 전적으로 당사자 책임이 됩니다.따라서 계약서 작성 시 중개사 날인이 들어갔는지 다시 한 번 확인하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 일시적 2주택 비과세 문의드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세는 기존주택 취득 후 2년 이상 보유, 신규 주택 취득일로부터 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 비과세가 가능합니다.B오피스텔이 주거용으로 등기 되어 있다면 양도세법상 주택으로 간주되어 2주택자가 됩니다.오피스텔이 업무용으로만 등기된 경우 주택 수에 포함되지 않습니다.영등포구는 조정대상지역이라 일시적 2주택 비과세 적용받으려면 2026년 9월 11일 전까지 A아파트를 매도해야 가능합니다.A 아파트 매도일이 2026년 2월 말이면 B 잔금일로부터 1년 이내라서 비과세 요건이 충족됩니다.또한 A 아파트가 최초 취득일부터 2년 이상 보유 및 2년 거주 요건을 충족했는지도 봐야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 보증금 선지급을 어떻게 해야 거절 할수 있을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약서에 명시된 대로 보증금은 세입자가 이사가는 날 집 상태를 확인 후 반환하는 것이 원칙입니다.미리 보증금을 주는 것은 집 상태 확인 및 명도 절차가 완료되어야하기 때문에 아직은 시기상 이르다고 말씀해보시길 바랍니다.분쟁을 최소화하려고 하니 정중하게 거절 하시면 이해하실 듯 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 근저당 있는 집 월세 계약에서 주의할 점이 궁금해요..
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.일단 집주인 이름과 실제 소유주가 일치하는지 확인해야 합니다. 여러 명이 지분을 나눠 갖고 있다면 어떤 지분을 가진 소유주와 계약하는지도 확인해야 합니다.또한 등기부 을구에서 근저당 설정금액과 채권자 정보를 파악하시는 것이 좋습니다. 근저당액 7,600만 원이 설정되어 있다면 실제 대출금보다 많거나 비슷할 수 있으니 이 부분을 확인하시길 바랍니다.