하이엔드 라이프를 꿈꾸는 부동산 전문가 입니다.
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Q. 다세대주택과 다가구주택 연립 주택 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.다가구주택은 건물 전체의 소유자가 한명이고, 구분별로 분리된 3층 이하 연면적 660m2 19세대 이하를 말하는 것이고다세대주택은 건물 구분별 호실 소유자가 별도 등기가 가능하고 4층 이하 연면적 660m2 입니다.연립주택은 다세대주택과 유사하지만 면적이 660m2을 초과하는 건축물을 말 합니다.감사합니다.
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Q. (아파트 구매 잔금일 대출거절)안녕하세요... 잠을 못이루고 있습니다. 자서 후 대출 입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 무주택기준은 잔금일자와 등기신청접수일중에 빠른날로 기산을 하는 것으로 알고 있습니다.즉 매도 시 잔금을 납부를 했다고 하면 주택 처분을 보는 조항도 있긴 합니다. 우선 크게 걱정을 하지 마시고 가까운 법무사님이나 무료법률구조공단등에 상담을 해보시고 만약에 피해를 입을 시 손해배상 청구에 대한 법적인 조치에 대해서 상의를 해 볼 필요가 있어 보입니다. 감사합니다.
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Q. 서울 같은구에 집이 두채있고 하나가 재개발되면
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.같은 재개발 구역내에 집이 2채일 경우 1채에 대해서만 입주권을 받을 수 있고 나머지 한채의 경우 현금청산이 되게 됩니다. 또한 2채일 경우 조합설립인가 전에 매도를 해서 다른 사람이 사게 되면 그 매수자도 입주권을 받을 수 있으나 조합설립인가후에 매수를 하게 되면 현금청산자가 되게 됩니다.우선 조합에 먼저 문의를 해보시는 것을 추천드립니다.감사합니다.
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Q. 20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일반적으로 업무용 오피스텔의 경우 주택으로 보지 않기 때문에 향후 아파트 구매 시 생애최초혜택이 가능하겠지만 구매한 오피스텔을 전입신고를 해서 실제적인 주거용으로 사용을 하게 될 경우 주택수에 포함이 될 수도 있습니다.최근 비아파트 활성화 방안으로 인해서 한시적 2027년12월까지 세금 시 주택수에서 제외를 시켜주는 정책도 있긴 합니만 우선적으로 사회초년생일 경우 정부지원전세등으로 거주를 하시고 무주택자 자격을 유지를 해서 청약등에 도전을 해서 최종 아파트를 취득 할때 생애최초나 정부지원디딤돌대출을 등을 활용을 하는 것이 좋아 보입니다.또한 오피스텔의 경우는 임대사업을 하기 위해서 구매를 많이 하지 시세차익을 위한 거주로써는 크게 효율의 가치가 없다고 생각합니다. 나중에 매도 시에도 잘 팔릴 수 있으니 매입은 아파트를 추천드립니다.감사합니다.
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Q. 디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.30세 이상 단독세대주 디딤돌 대출의 경우 생애최초로 진행을 하게 되면 LTV80% 입니다. 하지만 서울 수도권 규제지역일 경우는 70%로 하고 있습니다. 그리고 30세 이상 단독세대주의 경우 대출 한도는 생애최초로 2억원 입니다.따라서 구매 희망 아파트가 2억이므로 생애최초로 할 경우 1.6억 까지 대출이 가능할 것으로 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 정부에는 경기 침체로 인해서 기준 금리를 내려야 한다는 의견이 많지만 반대로 가계대출이 워낙 높다보니 쉽게 금리를 내리지 못하고 있고 기준금리를 내린다고 해도 금융권에서 가산금리를 적용을 해서 다시 조정을 하니 시장에서 체감하는 금리는 높게 형성이 되어져 있어서 부채가 있는 사람들은 소비 능력이 상실이 되어 힘든 삶을 살고 소상공인들도 마찬가지로 힘든 상황입니다. 부동산 가격을 안정화 시키기 위해서 대출 규제를 실시를 하고 수요 억제정책을 펼치고 있습니다만 부동산 양극화 현상만 팽배해지고 부작용으로 풍선효과도 나타나고 있습니다.개인적인 생각이지만 부동산 공급을 좀 더 과감하게 해야 될것이고 또한 서울과 수도권에 집중된 인구를 전국적으로 분산이 필요하며 금리의 경우 좀 더 내려서 부동산에 들어가는 것을 차단하고 시장 경기에 돈이 흐르도록 만드는 정책이 필요할 것으로 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약의 경우 대항력이 있습니다. 즉 확정일자를 받고 전입신고를 하게 되면 대항력이 생겨서 임대차계약이 남아 있을 경우 임대인이 함부로 퇴거를 시킬 수 없습니다. 단 계약이 종료가 된 경우는 임대인이 계약 종료를 주장을 할 수 있고,만일 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능하지만 만일 임대인이 직접 거주를 한다던가 월세가 2기(2번) 연체가 된 상태인 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다.감사합니다.
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Q. 신통기획은 재개발? 재건축? 분양권인가요?현금청산인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신통기획은 재개발 및 재건축 사업의 신속한 진행을 위해서 정비사업 초기 부터 정부가 개입을 해서 정비구역 지정 및 절차를 간소화 하여 사업을 빨리 진행을 시키는 것을 말합니다. 위의 경우 빌라라고 한다면 재개발로써 진행이 되는 것으로 보여 지고 기존 빌라를 감정평가를 실시를 해서 사업 동의를 하고 조합원이 되게 되면 조합원 분양 신청을 해서 조합원 아파트 분양가를 받아서 기존 감정평가보다 조합원 분양가가 높을 경우 추가분담금을 내고 입주를 그렇게 하기 싫은 경우는 현금청산으로 조합원 탈퇴를 할 수가 있습니다.감사합니다.
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Q. 월세 계약 만기인데 언제 보증금 받고 언제 나가야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 첫 임대차계약은 2022년09월20일 ~ 2024년9월19일 2년간이고 그 다음은 묵시적갱신으로 자동 연장이 된 것으로 보여지고 묵시적갱신이 된 상태에서는 중도해지를 하고 싶은 경우 임대인에게 3개월전에 말을 해야 3개월 후에 임대인으로 부터 보증금을 받고 중도계약해지가 가능하게 됩니다.중도해지를 하고 싶지 않을 경우는 2026년9월19일까지 거주가 가능하게 됩니다.감사합니다.
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Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차계약 중도 퇴거를 하게 될 경우 임대인은 보증금을 내어 줄 의무가 없습니다.또한 새로 이사할집에 전입을 하게 되면 기존 집 전출이 되어 우선변제권과 대항력을 잃게 됩니다.따라서 임대인과 협의를 해서 복비를 지불하더라도 빨리 다른 세입자를 구해서 전세보증금을 회수를 하는 것이 제일 좋은 방법으로 보여 집니다.감사합니다.