부모님 주택 구입 시 주담대 후 나머지 금액에 대해서 양도? 차용?같은 계약을 통해 현금거래 없이 구매 가능한가요?
안녕하세요. 주택 관련해서 여쭤보고 싶은게 있습니다!!
제가 부동산이랑 세무쪽은 아는게 없어 지금이라도 공부해보려하니 내용도 어렵고, 혼자 찾고 해결하기에는 제가 너무 무지하네요 ㅜㅠ
현재 어머니 명의 3억정도 집(주담대 1억 6천 남은)을 동생이 주담대를 받아서 매매 하려합니다. 그때보다 집값이 올라서 주담대가 2억 좀 넘게 나오는데 어머니 주담대를 갚고 그 차액만큼 비용을 사용하고 싶어서 대출을 풀로 받고싶은데. 주담대는 실거래가에 맞춰서 나온다고 하더라구요.
그래서 일단 시세애 맞춰서 거래를 하고 주담대 비용 2억 천을 제외한 9천만원 정도가 필요하게 되는데. 이거를 현금거래 없이 구매가 가능한가요?? 다른데 물어보니..뭐 상계처리하거나 양도세만 내면된다. 차용증 작성해라 다 말이 달라서 여쭤봅니다!
1. 어머니 명의 3억집(주담대 1억 6천 남음)
2. 동생이 주담대 받아서 구매를 원함 (목돈없음)
3. 동생이 대출받은 2억 1천을 어머니께 보내고 나머지 금액 9천만원을 부모님과의 계약 등을 통해 실제 현금지급없이 거래가 가능한가
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
결론부터 말하면 2억 1천만 원만 실제로 오가고 9천만 원은 현금 없이 처리 하는 구조 자체는 가능하지만 형식만 그럴 듯 하게 만들면 안되고 세법 상 증여 추정을 피할 수 있도록 매매가, 차용 구조를 매우 깔끔하게 짜야 합니다.
어머니, 동생, 전체 자산 소득, 향후 10년 안에 계획된 다른 증여, 상속 계획까지 포함해서 세무사에게 3억 매매, 2억 1천 대출, 9천 증여 + 차용 시나리오를 숫자로 검토하시길 바랍니다.
형식만 갖추고 실제 돈 흐름이 없으면 통째로 증여로 뒤집히는 사례가 많습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
동생분이 주택을 구매하기 위해 대출받는 돈은, 해당 거래의 목적 이외에는 사용되면 안됩니다.
실제로 매도자에게 은행에서 직접 입금하는 방식이지, 동생분이 받아서 매도자(어머니) 께 보내는 방식이 아니에요.
3억집을 위하여 2.1억의 대출이 실행 가능하다면, 은행에서는 동생명의로 집을 명의이전하고 해당 동생 명의의 주택에 근저당을 (120%) 걸어야 대출 업무가 마무리 됩니다.
지금 원하는 방식은 2.1 억 대출을 받기 위해서는 주택 실거래가가 3억이어야 하고, 그러자니 9천만원의 갭이 발생하는게 문제잖아요.
현 소유자는 어머니 이시고, 동생분은 2.1억만 드립니다. 그리고 9000 만원은 추후 변제하겠다는 내용의 계약을 하면 우선 계약은 성립합니다.
하지만, 이것이 국세청과 연결될 경우 상당히 피곤해 질 수 있습니다. 9000만원에 대해 증여로 볼 가능성이 있기 때문이에요. 다행이 우리나라는 부모자식간에 5000만원(10년) 까지 비과세 증여가 가능하므로 4000 만원에 대핸 증여세가 추후 나올 수 있습니다.
4000 만원에 대한 증여세 비율은 약 10% 정도 되기 때문에 400 만원정도를 세금으로 더 내게 될 수도 있다는 것만 염두에 두시면, 가능한 내용입니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 동생분이 대출을 실행을 하기 위해서 매매계약서를 작성을 하고 매매계약서 작성 시 10%의 계약금이 들어가야 합니다. 그리고 잔금 90%를 할때 대출을 실행을 하게 될 것인데 직계와 계약 시 주택담보대출이 제한 될 수 있는 점도 체크를 해보시는 것을 추천드립니다. 만일 대출이 승인이 난 경우 우선 잔금 90%에 대해서 대출로 받은 2억1천만원과 나머지 잔금은 어머니에게 입금이 되어야 하나 그전에 어머니께서 동생분에서 차용을 한 것이 있을 경우 상계 처리를 하면 되지만 그전에 차용에 대한 차용증과 차용이후 4.6% 상당의 이자납입분이 있어야 정상적인 차용으로 볼 수 있습니다.
또한 5000만원까지는 부모 자식간에 증여가 없으므르 증여를 이용하는 방법도 있습니다.
우선 가까운 세무사님에게 상담을 해보는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
과정을 잘못하신게 아닌가 싶네요, 일단 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 떄문에 일반매매로 하시려면 자금에 대한 이체등을 명확하게 하셔야 하고, 기대출의 경우는 매매자금을 받아 어머니가 직접상환하고 근저당말소를 하여야 합니다. 그리고 동생분은 매매가격 대비 주택담보대출을 받아 자금을 지급하셔야 하는데, 이런 경우 3억기준 LTV70%일때 최대 2.1억 단, 소득이 부족하거나 해당 지역이 규제지역이라면 실제 대출은 이보다 훨씬 낮게 실행이 됩니다. 그리고 나머지 차액은 본인이 계약금과 잔금형식으로 지급을 하셔야 합니다. 결국 대출외 현금지급없이 직계존비속간 거래는 할수 없으며, 하더라도 이후에 문제가 될 경우 해당자금 전액이 증여로 추정되어 세금부과가 될수 있습니다. 그러므로 질문처럼은 할수 없고 하더라도 이후에 문제될 여지가 높습니다,
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
어머님 명의 주택을 자녀가 주택담보대출을 받아 매수하는 경우 대출금 이외에 부족한 금액에 대해 현금 지급 없이 처리하는 것은 원칙적으로 어렵습니다.
매매대금은 실제 자금 이동이 있어야 하며 단순 상계처리는 국세청에서 인정하지 않습니다.
기존에 부모가 자녀에게 가진 채권이 명확히 존재하지 않는 한 상계는 성립하지 않고 자금 이동이 없으면 증여로 판단될 가능성이 큽니다.
다만 차용증을 통한 부모와 자녀 사이에 금전소비대차는 예외적으로 가능합니다.
이 경우 부족한 9천만 원을 부모와 자녀 사이에 빌려주는 구조로 계약서를 작성하고, 이자율 4.6%, 상환 일정, 계좌 이체 내역을 명확히 남겨야 합니다.
이자 지급과 원금 상환이 실제로 이루어지지 않으면 차용이 아닌 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주담대 2.1억원을 제외한 9천만원은 실제 자금 이동 없이 처리하면 증여로 의심받을 수 있습니다.
차용증을 작성해 부모로부터 금전을 차입하고 이자 지급과 상환내역을 명확히 남기면 현금 지급없이도 거래 구조는 가능합니다.
상계처리만으로는 인정받기 어려우므로 차용계약서, 이자 지급, 계좌 흐름도 반드시 갖추는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가장 현실적인 방법은 차용증 작성을 통한 금전 소비대차 계약 형태를 취하는 것입니다. 이 경우 동생이 매매 대금 중 9천만원을 어머니께 빌리는 것으로 계약하고 해당 금액에 대해 실제로 이자를 지급하여 상환 계획을 명시한 차용증을 작성해야 합니다. 이 방법은 9천만원이 증여가 아닌 대여금으로 인정받도록 하여 증여세 부과 리스크를 해소하여 어머니는 총 매매 대금 3억원을 기준으로 양도소득세 신고해야 합니다.
1. 어머니 명의 3억집(주담대 1억 6천 남음)
==> 우선적으로 매수인이 인수를 하는 경우 신규 주담대가 얼마나 나오는지에 따라 자금 조달계획을 작성해야 할 것으로 보입니다.
2. 동생이 주담대 받아서 구매를 원함 (목돈없음)
==> 돈이 전혀 없는다면 매입이 불가합니다. 이러한 경우 국세청에서 증여로 판단되어 처리될 가능성이 높아 보입니다.
3. 동생이 대출받은 2억 1천을 어머니께 보내고 나머지 금액 9천만원을 부모님과의 계약 등을 통해 실제 현금지급없이 거래가 가능한가
===> 현금 지급이 반드시 필요합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
3억 집을 현금 투입없이 주담대 2억 1천으로 거래를 하신다는 상황인데 가능한 거래이지만 9천만원이라는 부분이 이후 증여나 빌린돈 등등 가족 간 거래로 세무서에서 민감하게 보는 부분이기에 구체적인 내용을 세무사와 상담을 하신 뒤 진행을 하시는 것을 추천드립니다