재건축과 재개발의 차이는 무엇인가요?
재개발과 재건축의 차이는 무엇이고, 한 번 이슈가 되면 약 얼마나 시일이 걸릴까요? 혹시 가능하면 그 과정도 설명해 주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발은 낙후된 지역을 지정해서 주거환경,도로,수도 모두정비하며 정부에서 하는 공공사업의 성격으로 사업을 진행 합니다
재건축은 30년이상된 빌라나 아파트를 집만 허물고 다시짓는 형태를 말하는데 개인들이 조합을 설립해서 인허가를 받아서 진행하는 사업입니다
두사업다 진행한다고 말이 나와도 시일이 많이 걸립니다
10년에서 20년이상도 걸릴수 있습니다
새집이 되기까지는 인내와 끈기로 기다려야 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
재개발 사업은도시기반 시설이나 경관을 재정비하는 공공 성격이 강한 사업이라고 보면 돼요. 정비기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선합니다.
또 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 회복하거나 상권을 활성화시키기 위해 진행되기도 합니다.
재개발사업의 조합원 자격은 토지나 건축물을 소유하고 있는 대상에게 부여하는데요. 조합이 설립되면 사업에 동의하진 않더라도 일정 요건을 충족하면 자동으로 조합원이 됩니다.
요건이 충족되면 주거세입자는 주거이전비를 받을 수 있고, 상가세입자는 영업보상비를 보상받을 수 있습니다.
재건축 사업은주민들의 의견을 모아 '아파트가 오래됐으니, 우리 아파트 새로 짓자'는 걸로 보면 됩니다.
따라서 정비기반 시설은 양호하지만 노후 또는 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.
재건축 사업은 재개발 사업과 다르게 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업일 가능성이 큽니다.
재개발 사업은 안전진단을 받지 않아도 되지만, 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단을 받아야 합니다. 안전진단을 통과하지 못 하면 재건축사업을 진행할 수 없습니다.
재건축 사업은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 주어집니다. 자동 취득되는 재개발 사업의 조합원과 달리 재건축 토지건물 소유자는 동의서를 내지 않을 경우 조합원 지위가 박탈됩니다.
기부채납
도시정비사업 시 공익을 위한 목적으로 도로, 공원, 녹지, 공공시설물 등의 기반시설을 위해 지자체에 일부 토지 소유권을 이전해 주는 것을 뜻합니다.
재개발사업은 정비기반시설이 적어 기반시설을 새로 만들어야 하기 때문에 기부채납 부지가 늘어납니다.
개건축사업은 정비기반시설이양호하고 어느정도 확보가 되어 있기 때문에 기부채납 해야하는 부지가 적습니다.
기간
재개발사업과 재개발사업의 진행 순서는 비슷한데 재건축사업은 안전진단이 추가됩니다.
도시주거환경정비 기본계획 수립 -> 안전진단 실시(재건축만) -> 정비구역 지정 ->조합설립 추진위원회 승인 -> 조합설립인가 -> 관리처분계획 인가 -> 철거 및 착공 -> 준공 인가 -> 이전 등기 -> 조합해산, 청산
정비구역지정까지 1년~1년 6개월소요
조합설립 -> 시공사 선정까지 6개월~1년 소요
사업시행인가까지 6개월~1년 소요
관처분인가~철거까지 1년~2년 소용
착공 이후 준공까지 2년6개월~3년6개월 소요
총 소요 기간은 대략 7년~12년 정도 소요됩니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
재개발사업은 재건축사업과는 달리, 낙후된 주거환경까지 모두 정비하며 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다.
◇ 재개발사업의 개념
☞ 재개발사업은 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.
◇ 재개발사업의 추진 절차
☞ 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다.
☞ 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다.
☞ 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료됩니다.
☞ 절차개관(조합 시행의 경우) : 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산
☞ 절차개관(조합 외 자의 경우) : 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발은 열악한 주거기능 개발 + 열악한 정비기반시설을 동시에 하는 개발사업으로 공적영역의 성격이 가능하고 대표적으로 신도시개발과 같은 국가, 지자체 주도로 진행되게 됩니다. 재건축은 정비기반시설이 양호한 지역내 열악한 주거기능을 개발을 하는 사업으로 민간개발의 성격이 강하고 대표적으로 아파트 재건축등이 이에 해당하게 됩니다.
진행과정에서의 순서는 크게 차이가 없으나, 개발방식등에 있어서는 차이가 있고, 개발 과정상 규제등은 재개발이 더 까다롭다고 보시면 됩니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재개발과 재건축의 개념은 새로이 개발이라는 공동분모가 있지만 몇가지 차이가 있습니다
재개발은 공공 주도적 사업의 성격이 짙다고 봅니다
이는 소유자의 선택이 아닌 보상비라는 개념으로 청산합니다
그러나 재건축은 소유자들이 자발적으로조합을 조직하여 안전진단을 통하여 D등급이거나 E등급 판정이 나면 재정비 하며 개인의 의사에 따라 참여하거나 이주비를 받아 청산하기도 합니다
재건축은 부동산 경기가 호황일 때 활성화되는 경향을 나타나기도 합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
"도시 및 주거환경정비법"에 노후불량 건축물을 개선하기위한 사업으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다.
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이며, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 사업을 수행함으로 노후 불량한 건물을 새로운 건물로 대체하고 정비기반시설들을 정비하여 주거환경을 양호하고 편리하게 개선할 뿐 아니라 도시기능을 회복하고 상권 활성화 등에 기여하는 효과를 가져오게 됩니다.
재개발 순서: 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산
재개발은 통상 정비구역지정시부터 시작하면 빠르면 10년~15년 소요됩니다.
재건축 순서: 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순서로 진행 됩니다.
재건축은 지역이나 상황에 따라 사업완료까지 걸리는 시간이 차이가 많아서 몇년이라고 하기가 힘들지만 통상 10년정도 소요될 수 있습니다. 서울 강남3구의 경우에 진행중이거나 준공된 108개 단지 재건축 사업 소요 시간(안전진단~준공)을 따져보니 평균 15.07년이 나왔었다는 한국경제신문의 보도도 있었습니다. 최단 6년 최장 21년까지 소요된 사례가 있었다고 합니다. 최근에는 재건축 기간 단축을 위해 기본 절차를 우선 진행하고 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선되었습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
쉽게 설명을 드리면 재건축은 아파트가 노후화가 되면 그 아파트만 다시 지어서 새로운 아파트를 만드는 개념이라고 보시면 되고 재개발은 아파트 및 주택 등을 전부 철거하고 그 주변 시설의 인프라까지 전체를 새롭게 만드는 것을 재개발이라고 합니다. 둘다 조합설립하고, 주민들 동의 받고, 시행사, 시공사 선정하고 사업시행인가 받고, 관리처분, 공사, 완공, 입주등 대략 10년 정도 걸립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
두가지 유형의 공통점은 "둘 다 노후건축을 철거하고 새로운 건물을 짓는다는 점에서 유사하고, 둘다 주거환경 개선을 목적으로 하고 있습니다.
차이점으로 재개발은 지역전체를 대상으로 재건축은 개별 건축을 새롭게 건축하는 것입니다
일반적인 진행 절차 : 추진위구성 --> 구역지정 --> 조합설립 --> 사업시행 인가 --> 관리처분 / 공사 --> 입주하는 순으로 진행됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
간단하게 말해서
재건축은 건물만 새로 짓고 기반시설은 유지하는 것입니다.
분당 같은 경우 기반시설은 우수한데 아파트만 낡은 경우 재건축을 시행합니다.
재개발은 건물 뿐만아니라 기반시설 등 전부 밀고 다시 개발하는 것 입니다.
감사합니다.