재개발 아파트 등기 후 대출 및 임차인 관련 문의

Question

안녕하세요, 물어볼곳을 찾다 이곳에 여쭤봅니다

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저희는 현재 청약된 아파트(용인)를 소유하고 있으나, 근무지가 서울이고 아이가 어려(4살) 전세로 서울에 거주중입니다.

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그래서 24년5월에 용인 아파트에 전세입자를 구하여 세입자가 거주중입니다.

아파트는 24년3월부터 입주가능하였습니다

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해당 아파트는 재개발 아파트라서 등기가 나오지 않은 상태로, 현재 거주중인 서울집은 전세대출을 받아 살고 있습니다.

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그런데 이번달에 용인아파트 준공인가가 나와서 10월에 등기가 나올 예정입니다.

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그렇게 되면 저희가 1주택자가 되어서 현재 서울집 전세대출 연장이 되지 않게되면 (대통령 정책상 1주택이상은 전세대출 불가로 알고있습니다)

용인 아파트에 들어가 살아야 하는데 아직 전세입자 전세기간이 2년이 되지 않아서 집주인인 저희가 들어가 사는것이 가능한지 문의 드립니다.

Answer 1

저희는 현재 청약된 아파트(용인)를 소유하고 있으나, 근무지가 서울이고 아이가 어려(4살) 전세로 서울에 거주중입니다.

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그래서 24년5월에 용인 아파트에 전세입자를 구하여 세입자가 거주중입니다.

아파트는 24년3월부터 입주가능하였습니다

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해당 아파트는 재개발 아파트라서 등기가 나오지 않은 상태로, 현재 거주중인 서울집은 전세대출을 받아 살고 있습니다.

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그런데 이번달에 용인아파트 준공인가가 나와서 10월에 등기가 나올 예정입니다.

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그렇게 되면 저희가 1주택자가 되어서 현재 서울집 전세대출 연장이 되지 않게되면 (대통령 정책상 1주택이상은 전세대출 불가로 알고있습니다)

용인 아파트에 들어가 살아야 하는데 아직 전세입자 전세기간이 2년이 되지 않아서 집주인인 저희가 들어가 사는것이 가능한지 문의 드립니다.

==> 주임법상 임차인의 임대차계약기간은 법적으로 보호를 받고 있는 만큼 현 임차인과 협의 및 보상을 한 후 입주를 해야 하빈다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 시점에서 세입자가 퇴거에 동의하지 않으면, 집주인이 들어가 실거주할 수 없습니다

어찌됐든 세입자께 사정얘기를 하고 협의를 하셔야 합니다

이사비용과 기타비용을 주는 조건으로 협의를 해보시고 안된다고 할때는 다른 방법을 찾아보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

이런 상황에서는 먼저 현상유지를 할 수 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 변경된 규제를 조금 더 자세히 살펴보면 그 답이 나올 것 같은데요.

1주택 보유자의 전세대출 제한 규정을 보면, 무주택자를 원칙으로 하나 예외적으로 1주택자도 전세대출 연장이 가능합니다. 다만 제가 밑에 적어드리는 조건을 만족해야 합니다.

• 대출신청 당시 무주택자

• 보유주택은 공시지가 기준 9억 이하

• 자녀 1명 이상

즉 질문자님 께서 가지고 계신 용인의 아파트 공시지가가 9억 이하고 자녀가 있다 하셨으니 연장이 가능할 것으로 보입니다.

그런데 더욱 안전하게 이사를 가시고 싶은 경우 전세 세입자에게 계약해지를 요구해야 합니다.

그러나 세입자는 이를 거절 할 수 있으며, 이 경우에는 소송 등 법적 절차가 필요합니다.

세입자가 조기종료를 협의하는 경우에도 이사비 지원, 위로금 등의 요구를 하면 적정선에서 지급하는 것이 실무의 형태입니다.

전세대출을 연장하는 것이 가장 바람직할 것으로 보이고요. 우선 해당 은행과 상담을 해 보심이 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세세입자의 계약기간이 남아있으면 특별한 문제가 없는 한 강제로 내보낼 수는 없습니다. 하지만 계약 종료후에는 계약갱신요구권을 사용하더라도 직접거주를 사유로 거절할 수는 있습니다. 계약 기간이 남아 있는 상태에서 세입자를 내보내려면 세입자와 잘 협의하여 이사비와 복비를 부담하여 조기에 퇴거를 유도하는 방법을 택하셔야 할 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 등기와 상관이 없이 분양권 상태로도 주택수에 포함이 되기 때문에 기존에도 1주택자인 상태에서 전세대출을 사용한 것으로 사료됩니다. 물론 현 정부들어서면서 서울 및 수도권 대출 규제로 인해서 1주택자에 대한 전세대출규제가 심할 수도 있지만 한번 은행에 문의를 해보시고 또한 기존 임차인의 경우 대항력을 가지고 있고 2년이 안된 상태이므로 강제퇴거는 어렵고 중도해지를 하기 위해서는 이사비 및 공인중개사비 등 여러 방안으로 협상을 통해서 중도계약해지가 가능하지만 거부할 경우 방법은 사실없고 몇개월 정도 월세도 다른 곳에 잠시 거주를 하시다가 향후 2년 계약 완료 후 전세보증금 반환을 하고 입주를 하시는 것도 방법중에 하나라고 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 소유자가 실거주를 위해 현 계약기간에 따라 거주중인 임차인에게 퇴거를 요구할수는 없습니다. 최소한의 계약기간까지는 임차인은 거주할 권리가 있기에 질문처럼 입주를 꼭 하셔야 할 상황이라면 임차인 동의를 얻어 계약을 중도해지하고 퇴거시킨 후 입주를 하셔야 합니다.

그리고 이번 대출규제에 따라서 1주택자에 대한 전세대출이 아예 막히거나 한것은 아니며, 연장의 경우는 규제자체애 포함이 되지 않은 것으로 알고 있기에 안된다고 단정하기는 어렵습니다. 그러므로 일단 현 전세대출 은행을 통해 확인을 하신후에 대응을 하시는게 우선되어야 할 부분으로 보입니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

등기가 나오는 10월 이후 질문자님은 법적으로 1주택자로 간주됩니다.

따라서 기존 전세대츨 연장은 불가할 것입니다.

대출 기관은 등기부등본을 기준으로 판단하므로 등기 후엔 유주택로 분류합니다.

임대인이 실거주 목적이라 하더라도 2년 전세 계약 만료 때까지 기다려야 합니다.

중도 해지는 불가하기 때문에 계약 만료 때까지 기다리시길 바랍니다.

Answer 8

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀처럼 1주택자가 되신다면 전세 대출이 예외적으로 가능한 경우는 있지만 사실상 불가능하다고 보셔야 합니다.
그렇게 되신다면 현재 용인 아파트의 경우에는 26년 5월까지 계약 기간이 보장이 되기에 집주인이라고 하시더라도 내가 실거주 목적으로 들어가기 위해 세입자를 내보내실 수 있는 방법은 없습니다.
미리 세입자에게 연장이 힘들다는 사실을 이야기하시고 기간동안 다른곳에서 거주를 하시는 방법과 아니면 임차인에게 현 상황을 솔직하게 이야기 하시고 이사 비용과 조기 계약해지 위로금 및 다른 전세집 알선 등에 필요한 최대한 지원을 통해 합의를 하시는 방법이 있습니다.