전세가가 매매가보다 높은경우 세입자 대처방안

Question

안타깝게 아파트 매매가가 최근에 떨어지다보니 전세보증보험은 가입하지 않았습니다. ㅠㅠ

전세계약 당시 아파트 매매가는 2억5천~2억6천,

당시 전세매물이 적어 2억1천에 전세계약했고

(제돈 5천, 은행1억6천 빌림, 분양받은게 있어서 은행대출 많이 받음)

현재 아파트 시세는 1억9천~2억대

제 전세계약은 내년 8월에 끝나는데 이대로 계속 아파트 가격이 하락하면 어떻게 되는건지? 경험이 없어서...

ㅡ 전세가보다 매매가가 낮아지면 은행은 알아서 가져갈꺼고 제 보증금만 차액만큼 줄어드는건지?

ㅡ 제가 지금 대처할수있는건 없는건지 스트레스 받아요 ㅠㅠ

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.당시 전세매물이 적어서 어쩔 수 없이 선택한 전셋집이, 최근 부동산 주택시장의 하락으로 안타깝게도 역전세 대란을 맞게 되었습니다.당시 시가 2.5억이 2억으로 내리고 향후에도 더  내릴 공산이 큰데, 님의 전세가 2.1억을 하회하게되니 소위말하는 깡통전세가 발생하게 됩니다.내년 만기시 님이 갱신하여 계속 전세를 이어간다면, 임대인과 협의하여 전세가를 감액하여 임대인으로부터 역으로 감액분의 이자를 받으시고, 은행 전세대출은 계속 연장하시면 되겠습니다.굳이 계약을 종료하고 이사를 가실 려면 임대인으로부터 보증금을 받아야하는데, 미리미리 임대인에게 방향을 푸시해놓으셔야 하고, 못돌려 받으면 법원에 가셔서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다 이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.안타까운 상황이지만 이런 상황에서 세입자가 할 수 있는건 많지 않습니다.우선 계약 종료시점 6개월~2개월전 계약 유지, 종료등을 임대인에게 요청 할수 있습니다.매매 가격이 낮아 졌다면 전세보증금도 낮아졌을 가능성이 매우 높습니다.임대인에게 보증금 감액을 요청 하고 재 계약을 하거나, 다른 전세를 찾아 볼수 있습니다.각각 장단점이 있는데요.... 이사비용, 새로운 전세물건을 찾음으로 발생되는 중개보수 등등임대인에게 보증금 감액을 요청해서 일부 반환 받고 재 계약이 현실적으로 가장 좋은 상황으로 판단됩니다.안타까운 현실이지만 아직 완전히 임차인에게 불이익이 생긴 부분은 아니기에 미리 스트레를 받는다고 좋아질건 없다고 생각 합니다.두려움을 버리고 합리적으로 생각 하시면서 스트레를 덜 받길 바라겠습니다.집값이 떨어지면서 발생된 손해는 온전히 임대인 몫이기에...계약 종료시점 임대인과 잘 논의 해보길 바라겠습니다.

송진호 공인중개사 · Answer

안녕하세요 공인중개사입니다.가장 좋은 방법은 계약 만료 후 집주인이 다음 세입자 전세금+본인의 자금으로 보증금을 반환해주는것입니다.그런데 만약 보증금의 반환이 이뤄지지 않는다면 최악의 경우 은행에서는 대출금 회수를 위해 담보물을 경매를 통해 처분하고 처분 대금을 통해 약 1.7억원 정도 (행정 수수료 포함)를 보전해 가고 나머지 2천만원 정도는 질문자님께서 보전 받을 수 있습니다.나머지 3천만원은 집주인에게 다른 경로를 통해 보전 받으셔야 하는 점 참고 바랍니다.답변이 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.우선 질문자님보다 등기부등본상 선순위의 물권이 있는지요? 아마도 25000짜라에 21000에 전세를 들어가셨다면 선순위 물권을 없을 것으로 보이지만요...안타깝지만 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 경매신청을 할 수 있다 해도 온전히 배당 받기가 어려울 것으로 보이고 임대인을 상대로 향후 전세보증금반환소송을 통해 보전받아야 할 것으로 보입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 전세보증금 반환시 계약서에 적힌 금액대로 반환해야합니다. 임대인이 은행에 1억 6천을 반환하고, 나머지 5천만원을 임차인에게 반환해야 합니다. 계약 종료 시 임대인이 나머지 전세보증금을 반환하지 않을 경우 문자나 카톡으로 금액을 포함한 내용에 대한 확답을 받아놓으시고, 반환하지 않는다면 내용증명을 우편을 송당해서 강력하게 의사표시를 합니다.그리고 공시송달 후 임차권 등기명령을 신청하는 방법이 있습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세보증금은 계약만료시 임대인이 전액 돌려주는 부분입니다. 그러므로 재계약을 하지 않는다면 돌려받아 은행대출 상환과 자기자본을 회수하시면 됩니다. 문제는 깡통전세로 인해 보증금 반환이 어려울수 있다는 부분입니다.  그리고 은행이 알아서 임대인에게 전세대출금액을 가져가지 않습니다. 결국 대출자인 질문자님이 이자와 상환등을 책임지게 되어 있습니다. 계약만료 6개월전 미리 임대인에게 갱신거부의사를 말씀하시고 만기시 보증금에 대한 회수를 이야기하셔야 될듯 보입니다. 만약 임대인이 재갱신을 조건으로 다른 조건등을 제시한다면 그에 대한 부분을 고려해보셔도 될듯 보입니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.알아서 가져가는것은 없습니다. 만일 전세금이 부족하여 못주는 것이라면 전세 연장신청을 하시거나 전세금 반환 소송등을 통해서 받아야 할듯합니다.차후 부동산에 전세매물을 더 싸게 내놓을경우 돌려주는 전세금 외에 그 차액만큼 받아야 합니다.