월세 살고있는데 주인바꼈다고연락왔는데 어떻게 해야 할까요?

Question

보증금걸어놓고 월세 살고있었는데 주인바꼈다고갑자기연락왔는데 어떻게 해야 할까요?

어떻게 대처해야할지 모르겠어서 여쭙습니다

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임대인이 변경된 경우 변경된 소유자에 대하여 기존 임대차계약의 승계를 주장하시거나,

그 소유자의 지급 능력을 믿지 못하는 경우 별도로 임대차계약을 종료하고 기존 임대인에게 보증금을 지급받는 형태를 고려해볼 수 있습니다.

주택임대차법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

Answer 2

안녕하세요. 질의 내용만으로는 정확한 답변 드리기 어려우나 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리 의무 일체를 그대로 승계합니다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되므로(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결) 이점 참고하시면 될 것으로 보입니다

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다. 임대인이 변경된 상황에서 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나, 매수인과 임대차계약을 지속하는 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.