부부 소유 명의에 따른 다주택자 기준 문의
현재 아내 명의로 서울에 월세받고 있는 원룸 1개(아파트-도시형생활주택원룸형),
남편 명의로 부산에 실거주 아파트 1개를 보유하고 있는데요.
이 경우에도 다주택자로 구분되어서 5월 9일 이후 양도세 중과 대상이 되나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 다주택자 판정 기준 (현행과 동일)
- 양도소득세는 '세대' 기준으로 주택 수를 합산해 산정합니다.
- 예를 들어, 서울(아내 명의)와 부산(남편 명의) 주택을 각각 소유하고 있다면, 한 세대가 2주택을 가진 것으로 봅니다.
2. 핵심 업데이트: 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)
여기서 꼭 주의하셔야 하는 대목입니다. 그동안 시행되던 ‘다주택자 양도세 중과 배제’ 조치가 2026년 5월 9일까지만 적용되고, 그 이후에는 중과세가 다시 살아납니다.
- 5월 9일 이전에 집을 팔면:기본세율(6~45%)로 과세되고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.
- 5월 10일 이후 매도할 경우: 중과세율이 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%p가 더해지고, 장기보유특별공제도 사라질 수 있습니다.
3. 도시형 생활주택(원룸형) 주택 수 제외 혜택
아내 분이 서울에 소유한 원룸형 주택이 주택 수에서 제외될 수도 있습니다.
- 2024.01.10~2027년 12.31 신축 소형 주택 특례: 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억 원/지방 3억 원 이하로 취득한 주택은 양도세 계산 시 주택 수에서 빼주는 혜택이 연장됐습니다.
- 기존 주택의 경우:만약 이미 보유하고 있던 구옥이라면, ‘단기 임대주택 등록’ 등 추가 요건을 충족해야 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있습니다.
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1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
도시형생활주택인 경우 24. 1월~27. 12월 준공된 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하인 주택을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외되며, 같은 기간에 구입 및 임대 등록한 주택에 대해 ’27. 12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우 세제 산정 시 주택수에서 제외 됩니다.
상기 내용에 해당되지 않는다면 다주택자로서 도시형생활주택 매도시 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부부의 경우 세대를 분리를 해도 같은 세대로 보게 됩니다. 즉즉 부부 둘다 1가구 2주택자로 보게 되고
규제지역 내의 주택을 양도하게 될 경우 기본세율 (6~45%)에 2주택자일 경우 20% 중과가 되게 됩니다.
단 비규제지역의 경우 양도소득세 중과되지 않고 기본세율만 내게 됩니다.
따라서 비규제지역(부산)은 양도소득세 중과 대상이 되지 않으니 먼저 매도를 하시고 1가구 1주택자가 되어 규제지역 2년이상 거주를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
세법상 주택 수는 부부합산을 원칙으로 하므로 두 분은 2주택자에 해당합니다. 2026년 5월 9일까지는 중과가 유예되지만 5월 10일 양도분부터는 조정대상지역(서울 강남 3구, 용산 등) 내 주택 처분시 기본세율 +20%p 의 중과세가 부활하빈다. 최근 정부 발표에 따르면 5월 9일일까지 매매 계약을 체겨랄 경우 지역에 따라 3~6개월의 잔금 유예 기간을 주어 중과를 면제해 주는 보완책이 논의되고 있습니다. 만약 아내분의 명의의 원룸이 전용면적 60제곱미터 이하이며 수도권 기준 공시가격 6억원 이하인 소형 신축 주택에 해당하여 세제 혜택 대상이라면 향후 양도세 주택 수 산정에서 제외될 가능성도 있으나 이는 취득시기와 요건을 또 따져봐야 합니다. 부산 아파트는 현재 비조정지역일 가능성이 높으므로 부산 집을 먼저 파시는 방법도 있습니다.
현재 아내 명의로 서울에 월세받고 있는 원룸 1개(아파트-도시형생활주택원룸형),
남편 명의로 부산에 실거주 아파트 1개를 보유하고 있는데요.
이 경우에도 다주택자로 구분되어서 5월 9일 이후 양도세 중과 대상이 되나요?
==> 네 2주택자에 해당되어 양도소득세 중과대상이지만 공시가격이 얼마되지 않아 큰 염려를 하지 않아도 될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
질문 주신 구조라면, 양도세 중과 대상 다주택자에는 해당하지 않습니다
다만, 1세대 1주택 비과세는 바로 적용되지 않습니다
어느 집을 먼저 파느냐가 절세의 핵심입니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부부 각각의 명의로 주택을 보유하고 계시더라도, 세법상 양도소득세를 계산할 때는 '동일 세대(부부 합산)'를 기준으로 주택 수를 산정합니다.
질문하신 상황은 전형적인 부부 합산 2주택자에 해당하며, 2026년 5월 10일부터 부활하는 양도세 중과 규정에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다. 핵심 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 부부 합산 2주택자로 분류
세대 합산 원칙: 양도세는 세대 단위로 과세됩니다. 남편과 아내가 각각 1채씩 소유하고 있다면, 두 분은 1세대 2주택자입니다.
도시형생활주택의 신분: 아내분이 보유하신 서울의 도시형생활주택(원룸형)은 건축물대장상 '아파트' 혹은 '공동주택'으로 분류되어 세법상 명백한 주택에 해당합니다. 따라서 주택 수 산정에서 빠지지 않습니다.
2. 5월 9일 이후 양도세 중과 적용 여부
2026년 5월 9일까지는 다주택자라도 양도세 중과를 면제(유예)해주지만, 5월 10일부터는 중과세율이 부활합니다.
서울 주택(조정대상지역) 매도 시: 서울은 현재 조정대상지역이므로, 5월 10일 이후에 매도하신다면 기본세율 + 20%p 중과가 적용됩니다. 또한 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 완전히 사라져 세금 부담이 2~3배 급증할 수 있습니다.
부산 주택 매도 시: 부산이 현재 비조정대상지역이라면, 다주택자 상태에서 팔더라도 중과세율이 아닌 일반세율이 적용됩니다. 중과는 오직 '조정대상지역' 내 주택을 팔 때만 발생하기 때문입니다.
3. 절세 전략: 어떤 집을 먼저 팔아야 할까?
가장 효율적인 매도 순서는 다음과 같습니다.
비조정대상지역(부산) 먼저 매도: 부산 집을 먼저 팔면 중과 없이 일반세율로 정리할 수 있습니다.
남은 1주택(서울) 비과세: 부산 집을 정리하고 나면 1주택자가 됩니다. 이후 서울 집을 2년 이상 보유(및 거주) 요건을 채워 팔면 비과세 혜택을 노릴 수 있습니다.
지방 저가주택 특례 확인: 만약 부산 아파트의 공시가격이 3억 원 이하라면, 서울 집을 팔 때 주택 수에서 제외되는 '지방 저가주택 특례'를 적용받을 수도 있습니다. 단, 광역시는 '읍/면' 지역만 해당되는 경우가 많으므로 부산 내 구체적인 위치 확인이 필요합니다.
💡 요약 및 제언
부부는 합쳐서 2주택자가 맞습니다.
서울 집을 먼저 파실 계획이라면 반드시 2026년 5월 9일 이전에 등기를 넘기거나 잔금을 받으셔야 '세금 폭탄'을 피할 수 있습니다.
만약 급하게 파실 상황이 아니라면, 부산 집의 공시가격을 확인하여 서울 집 매도 시 1주택 비과세를 받을 수 있는 '지방 주택 특례' 가능성을 따져보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
그렇습니다
부부는 주민등록분리여부와 관계없이 한 세대이며 5/9일을 지나 계약시 중과유예가 적용되지 않습니다
혹시 일시적 2주택 등 고려할 사항이 없거나 실질적 양도차익이 없는 경우이고 매도를 결심하셨다면
5/9이전에 계약하신다면 절세가 가능 할 것입니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부부 각각 명의 주택은 양도세 기준 1세대 전체로 다주택자로 분류됩니다.
아내 명의 서울 원룸(도시형생활주택 포함) + 남편 명의 부산 아파트 = 1세대 2주택으로 판단됩니다.
따라서 중과 대상에 해당합니다.
감사합니다.