경작중인 토지 일부 매입 이후 온실을 새로 지으려고 합니다.
부모님이 20년 가까이 임대해서 경작했던 토지고 밭으로 돼 있습니다.
그동안에 토지 소유주가 사망해서 자식들에게 상속이 됐고 계속 임대해서 쓰다가 작년에 소유주들과 협의해서 3/4를 매입하셨고 한명은 팔지 않아서 1/4에 대한 임대료를 주고 쓰시고 있는데요.
이제 70이 되시고 힘이 부치신지 규모를 줄여서 노후된 온실을 평소보다 작게 새로 짓고 1/4에 대한 임대계약 종료하고 쓰지도 않을 계획을 가지고 계시는데 이렇게 될 경우 1/4에 대한 구역을 내어주려고 할때 부모님이 우선적으로 지정할 수 있나요?
실컷 시설 다 새로 해놨는데 1/4 지분을 가진 사람이 특정 구역을 내어달라 요구해서 합의가 이뤄지지 않아 법정다툼까지 가서 시설에 영향을 줄 경우를 부모님이 걱정하시는데요.
공유지분이 과반이상이고 경작한 사람이 우선권을 가진다는게 법적으로 맞는건지도 궁금하고 맹지인데 1/4에 대한 지분을 부모님 말고는 살 사람이 없음에도 비싸게 팔려고 하고 있어서 골치가 아픈 상황입니다.
이제 70이 되시고 힘이 부치신지 규모를 줄여서 노후된 온실을 평소보다 작게 새로 짓고 1/4에 대한 임대계약 종료하고 쓰지도 않을 계획을 가지고 계시는데 이렇게 될 경우 1/4에 대한 구역을 내어주려고 할때 부모님이 우선적으로 지정할 수 있나요?
===> 불가합니다. 공동지분이 있는 경우 서로 협의후 구획을 정리하거나 아니면 법원 경매를 통해서 처리해야 합니다.
공유지분이 과반이상이고 경작한 사람이 우선권을 가진다는게 법적으로 맞는건지도 궁금하고 맹지인데 1/4에 대한 지분을 부모님 말고는 살 사람이 없음에도 비싸게 팔려고 하고 있어서 골치가 아픈 상황입니다.
==> 우선적으로 법원에 공유물 분할을 위한 신청을 진행하여 해결하심이 적절합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공유지에서 지분권자는 지분별로 구체적 구역을 지정할 권리는 없습니다.
지분은 권리 비율이지 구체적인 위치권이 아닙니다. 공유자 일방이 임의로 내 구역은 여기라고 지정이 불가합니다. 또한 시설설치는 공유자의 동의 없이 진행하면 분쟁의 소지가 큽니다.
결론적으로 시설 설치 전에 지분 매입이 가장 이상적인 해결책입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 상황은 부모님께서 해당 토지의 3/4 지분을 소유하시고, 나머지 1/4 지분은 다른 분이 소유하고 계신 공유(共同所有) 상태입니다. 이러한 공유 부동산의 법률 관계에 대해 몇 가지 살펴보겠습니다.
1/4 지분에 해당하는 구역을 부모님께서 우선적으로 지정할 수 있는지 여부 :
공유 물은 각 공유 자가 지분의 비율로 전체를 사용하고 수익 할 수 있습니다.
그러나 공유 상태를 해소하고 특정 구역을 나누어 가지는 것, 즉 공유 물을 분할 하는 문제는 모든 공유 자의 동의가 원칙입니다.만약 협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유 물 분할 청구 소송을 제기하여 해결해야 합니다.
따라서 부모님께서 3/4의 과반수 지분을 가지고 계시지만, 이 지분만으로는일방적으로 1/4 지분 소유자에게 특정 구역을 내어 달라고 지정할 법적인 우선권은 없습니다. 공유 물의 분할은 원칙적으로 협의에 따르거나, 협의가 안 되면 소송을 통해 해결해야 합니다.
공유 지분 과반 이상 소유 및 경작 자에게 우선권이 있는지 여부 :
민법에 따르면 공유 물의 관리에 관한 사항은 공유 자의 지분의 과반수로 결정합니다.
여기서 관리 행위란 임대차 계약 체결이나 갱신 거절 등과 같이 공유 물을 효율적으로 이용하고 개량하는 행위를 말합니다. 부모님께서 3//4 지분으로 과반수 이상을 소유하고 계시므로, 임대차 계약 종료와 같은 관리 행위는 단독으로 결정할 수 있습니다.
하지만 공유 물을 물리적으로 나누는 '공유 물 분할'은 관리 행위와는 다른 차원의 문제입니다. 공유 물 분할은 지분 비율에 다라 현물로 분할 하거나, 여의치 않을 경우 경매를 통해 대금으로 분할하는 방식으로 이루어질 수 있습니다. 비록 부모님께서 과반수 지분 권 자 이시고 오랫동안 경작을 해오셨다고 하더라도, 이것이 1/4 지분 소유자의 동의 없이 특정 구역을 일방적으로 지정하거나 분할 과정에서 무조건적인 우선권을 부여하는 것은 아닙니다. 다만, 공유 물 분할 소송 시 법원에서 여러 사정을 고려할 수는 있습니다.
1/4 지분 소유자가 특정 구역 요구 및 시설에 영향을 줄 경우:
부모님께서 새로 온실을 지으시는 것은 소유하신 3/4 지분에 기반한 사용 수익 행위라고 볼 수 있습니다. 공유 자는 자신의 지분 범위 내에서 공유 물 전부를 사용, 수익 할 권리가 있습니다.
1/4 지분 소유자가 부모님의 정당한 사용 수익을 방해하거나 새로 지은 시설에 대해 일방적으로 철거 등을 요구할 수는 없습니다.
다만 만약 나중에 공유 물 분할이 이루어질 때 온실의 위치가 문제가 될 수는 있습니다. 공유 물 분할은 가급적 현물 분할을 원칙으로 하되, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손 될 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금 분할을 할 수도 있습니다.
매지 지분의 비싼 매도 가격 문제 :
맹지 라서 다른 사람이 매입하기 어렵다는 점을 이용해 1/4 지분 소유자가 시세보다 높은 가격을 요구하는 상황입니다. 그렇지만 안타깝게도 법적으로 공유 자에게 자신의 지분을 다른 공유 자에게 강제로 시세대로 팔도록 강제할 수는 없습니다. 지분 소유자는 자신이 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다.
해결 방법은 1/4 지분 소유자와 계속 협의를 통해 합리적인 가격에 매입을 하던지, 공유 물 분할 청구 소송을 제기하는 것입니다. 소송 과정에서 법원이 현물 분할이나 대금 분할(경매)등을 결정하게 되는데, 이 과정에서 1/4 지분이 부모님께 넘어가거나 전체가 경매에 부쳐져 부모님께서 재 매입하시는 결과가 나올 수 있습니다. 다만 소송은 시간과 비용이 소요되므로 신중한 결정이 필요합니다.
결론적으로 , 부모님의 과반수 지분은 토지 관리(임대차 종료 등)에 대한 결정권을 부여하지만, 토지의 물리적 분할이나 특정 구역 지정에 대한 우선권을 부여하지는 않습니다. 온실 건축은 부모님의 정당한 사용 수익 행위이지만, 향후 공유 물 분할 시 고려될 수 있으므로 위치 선정에 신 중을 가하시고 가능하면 1/4 지분 소유자와 협의하시는 것이 좋습니다. 1/4 지분 매입 가격 문제는 협상 또는 공유 물 분할 소송을 통해 해결을 모색해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 공유자끼리 협상이 중요한 상황이고 공유자중 어느 한쪽이나 공유물분할소송을 진행을 할 수 있습니다.
즉 공유물분할소송을 하게 되어 구획 분할이 사실상 어려울 경우 전체를 경매로 넘겨서 환가해서 지분 만큼 배당을 받을 수 있는 방법도 있습니다. 이 방법은 주로 소수 지분자들이 자기 지분을 비싸게 팔기 위해서 법적 다툼을 유발해서 협상의 유리한 고지를 점할려고 할 수 도 있습니다. 맹지라면 최대한 현물분할쪽으로 유도를 하시는게 좋아 보입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
공유지분에 대해서는 각자 지분에 대헌 소유권을 주장할 수 있숩니다
따라서 3/4 지분을 매입하였다면 설계도에 의거 측량하여 소유권 이전을 마쳤으리라 봅니다
그러면 나머지 분께서 공유지분에 대한 계약 취소에 다른 공소제기를 한다 해도 신경쓸 것이 없습니다
소유권 둥기를 마치면 그 누구도 배타적 권리이므로 안심할 수 있습니다
더구나 나머지는 맹지라면 시간이 가면 오히려 매수를 권장할 것이므로 3/4 소유권 면적에 온실시설 건축허여도 무방하리라 봅나다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부모님이 일방적으로 구역을 정해 지정하거나 사용 권리를 주장하는 것은 법적으로 어려운거 같습니다
1/4 지분자도 마찬가지로 특정 구역을 요구할 수 없습니다
가장 바람직한 방법은 공유물 분할 절차를 통해 문제를 근본적으로 정리하는 것이 좋을것으로 보이니 전문가를 찾아가서 상담을 받아보시기 바랍니다