아파트 전세 대출 상담 과정 중 의문점이 듭니다
안녕하세요. 아파트 전세를 알아보고 있습니다.
괜찮은 매물을 봐서, 계약을 위한 대출상담을 미리 받아보려고 등기부등본을 떼려고 했습니다.
본 매물이 매수,매도가 이루어졌고 매수인이 아직 잔금을 치르지 않아 등기부등본이 매수인 앞으로 되어있지 않다고 해요. 8월 초에 잔금을 치르고 매수인앞으로 등기부등본이 간다고 합니다. 그리고 저는 9월 말에 입주하려고 합니다.
이 상황을 은행원한테 잘 설명을 해야 한다고 하더니, 본 아파트 계약 관련해서 상담해주는 은행원을 소개시켜줬습니다.
은행원과 통화를 하니, 자기 은행 금리가 비싸면 다른 은행 대출 상품을 확인하고 소개해준다고 합니다.
그리고 가계약금은 500만원이라고 합니다. (보통 전세금의 5% 를 하지 않나요?)
은행원이 다른 은행 상품을 소개해준다는 것과 가계약금이 500만원이라는 것 괜찮은걸까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세 계약 및 대출을 준비하는 과정에서 질문자께서 겪은 상황은 비교적 흔한 케이스이나 , 주의 깊게 확인할 부분들이 있습니다.
아래는 각각의 핵심 사항에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.
(1) 등기부등본이 매도인 명의로 되어 있는 상황
현재 등기부등본상 소유자는 매도인이며 , 매수인은 아직 잔금을 치르지 않아 소유권이 이전되지 않은 상태입니다.
전세 계약 예정자인 질문자는 이 아파트에 9월 말 입주할 계획인데 , 등기 이전은 8월 초로 예정되어 있습니다.
이 경우 전세 계약은 등기부등본상 ' 예정된 소유자(매수인)와 체결해야 하며 , 잔금 지급 후 소유권이 실제로 이전될 것인지 확실히 확인해야 합니다.
반드시 매수인이 실제 소유권을 확보한 이후에 본계약을 체결하거나 , 특약사항으로 ' 등기이전 실패 시 계약 무효 및 계약금 반환 ' 조항을 포함하는 것이 안전합니다.
(2) 은행원이 타 은행 상품도 소개해준다는 점
은행원이 자사 상품 외에 타 은행의 전세자금대출 상품도 소개해주겠다고 한 부분은 다소 이례적이지만 , 최근에는 부동산 중개업소와 협력하는 제휴은행 직원들이 브로커 성격을 띄는 경우가 있어 실무적으로 존재하는 일입니다.
그러나 이 경우 , 해당 은행원이 금융소비자보호법상 적법한 자격 (예 : 금융회사 소속 또는 등록된 대출모집인 등) 을 갖추었는지 확인할 필요가 있습니다.
또한 타 은행 상품을 연결해준다고 해도 중개 수수료나 부대비용이 은근히 추가될 수 있으므로 , 제시된 금리나 조건을 직접 해당 은행에 확인해보는 것이 좋습니다.
(3) 가계약금 500만 원이 적절한가 ?
가계약금은 통상 전세금의 약 5%수준에서 정해지는 경우가 많지만 , 법적으로 명확히 정해진 비율은 없습니다.
즉 , 500만 원이 소액이라도 당사자 간 합의로 정했다면 문제가 되지 않습니다.
다만 , 가계약 이후 본계약이 무산되었을 때 가계약금 반환 조건이 명확하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있으므로 , 가계약서 작성 시 ' 대출 거절 또는 등기이전 불가 시 전액 반환 ' 등의 특약을 반드시 명시해야 합니다.
또한 , 가계약만으로도 법적 구속력이 발생할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.
결론적으로 , 전세 계약 과정에서 제시된 사항들 자체가 모두 문제라고 보긴 어렵지만 , 각 사안에 대해 신중히 확인하고 서면화된 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.
특히 등기 이전 여부 , 은행원의 자격과 제안의 투명성 , 그리고 가계약의 반환 조건에 대한 확실한 문서화가 핵심입니다.
가능한 경우 , 전세보증금 반환보증보험 가입 여부도 함께 확인해보는 것이 전세 세입자로서의 권리 보호에 도움이 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
현재 소유권이 아직 매수자에게 넘어오지 않은 상태이므로 주택 매매 계약서를 확인해 보시고, 가계약금을 넣는다면 반드시 특약으로 8월 0일 까지 소유권 이전이 되지 않으면 계약을 해제하고 가계약금을 반환한다는 문구를 넣으셔야 할 것입니다. 등기부등본, 토지대장, 건축물 대장등에 문제가 없는지 확인해보시고 소유권이전 후 본 계약 진행하시는 것이 바람직합니다. 그리고 은행원이 다른 은행을 소개시켜준다면 차라리 직접 은행을 몇곳 방문하여 확인해 보시는 편이 좋을 듯 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
가계약금은 계약서 작성전에 계약을 전제로 지금 지급하여야 하는 금액으로 보이며, 실제 계약서를 작성할때에는 정식 계약금 보통 5~10%에 해당되는 금액을 지급하셔야 합니다. 즉 전세보증금이 1억이면 계약금은 보통 10% 1000만원이 되고 현재 가계약금 500만원을 지급하고 몇일뒤 임대인과 만나 계약서작성시 남은 계약금 500만원을 추가로 지급하고 정식계약서를 작성하게 되는 구조라고 보시면 됩니다. 그리고 중개사 소개하는 대출상담사의 경우 주 은행이 있긴하지만 그 은행소속이 아닌 경우가 많아서 여러은행 대출상품 중에서 임차인에게 맞는 상품을 선택하여 추천하기 때문에 질문처럼 설명한 것 자체가 의심스러운 부분은 아닙니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아직 매수인이 잔금을 치르지 않아서 등기부가 이전 안된 상황은 흔한 일입니다.
은행 대출 상담 시 이 점을 정확히 설명하는게 중요합니다.
잔금 시점에 소유권이 이전될 예정이며 전세 계약 시점 9월 말에는 매수인 명의로 등기될 예정임을 은행에 알리는 것이 좋습니다.
또한 요즘 은행마다 대출 금리, 한도, 조건 차이가 크므로 한 은행에서만 고집하지 않고 여러 은행 상품을 비교하는 것이 좋습니다.
가계약금 500만 원도 큰 문제 없습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
8월 초 이후 매수인이 실제 소유권자가 된 후에 계약 및 대출 진행하는 것이 일반적이며 안전합니다
대출상담사는 전체적으로 하는 분을 소개하신거 같습니다
그때그때 이자가 제일 낮은쪽으로 소개를 하기도 합니다
가계약금 5백만원은 적당한 것으로 보이면 대출이 안될때는 돌려주는 조건으로 특약을 기재하시는게 좋습니다
정식 계약을 할때 5~10%을 협의로 하는 편입니다
1명 평가안녕하세요. 아파트 전세를 알아보고 있습니다.
괜찮은 매물을 봐서, 계약을 위한 대출상담을 미리 받아보려고 등기부등본을 떼려고 했습니다.
본 매물이 매수,매도가 이루어졌고 매수인이 아직 잔금을 치르지 않아 등기부등본이 매수인 앞으로 되어있지 않다고 해요. 8월 초에 잔금을 치르고 매수인앞으로 등기부등본이 간다고 합니다. 그리고 저는 9월 말에 입주하려고 합니다.
이 상황을 은행원한테 잘 설명을 해야 한다고 하더니, 본 아파트 계약 관련해서 상담해주는 은행원을 소개시켜줬습니다.
은행원과 통화를 하니, 자기 은행 금리가 비싸면 다른 은행 대출 상품을 확인하고 소개해준다고 합니다.
그리고 가계약금은 500만원이라고 합니다. (보통 전세금의 5% 를 하지 않나요?)
은행원이 다른 은행 상품을 소개해준다는 것과 가계약금이 500만원이라는 것 괜찮은걸까요?
==> 은행 상품이라면 법률적으로 아무런 문제가 없어 보입니다. 그러나 가계약금이 누구에게 어떤 조건으로 입금하는지 등을 철저히 확인을 한 후 진행해야 합니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 안전하게 거래를 하기 위해서는 매매계약이 완료가 되고 소유권이전등기가 완료가 된 새로운 임대인과 임대차계약을 하는 것을 추천을 드리고 혹시 대출에 문제가 발생이 될 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 함께 넣어두시는것이 좋아보입니다. 즉 매수자가 잔금을 주택담보대출을 하게 될 경우 전세계약 시 후순위의 위험이 있을 수도 있으니 매매가 이루어지고 소유권이전이 된 후 등기부등본을 보고 말소조건으로 계약을 하시는게 더 안전하지 않을까 사료됩니다.
가계약도 계약이므로 취소 시 위약금으로 날릴 수도 있으니 좀 더 잘 알아보시고 진행하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론을 먼저 말씀드리면, 가능하다면 등기이전 후에 전세계약을 체결하는 것을 추천드립니다.
그 전에 가계약을 한다면, "등기이전 미완료 시 계약무효 및 가계약금 전액반환" 조항이 필수입니다. 그리고 계약상대자가 진짜 소유권자가 되는지 반드시 등기부를 확인하시기 바랍니다.
은행원이라고 소개된 사람은, 외부 대출 비교플랫폼 상담원일 가능성이 99.8% 정도 되어 보입니다. 은행직원은 좀 뻣뻣해요. 그래서 이것저것 먼저 잘 알아봐 주지 않습니다.
부디 안전한 거래 되시기 바랍니다. 감사합니다.
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