토지거래허가구역 한시적으로 갭투자가 허용된다는 내용이 뭔가요?

Question

원래 토지거래허가구역에는 갭투자가 불가하고 매수하면 실거주 의무가 있는 것으로 알고 있는데 한시적으로 갭투자가 허용된다고 하더군요. 그러면 투자자들이 많이 몰려갈 거 같은데 토지거래허가구역 한시적으로 갭투자가 허용된다는 내용이 뭔가요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

토허구역에서는 전세 끼고 매수하면 허가가 나오기 어렵습니다

그런데 지금 발표된 한시적 유예 조치 때문에

무주택자가 세입자가 있는 집을 살 때

전세계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하고

잔금 및 등기 시한도 연장되는 사례입니다

집을 구매하면서 전세를 끼고 들어가는 형식이 현실적으로 가능해진 겁니다

이를 시장에서는 갭투자 한시적 허용 혹은

토허구역의 갭투자가 가능해지는 조치라고 표현하는 것입니다

중요한점은 아직 정부가 토허구역에서 영구적으로 갭투자를 허용한다고 공식 발표한 것은 아닙니다

조건부/일시적 완화 조치입니다

양도세 중과 유예 종료가 가까워져 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 전세 계약 때문에 실거주 의무가 걸림돌이 되자 이를 완화해 매물이 시장에 나오도록 유도한 것입니다

토허구역에서 갭투자 금지로 거래 실종으로 인해

거래 자체가 잘 안 되는 문제가 발생할 수 있어 이를 일부 조정 한다는 취지입니다

토허구역에서도 전세 끼고 매매(갭형 거래)가 가능해질 수 있다는 기대감 때문에 매수 문의가 늘었다는 반응도 나옵니다

주의할점은 이 조치는 법적 구조의 영구적 변경이 아니라 정부가 시장 상황을 고려해 일정 기간/조건 하에서 완화한 것입니다

여전히 실거주 의무, 허가 요건, 잔금·등기 기간 제한 등이 남아 있습니다

대출 규제, 전세 대출 한도 등 다른 규제와 함께 고려해야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에 지정이 되게 되면 매매를 하기 위해서는 허가 승인을 받고 승인을 받은 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 또한 2년간 실거주 의무가 있어서 갭투자를 원천 봉쇄를 하는 규제 정책입니다.

하지만 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 폐지를 하면서 시장에 매물이 출현이 되어도 이러한 매물이 거래가 안 될 수 있으므로 무주택자들에게만 특례로 토지거래허가구역내 매수를 하게 될 경우 2년간 실거주 유예를 해주자는 정책입니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 갭투자 허용의 핵심은 재개발, 재건축 지역의 실거주 의무 완화입니다. 원래는 사자마자 직접 살아야 하지만 철거 임박 등 특별한 사유가 있는 재개발, 재건축 단지에 한해 실거주 없이 전세를 끼고 사는 것을 예외적으로 허용해 주는 것입니다. 곧 부술 노후 주택에 억지로 실거주해야 하는 불편을 줄이고 거래 절벽을 막아 정비사업을 원활하게 하기 위함입니다. 주의할점은 모든 구역이 아니라 특정 정비구역에 한정되며 여전히 구청의 허가가 필요하므로 무분별한 투기는 차단이 됩니다. 즉 곧 헐릴 집이니 실거주 2년 안 채워도 전세 끼고 사게 해주겠다는 제한적인 허용입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에서의 갭투자 허용은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 3개월도 채 남지 않다보니 다주택자들의 주택 처분이 쉽지 않음을 감안하여 무주택자에 한해 전세낀 매매인 갭투자를 허용하고 세입자가 있는 경우 임대차 계약이 종료되기 까지 기다릴 수 있도록 조치하는 것입니다. 하지만 이후 실거주를 해야하고 강화된 대출규제도 그대로 적용되므로 수요는 제한적일 것이라는 의견이 많은 상황입니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

최근 다주택자 양도세 중과 유예 조치와 관련하여 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 한시적으로 유예해 주는 보완책을 발표 했는데요.. 무주택자가 세입자가 있는 집을 계약하게 되는 경우 기존 세입자의 전세계약 기간만큼 최대 2년까지 실거주 의무를 미룰 수 있게 해준다는 내용입니다. 즉 세입자가 남아 있는 동안에는 바로 입주하지 않아도 되며, 전세를 끼로 매매를 할 수 있는 일부 갭투자 성격의 거래가 단기가 가능해진 결과 질문 주신 내용들이 나오고 있는 상황 입니다. 다만 이러한 완화 조치는 무주택자에 한정이 되고, 세입자 계약이 끝난 이후에는 반드시 입주를 해야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에서 갭투자 한시 허용이라는 표현은 원칙적으로 막혀있던 전세 끼고 매수가 예외적으로 허용되는 구간 및 조건이 생겼다는 의미로 이해하시면 되겠습니다.

세입자의 주거 안정을 위해 한시적으로 유예조치를 하는 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 내에서 한시적으로 갭투자가 가능해진다는 소식에 많이 놀라셨을 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 이는 투자를 권장하기 위한 조치라기보다 다주택자들의 매물을 시장에 유도하기 위한 '한시적 퇴로' 성격이 강합니다.

정부가 2026년 2월 10일 발표한 보완책의 핵심은 무주택자가 세입자가 있는 다주택자의 매물을 살 경우, 최장 2년간 실거주 의무를 유예해주는 것입니다. 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

1. 한시적 갭투자 허용의 핵심 내용

기존에는 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 즉시(통상 4개월 내) 입주하여 2년간 직접 거주해야 했습니다. 하지만 이번 조치로 인해 아래 조건 충족 시 임대차 계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있습니다.

• 대상자: 무주택자에 한정됩니다 (다주택자의 투기적 가담은 여전히 차단됩니다).

• 대상 매물: 현재 세입자가 거주 중인 다주택자의 매물이어야 합니다.

• 유예 기간: 기존 임대차 계약 종료 시까지, 최장 2년 범위 내에서 실거주 의무가 뒤로 밀립니다.

• 주택담보대출: 실거주 의무 유예와 연동하여, 전세를 낀 매물을 살 때도 주택담보대출(LTV 한도 내)을 받을 수 있도록 규제가 완화되었습니다.

2. 정책이 도입된 배경

• 매물 잠김 해소: 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 토지거래허가구역의 실거주 의무 때문에 매수자를 찾기 어렵다는 지적이 많아, 이를 해결해주기 위함입니다.

• 실수요자 기회 확대: 당장 입주할 여건이 안 되는 무주택자들에게 전세를 끼고 미리 집을 사둘 수 있는 기회를 주어 거래를 활성화하려는 목적입니다.

3. 투자 시 주의사항 및 리스크

이 조치가 '갭투자의 성지'를 만드는 것 아니냐는 우려가 있지만, 몇 가지 제약이 뒤따릅니다.

• 계약 갱신 요구권과의 충돌: 매수자가 "내가 직접 살겠다"고 통보하면 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 정부는 이 유예 한도를 2년으로 못 박아, 무제한 갭투자가 되지 않도록 관리할 방침입니다.

• 자금 조달 계획: 2026년 2월 10일부터 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 자금 조달 계획서와 증빙 자료 제출이 의무화되었습니다. 자금 출처가 불분명할 경우 엄격한 조사를 받게 됩니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 이번 조치는 다주택자의 퇴로를 열어준 '미세 조정'인 만큼 시장의 가격 상승 압력과 정부의 추가 규제 가능성을 동시에 살피며 신중히 접근하시기 바랍니다.

Answer 8

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 무주택자에 한해 실거주 의무 유예(최대 2년)

기존에는 집을 사려면 무조건 바로 입주하거나 짧은 기간 내에 들어가야 허가를 받을 수 있었습니다. 하지만 이제는 무주택자가 세입자가 있는 집을 살 경우, 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 최대 2년 동안 실거주 의무가 미뤄집니다. 즉, 세입자를 바로 내보내지 않고도 집을 살 수 있게 된 것이죠. 덕분에 사실상 '갭투자'가 가능해졌다고 볼 수 있습니다.

2. 다주택자 매물 처분 유도 목적

2026년 5월 9일에 양도세 중과 유예가 끝나는데, 이 때문에 다주택자들이 집을 내놓아도 실거주 의무 때문에 쉽게 팔리지 않는 문제가 있었습니다. 이를 해결하기 위해 정부가 조치를 내놓은 것입니다. 단, 매수인은 반드시 무주택자여야 하고, 이는 실수요자 보호를 위한 조건입니다.

3. 지역별 잔금 지급 기한 차등 적용

정부는 세금 혜택을 받기 위한 잔금 지급 기한도 지역별로 다르게 정해 시장 혼란을 줄이려 하고 있습니다.

- 강남 3구와 용산: 2026년 9월 9일까지 잔금을 마쳐야 하며, 약 4개월의 여유가 있습니다.

- 그 외 지역: 2026년 11월 9일까지 잔금 지급이 가능해 약 6개월의 여유가 생깁니다.

■ 정리하면

질문자님이 보신 내용은 "무주택자라면 토지거래허가구역이라도 세입자 계약이 끝날 때까지 기다려주겠다. 그러니 다주택자들이 내놓은 매물을 매수하라'는 정부의 신호라고 이해하면 됩니다.