아파트 매매, 임차인 퇴거 전 잔금 가능여부
안녕하세요. 아파트 매매 계약 이후 잔금일을 기다리고 있는데요,
현재 월세로 임차인이 살고 있고 10월 말쯤 퇴거할 예정이십니다.
그런데 잔금일을 더 앞당겨서 임차인 퇴거 전에 잔금을 치뤄도 되는지 궁금합니다.
만약에 문제될 만한 게 있다면 어떤 걸 확인해야하죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상만 보면 임차인 계약만료 및 퇴거전에 주택잔금을 치루게 되면 해당 임차권도 그대로 승계가 되는 것이고 이럴 경우 10월퇴거시점에 보증금 반환도 현 매수인이 부담하게 됩니다. 쉽게 말해 전세승계 주택매매가 되는 것이기 때문에 계약시 매매대금에서 전세보증금을 뺀 차액만을 지급하고 소유권을 가져오는 게 일반적입니다, 그렇기 떄문에 계약서상 지급한 계약금과 중도금으로 기입하여 중도금을 현임차인 보증금을 하고 잔금일에 나머지 차액만을 지급하는 내용의 특약과 형식을 갖추어 작성하시면 됩니다. 그렇기에 반드시 현 임차인의 임대차계약서를 확인하시는것은 필수입니다. 그외 별도 특약에 대해서는 이미 중개사가 어느정도 대비를 하여 작성하였을 것으로 보이기에 중개사를 통해 궁금한 점은 물어보시고 확인하시면 될듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 아파트 매매 계약 이후 잔금일을 기다리고 있는데요,
현재 월세로 임차인이 살고 있고 10월 말쯤 퇴거할 예정이십니다.
그런데 잔금일을 더 앞당겨서 임차인 퇴거 전에 잔금을 치뤄도 되는지 궁금합니다.
만약에 문제될 만한 게 있다면 어떤 걸 확인해야하죠?
==> 네 가능합니다. 현 임차인이 이사 또는 계약종료일자 이전에 잔금을 치르는 경우 보증금 및 장기수선충당금을 공제한 후 정산이 필요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임차인이 있는 아파트 매매시 잔금일을 앞당겨서 지불하는 경우, 주담대를 통해 지불하지 않는다면 별다른 문제는 없을 것입니다. 하지만 주담대를 통해 지불하는 경우에는 6개월이내에 전입을 해야하므로 임차인의 퇴거가 늦어지는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
크게 문제될 것은 없고 잔금을 빨리 해서 소유권을 취득을 하게 되면 기존 세입자의 임대인이 되고 만일에 새로운 매수자가 실거주를 하지 않을 경우 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사를 하게 된다면 2년 더 거주를 허락을 해야 되는 문제가 있을 수 있습니다. 아닌 경우 세입자 권리 인수하는 문제 말고는 소유권이전을 당기는 것으로 크게 문제 될 것은 없어 보입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
잔금일을 임차인 퇴거 전에 치르는 것은 가능하지만 전입 불가, 6,27 대출 규제 위반, 명도 거부 위험 등 문제가 될 수 있습니다.
따라서 잔금을 치르기 전에 퇴거일 명시된 확약서 또는 퇴거 약속 공증 문서를 받는 것이 이상적이나 현실에서는 녹취 정도는 받아 놓으시길 바랍니다.
잔금일을 앞 당길 경우 안전장치로 계약서에 특약사항을 넣으시면 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 전입신고 + 확정일자를 받은 경우, 대항력이 있습니다
이런 경우, 임차인이 퇴거를 거부하면 강제로 퇴거시키기 어려워질 수 있습니다
특히 잔금을 치르고 소유권 이전이 된 후에는 임대차를 인수한 것과 같은 결과가 되므로, 주의가 필요합니다
매매계약서에 임차인 퇴거 후 잔금 및 소유권 이전 등의 조건이 명시되어 있지 않다면, 매도인이 잔금 수령 후 퇴거를 미루는 상황도 생길 수 있습니다
계약서에 임차인 퇴거완룐를 잔금및 소유권이전 조건으로 한다는 특약이 있다면 안전합니다
임차인이 퇴거하기전에 잔금을 지급하는 것은 법적으로 가능하지만 위험할수 이쓰므로 특약과 확인서등을 통해 철저히 준비하는 것이 중요합니다