경매물건 점유자 월세 전환 계약 및 월세 금액
경매 낙찰 후 점유하고 있는 전집주인이 월세로 전환해서 12월까지 살고 싶다고 연락이 왔습니다. 부동산 통해서 계약이 필요한지 월세 금액은 보증금이 없는 상황에서 얼마나 받을 수 있는지 궁금합니다. 감정가1.74입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
낙찰 후 소유권이전등기를 하게 되면 기존 전집주인 불법점유자가 되게 됩니다.
따라서 낙찰 후 소유권이전등기를 하시고 반드시 공인중개사와 함께 임대차계약서를 작성을 하셔야 향후 탈이 없습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
네이버부동산이나 부동산 플랫폼 참고하셔서 월세금액 산정하시면 됩니다.
감정가와는 무관합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
경매 낙찰 후 점유중인 전 집주인이 거주를 요청하는 경우에도 법적으로 계약절차를 거치는 것이 안전합니다. 즉, 새로 새입자를 받는 형태를 취하여 소유권 이전 후 전세계약을 체결하여야 합니다.
보증금 없이 월세만 받는 조건이라면, 통상 시세 기준으로 연 4-6% 정도가 일반적이지만, 보증금 없이 단기로 거주를 할 경우는 월 단위로 책정합니다. 감정가가 1.74억 이라면 연 5% 를 잡고 월 725,000 원 정도 될 것 같습니다.
다만 보증금이 없기 때문에 이보다 조금 높은 수준의 금액을 요구하시는 것이 좋을 것 같습니다.
대략 75-80 만원선 정도면 적당할 것으로 보입니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전 집주인이 잠시만 살게요 라고 구두로 이야기해도 질문자님은 임대인 입장이므로 정식 월세 계약서를 작성하는 것을 추천드립니다.
점유자와의 법적 관계를 명확히 해야 추후 분쟁을 예방할 수 있으며 월세 미지급, 퇴거 지연 등 분쟁을 미연에 방지하는 것이 좋습니다.
보증금이 없는 상태에서 단기 거주 월세는 일반 임대시장 보다 높은 월세로 책정되기 때문에 높여서 받으면 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
경매 낙찰 후 전집주인과의 월세 전환 계약에 대해서는 임대차 계약서를 작성하셔야 이후 분쟁을 예방하시는데 도움이 되기 때문에 계약서 작성은 하시는 것을 추천드립니다.
월세의 경우 감정가의 4%정도를 연환산 월세율로 적용한다면 연 7백만원정도 나옵니다. 계산은 말씀하신 1억 7천 4백의 4% 계산입니다. 그렇다면 월 58만원 내외가 기준이 되시는 상황이지만 보증금이 없는 경우에는 통상 월세가 더 높아지는 것이 일반적이니 이 부분을 참고하셔서 결정하시면 될 것이라 생각합니다.1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전집주인이 계속 거주한다면 월세가 중요한 것이 아니라 퇴거하지 않고 점유를 계속하는 것을 방지하기 위한 조치가 필요합니다. 인도명령을 받은 후 6개월이 지나면 인도명령 자체가 불가능해지고 강제 집행도 할 수 없게 됩니다. 6개월이 지나서 집을 비우지 않겠다고 버티면 명도소송을 진행해야 하는데 이 과정이 복잡하고 시간이 많이 소요될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 부분은 비교가능한 주변 시세를 기준으로 판단하셔야 할 부분입니다. 즉 임대차 시세에 따라 정하시고 협의를 하시면 되는 부분이지, 경매를 통한 구매와 감정가 만으로 임대차 시세를 정할수는 없습니다. 그리고 주변시세를 기준으로 보증금에 따라 부담하는 월세정도를 판단하셔야 합니다. 쉽게는 해당 주변 부동산에 방문하여 현재 해당 입지의 임대차시세를 확인하고 해당 가격을 기준으로 보증금에 따라 월세를 조정하시면 될것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
직접 계약도 가능하지만, 법적 분쟁을 방지하고 권리관계를 명확히 하기 위해 공인중개사를 통한 계약을 권장합니다
특히 경매 이후의 점유자와 계약은 일반 임대차와 다르게 법적 리스크가 존재할 수 있어, 계약서에 특약을 명확히 넣고 중개인의 자문을 받는 것이 안전합니다
보증금없이도 가능합니다.
다만, 보증금이 없는 만큼 월세는 시세보다 다소 높게 받을 수 있습니다
일반적으로 보증금이 없을수록 월세가 상승하는 구조입니다
월세는 시장 시세 기준 + 보증금 없음에 따른 리스크 프리미엄을 반영해 설정하게 됩니다
근처 부동산에 가서 주변시세를 알아보고 월세가를 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
경매 낙찰 후 기존 점유자가 월세로 전환해 거주하려면 반드시 부동산을 통한 월세 계약서 작성이 필요합니다.
계약서를 통해 임대차 조건, 기간, 임대료, 관리비 부담주체 등을 명확히 해야 추후 분쟁을 예방할수 있습니다.
보증금 없는 순수 감정가의 연 6%를 적용하는 것이 합리적이라고 생각합니다.