제가 형제 명의의 집에 노부모와 무상임대하는 경우에 세금문제가 있을까요?
저의 형제가 소유한 강남 고가의 아파트에 저와 부모님이 같이 들어가서 살려고 합니다.
매매시세는 고가지만 전세시세는 7-8억정도 됩니다.
제가 부모님과 무상임대로 들어가 거주하려는데 (제가 세대주로 등록하려구요) 세금문제가 있을까요?
무상임대로 임대인의 직계존속과 형제가 실거주하면 기존에 살고 있던 세입자의 계약갱신 청구권 거절사유에 해당되는지요?
아니면 반드시 제 명의로 전세 계약을 해야할까요?
전세 계약해야하면 보증금은 시세 상관없이 1억정도로 해도 될까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부모자식간에 5년간 13억이하의 경우 무상 거주가 가능한 부분이 있습니다.
따라서 형제와 부모님간에 무상거주 임대차계약을 하시면 가능할 것으로 보여 지고, 또한 만일에 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사를 할 경우 임대인 및 직계존비속이 실거주를 하게 될 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있으니 부모님명의로 진행을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
제가 부모님과 무상임대로 들어가 거주하려는데 (제가 세대주로 등록하려구요) 세금문제가 있을까요?
-> 무상임대차라도 무상임대에 따른 이익상당액이 일정수준을 초과하는 경우 증여로 보아 세금문제가 발생할수는 있습니다. 보통 계산은 상증세법상 부동산평가액X 연간사용요율(2%)의 5개년치 합계액으로 하는데, 간편하게 봐서 부동산 가액이 13억 이하라면 크게 문제되지 않습니다.
무상임대로 임대인의 직계존속과 형제가 실거주하면 기존에 살고 있던 세입자의 계약갱신 청구권 거절사유에 해당되는지요?
-> 현 임차인에 대해서는 소유자인 형 분이 갱신청구를 거절할수 있고 이때 실거주주체는 직계존속인 아버지나 어머니가 실제거주를 하면 됩니다. 형제간 즉 동생분만 실거주를 하는경우라면 거절할수 없습니다.
아니면 반드시 제 명의로 전세 계약을 해야할까요?
-> 무상임대차에 대해서 계약서작성등은 실제 없겠지만, 작성한다면 부모님 명의가 되어야 할듯 보입니다.
전세 계약해야하면 보증금은 시세 상관없이 1억정도로 해도 될까요?
-> 무상으로 하셔도 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,특히 고가 아파트에서 무상임대가 이루어지는 경우 시세 기준 전세금 수준(7~8억)의 이익을 무상으로 제공받으면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.
다만, 임대인이 직계존속(부모)인 경우에는 일부 예외가 적용되기도 합니다
국세청의 기준은 통상적으로 무상임대 시 시장 전세 시세의 80% 이상 혜택을 받으면, 그 차액만큼을 증여로 보아 증여세를 부과할 수 있습니다.
,임대인이 본인(형제) 또는 그 직계존속·비속이 실거주하는 경우, 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
하지만 본인은 형제일 뿐, 임대인의 직계존속이 아니므로 부모님은 임대인의 직계존속이 맞기 때문에, 부모님이 실거주하는 것은 정당한 계약갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.
본인 단독 거주는 거절 사유로 보기 어려우며, 부모님과 동거한다는 점을 강조해야 유리합니다.
,증여세 문제를 피하려면 적절한 전세 계약을 체결하는 것이 안전합니다.
전세계약을 통해 보증금을 지불하고 임대차 계약서를 작성하면, 세무상 ‘거주 편의 제공’에 따른 증여로 보기 어렵습니다.
,보증금 1억 정도 설정은 시세보다 현저히 낮은 전세 보증금(예: 시세 7~8억, 실제 1억)은 문제 소지가 있습니다
국세청은 보증금이 낮은 경우 그 차액을 무상 제공된 이익으로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다.
시세의 5~60% 이상 수준으로 보증금을 설정하는 것이 무난합니다.
시세 8억이면 보증금을 4억 이상으로 설정하는 것이 좋을수 있습니다
저의 형제가 소유한 강남 고가의 아파트에 저와 부모님이 같이 들어가서 살려고 합니다.
매매시세는 고가지만 전세시세는 7-8억정도 됩니다.
제가 부모님과 무상임대로 들어가 거주하려는데 (제가 세대주로 등록하려구요) 세금문제가 있을까요?
==> 가족이 입주를 하는 경우 국세청에서도 이를 확인할 수가 없는만 큼 큰 어려움이 발생되지 않습니다.
무상임대로 임대인의 직계존속과 형제가 실거주하면 기존에 살고 있던 세입자의 계약갱신 청구권 거절사유에 해당되는지요?
==> 네 해당됩니다. 현 임차인의 계약갱신 청구권을 거절할 수가 있습니다.
아니면 반드시 제 명의로 전세 계약을 해야할까요?
전세 계약해야하면 보증금은 시세 상관없이 1억정도로 해도 될까요?
==> 임대차계약을 하지 않고 거주하심이 적절하고 가급적 소유자도 같이 주민등록상 입주를 한 것으로 하심이 적절합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
자녀가 부모님과 함께 거주하게되면 증여세가 과세되지 않습니다만, 현재 상황과 같이 형제가 다른 형제의 주택에 무상으로 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으며, 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데 부동산시가 x 2% x 3.79079 (각연도부동산무상사용이익/((1+10/100)^n) 로 계산되므로 13억이 넘는 경우 과세대상에 해당될 수 있습니다. 부동산 가액은 시가를 기준으로하고 매매사례가, 감정평가 금액을 우선 적용하며 없는 경우에는 공시가격을 적용하게 됩니다. 13억이 넘지 않는다면 확실하게 하기 위해 무상임대차 계약을 맺는 것이 좋은데, 이렇게 하면 증여세를 내지 않아도 되고 저가 임대시 내야할 임대료도 내지 않아도 되기 때문입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
우선 형제 명의의 고가 아파트에 본인과 부모님이 함께 무상임대로 거주하는 경우, 세금 문제에 대해 가장 우려할 수 있는 건 증여세인데요. 일반적으로 타인에게 무상으로 거주공간을 제공하면 그에 해당하는 임대료 상당액이 증여세 과세 대상이 될 수 있어요. 그런데 직계존속(부모님)과 형제자매가 함께 실거주하는 경우에는 과세하지 않습니다. 그러니 부모님과 같이 거주하신다면 증여세 문제는 없어요.
다만 종합부동산세(종부세)는 집을 소유하고 있는 형제 명의로 과세됩니다. 실거주 여부는 세액공제 조건에 영향을 줄 수 있지만, 그 집의 명의자가 본인이 아니니 종부세는 형제분 부담이에요.
다음으로, 기존 세입자의 계약갱신청구권 거절 사유가 될 수 있는지 살펴보면, 법적으로는 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모님)이 실거주를 위해 입주할 경우에만 갱신거절 사유로 인정돼요. 즉, 부모님이 함께 입주하신다면 가능하지만, 본인 혼자 들어가는 경우에는 갱신거절 사유가 되지 않아요. 이 점이 아주 중요합니다.
그리고 전세계약을 해야 하는지에 대해서는, 원칙적으로 무상임대도 가능하고, 세법상 문제는 없어요. 그런데 기존 세입자를 명확하게 내보내고 싶거나 혹시 모를 법적 분쟁을 피하고 싶다면 전세계약을 체결해 두는 게 더 안전해요. 이때 보증금은 시세에 비해 현저히 낮아도 되지만, 시세와 너무 큰 차이가 나면 국세청에서 시세 대비 과도하게 저렴한 계약으로 보고 증여세 문제를 검토할 수 있어요. 1억 정도의 보증금은 가능하겠지만, 시세가 7~8억인 집이라면 세무상 주의는 하셔야 합니다.
결론적으로 부모님과 함께 실거주하면 증여세 문제 없고, 갱신거절 사유도 가능
본인 단독 입주는 갱신거절 안 됨
전세 없이 무상임대 가능하지만, 분쟁 예방 차원에서 1억 정도 전세 설정해두는 것도 하나의 방법 입니다.참고하세요!!