옹벽의 소유 및 관리책임에 대해서 문의를 드립니다.

Question

안녕하세요.

저희 부모님이 소유한 토지에 이웃집과 경계하는 옹벽이 설치되어 있어서 질문을 드립니다.

저희 부모님의 토지는 맹지고, 나대지 이어서 건축물이 없습니다.

그리고 그 동네의 토지들이 오르막으로 되어 있어서 저희 땅이 길고 얇게 위에 걸쳐져 있고,

이웃하는 집은 그 아래에 있습니다.

오르막으로 생긴 지형이라 이웃집과 저희잡 사이에는 옹벽으로 경계가 되어 있습니다.

그런데, 몇년전부터 비가 많이 오자, 그 이웃한 집에서 저희 보고 옹벽을 개보수 하라고 시에 민원을 넣었습니다.

해서 저희가 우선 측량을 하였는데요,

측량한 결과 일부는 저희 토지에 있는것을 확인했으나, 일부는 그 집의 토지에 있을 것으로 판단됩니다.

제가 추측을 할 수 밖에 없는 이유는 그 집주인이 자기집에 못들어 오게 하여 지적도만 보고 판단을 했기 때문입니다.

여하튼, 저희는 맹지라 건축물을 지을 수도 없고, 해서 옹벽도 필요가 없습니다.

그래서 저는 시에다가 그 옹벽의 사용수익자는 집을 가지고 있는 이웃이 아니겠냐고 주장을 하지만

시에서는 자꾸만 저희 토지에 옹벽이 있으니 법률적 관계만 설명하고 있습니다.

하지만 저희는 그 옹벽을 설치한 적도 없고, 그 옹벽을 사용 수익한 적도 없습니다.

이런 경우 옹벽의 관리 책임은 누구에게 있는 것일까요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

법률적으로는 단지 위치만으로 책임이 발생하지 않습니다.
옹벽은 일반적으로 아래쪽 토지 소유자가 상부 토지로부터의 붕괴를 막기 위해 설치하는 구조물이며, 그 옹벽으로 이익을 얻는 사람이 설치자이자 관리 책임자라는 것이 판례의 입장입니다.

특히 건축물이 존재하지 않고, 땅을 사용하지도 못하는 맹지인 경우에는 수익도 없기 때문에 책임이 없다고 봅니다.

대법원 판례에서도 옹벽이 어느 토지에 설치되어 있는지는 중요하지 않다고 판단합니다.

오히려 옹벽을 설치했거나, 그 옹벽으로부터 실질적인 이익을 얻고 있는 사람이 누구인가를 기준으로 책임을 판단합니다. 저희는 그 옹벽을 사용한 적도, 필요로 한 적도 없습니다. 반면, 이웃집은 실제로 건물을 보유하고 있으며, 그 건물을 보호하는 기능을 옹벽이 수행하고 있으므로 관리 책임은 이웃집에 있다고 봅니다.

이런 경우, 시의 주장에 대해 이의신청을 제기하거나, 행정심판을 청구할 수 있습니다. 옹벽의 사용·수익자가 누구인지, 설치 목적이 누구의 이익을 위한 것인지에 따라 책임이 결정되어야 하며, 단순히 토지상에 옹벽이 존재한다는 이유로 책임을 묻는 것은 부당합니다.

또한, 만약 이 옹벽이 이웃집의 필요에 의해 저희 토지 일부를 무단으로 점유하고 있는 것이라면, 저희는 토지 사용료를 청구하거나 철거를 요구할 수도 있습니다. 측량 결과와 지적도 등을 바탕으로 정확한 위치를 파악하고, 가능한 법적 조치를 검토해야 합니다.

결론적으로, 저희는 옹벽을 설치한 적이 없고, 이를 통해 아무런 이익도 얻지 않으며, 해당 구조물은 실질적으로 이웃집의 안전을 위한 것이므로, 그 관리 책임은 당연히 이웃에게 있다고 판단합니다.
따라서 시나 이웃집의 일방적인 주장에 대해선 법적 근거를 들어 적극적으로 대응해야 합니다.

이상은 중개사로서 현장상활을 고려하지않은 일반적 답변이며 보다 유효한 법률적인 판단은 법률전문가와 상담하는 것을 권장합니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

이웃집에서 본인의 토지를 침범하여 옹벽 등을 설치한 경우에는 옹벽 철거 및 토지 인도, 부당이득 반환 청구 등이 가능할 것입니다. 이웃집과 측량 결과를 가지고 옹벽 철거/이전 등에 대해서 논의해 보시고 해결이 잘 되지 않는다면 소송을 통해 해결하셔야 할 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

법률적으로 옹벽의 수리 주체는 소유 및 설치주체가 되는 것이 맞습니다. 그러나 옹벽의 설치 주체가 명확하지 않다면 사용수익자 원칙(민법 제210조) 또는 급박한 위험을 방지하기 위한 책임(민법 제758조) 을 기준으로 봅니다. 이웃의 토지를 보호하고 지탱하기 위해 설치한 옹벽이라면, 이웃이 실질적인 수익자이며, 단순히 질문자님의 토지 일부에 걸쳐져 있다는 이유만으로는 책임을 물을 수는 없습니다.

또한 재난 및 안전관리 기본법 제 38조에 따르면, 시설물 소유자 또는 관리자가 위험시설물의 보강,보수 의무를 가집니다. 이럴때 소유자란 실질 이용, 지배하는 자를 말합니다. 결국 유지보수에 대한 책임은 이웃에게 있을 수 있다는 뜻입니다.

관할 시,군구청의 경우 소유자가 불분명할 경우 양측모두에게 개보수 협의를 하라고 안내하거나 민사소송을 유도할 수가 있습니다. 결국 측량 결과와 현황도를 근거로 옹벽의 위치와 범위를 명확히 파악해서 어떻게든 이웃의 대지에 더 걸쳐있는 점을 파악한다면, 질문자님은 해당 내용에서 책임이 없음을 입증할 수 있습니다.

잘 해결되시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

그래서 저는 시에다가 그 옹벽의 사용수익자는 집을 가지고 있는 이웃이 아니겠냐고 주장을 하지만

시에서는 자꾸만 저희 토지에 옹벽이 있으니 법률적 관계만 설명하고 있습니다.

하지만 저희는 그 옹벽을 설치한 적도 없고, 그 옹벽을 사용 수익한 적도 없습니다.

이런 경우 옹벽의 관리 책임은 누구에게 있는 것일까요?

===> 우선적으로 옹벽설치자부터 확인이 필요합니다. 이러한 시설물을 설치하는 경우 관할관청에 신고사항인 만큼 ㄱ관련자료가 있는 만큼 이를 통해서 확인해 보시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

애매합니다. 법적으로는 옹벽을 설치한 사람에게 우선적인 관리보수의 책임이 있는데 지금은 누가 설치를 했는지를 알수 없기 떄문입니다. 보통 경계선위에 공동으로 설치한 경우 비율에 따른 공동책임이긴 하나, 아랫집에서도 보수에 대한 민원을 넣었다면 본인들이 설치한 적이 없다는 것으로 보이기 떄문입니다.

정확한 해결에 도음이 될수는 없겠으나 ,우선 해당 옹벽을 설치한 주체를 알수 없기에 공공시설물로써 지자체가 설치하였는지를 확인해보시고 그렇지 않다면 아랫집과 협의하여 공동부담을 요구하시던지 이를 거부하면 비용이 들더라도 철거를 하겠다는 주장하시면 될듯 보입니다. 옹벽의 경우 실제 필요도는 주택이 있는 토지소유자가 더 필요할수 있기 떄문입니다, 물론 이렇게 하기 위해서는 이에 따른 책임소지가 없는지를 법률전문가의 도움을 받아 미리 확인해보시는게 반드시 필요합니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

용벽이 어느 토지 경계에 위치하느냐에 따라 소유권과 관리 책임이 달라지게 됩니다. 옹벽이 A의 투지 위에 있다면 A가, B의 토지위에 있다면 B가 소유자 및 관리 책임이 됩니다.

불명확할 경우 지적도, 경계측량, 소유권 자료, 건축 허가 이력 등을 확인해 책임소재를 판단하시면 됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

옹벽의 설치 목적과 위치가 핵심이므로,

정밀측량(경계확정측량)을 해야 할거 같습니다

필요시 법원의 측량명령 신청도 가능합니다

옹벽이 이웃집 건물의 안정성 확보를 위해 필요하다면,그 이웃이 실질적인 수익자이자 유지관리 책임자가 될 수도 있습니다

,토지경계분쟁 조정신청 (지자체 → 경계측량 요청)

,변호사 또는 공익법률센터 자문 (민사책임 여부 확인)

,공공기관에 정보공개청구: 옹벽 설치 시기나 관련 문서 요청

필요에 따라서 문의해보시기 바랍니다

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

위 글을 보아 귀하 부모님은 법적 책임이 없을 가능성이 높습니다.

다만 위치상 일부 귀하 토지에 옹벽이 존재하므로 이웃 또는 시에서 공동 관리를 주장할 수는 있습니다.

하지만 주된 책임은 수익자인 이웃에게 있을 것으로 보입니다.

감사합니다.