안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
22년 전세만기 약 2달전에 연장에 대해 상호 합의를 나누는 전화가 있었고
22년 전세만기 시점에서 세입자분이 내용을 명확하게 하고자 갱신의 내용을 담은 계약서까지 상호 교부하셨군요,
갱신에는 잘 알고 계시는 묵시적 갱신과 주임차 3법중 하나인 계약갱신청구권, 그리고 상호 합의에 의한 갱신이 있습니다.
1. 묵시적 갱신은
법조문상 내용은 제법 복잡해 보입니다. 임대차 기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않았거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 쓰여 있습니다.
쉽게 풀자면
위 기간에 임대인이 갱신을 하지 않겠다는 말을 세입자에게 하지 않고 2달 내에 들었다면 묵시적 갱신.
또는 임대인이 보증금이나 월차임(계약 조건의 변경)을 올려주지 않는다면 갱신 못해준다는 말을 하지 않았다면 묵시적 갱신.
또는 임차인이 위 2개월 이전까지 아무런 통지가 없었을 경우에도 묵시적 갱신.
임대인은 가격을 올리겠다는 말도 없고 나가라는 말고 없고, 임차인은 그냥 아무말도 없어야 묵시적 갱신인데 위 사안의 경우에는 계약 내용은 같을 지라도 임대인, 임차인 서로 계약 연장에 대한 논의가 있었다고 보여집니다.
(묵시적 갱신을 강력하게 주장하려면 상호간 어떤한 언질도 논의도 없어야 합니다)
- 의사표시(계약 연장 논의) : 일절 없을 것 ★ 합의 자체가 없어야 함.
- 계약 내용 : 같은 내용으로 2년 유지됨
- 계약갱신청구권 : 1회 사용가능
- 임차인 중도 해지 권한 : 있음(통보후 3개월 효력 발생)
- 중개 보수 : 계약 해지 예정이므로 임차인이 부담할 사유 없음
2. 계약갱신청구권은
임차인의 계약갱신 통지에 의해 연장되었을 때 해당 권리를 사용하게 되며 계약갱신청구권을 사용한 상태는 묵시적 갱신과 같은 상태로 보게 됩니다. (3개월 중도해지 효력 등)
- 의사표시(계약 연장 논의) : 있음
- 계약 내용 : 변경(5% 상한) 또는 유지
- 계약갱신청구권 : 사용됨
- 임차인 중도 해지 권한 : 있음(통보후 3개월 효력 발생)
- 중개 보수 : 계약 해지 예정이므로 임차인이 부담할 사유 없음
3. 협의에 의한 갱신은
신규 계약의 형태로 볼 수 있는 갱신으로 임대차 계약의 조건을 획기적으로 바꿀 수도 그대로 유지할 수도 있습니다.
물론 계약갱신청구권은 사용한 것이 아니게 됩니다. (계약서에 해당 내용 기재가 중요하겠지요)
민법상 구두상, 문자상으로 주요 부분에 대해 합의가 되었다면 계약의 효력이 있게 됩니다.
임차인 입장에서 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 구두, 문자 등의 수단을 사용해서 합의에 의한 갱신이 된 것이고 요식행위로써 계약서 작성을 하는 것은 선택입니다. (계약갱신청구권을 사용 안했다 등의 내용을 기재하려고 계약서를 작성하긴 합니다)
전세금이 많이 오르던 2020년 21년도에 임대차 만기가 도래하는 경우, 오래 살고 싶은 세입자가 집주인과 합의하여 높은 수준의 보증금을 제공하고 계약갱신청구권 1회 카운트를 세이브하는 경우가 있었습니다. 그런 경우에 합의에 의한 갱신이 의미가 있었는데 질문자님의 경우에도 이번 임대차 만기에 계약갱신청구권을 사용하면 그 후로도 1회 연장이 가능할 것입니다.
혹여 중도 해지를 생각하셨다면 정식 계약기간을 준수해야 하며 중개보수를 임차인이 부담하는 조건으로만 임대인이 중도 해지를 협의할 것이기에 이 상황을 잘 살피어 대응하시길 바라겠습니다.
- 의사표시(계약 연장 논의) : 있음
- 계약 내용 : 변경 또는 유지
- 계약갱신청구권 : 1회 사용가능
- 임차인 중도 해지 권한 : 없음(임대인과 협의필수)
- 중개 보수 : 관례적으로 임차인부담 조건으로 중도해지 합의
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