월세 2000/60 다가구 빌라 융자 + 총보증금 80%정도 되는데 안전할까요?

Question

안녕하세요지금껏 융자 없는 집이랑 보증금 적은 곳만 세들어 살다 보증금 2-3천정도 되는 집에 들어가려 하는데요kb부동산 보니까 건물(빌라)이 10억에 매매 올라와있더라구요4억 융자 + 4억 3백만원 보증금이 있다고 하는데80%정도가 되니까 보증금을 퇴거시 제 때 받지 못할 것 같아서 걱정되네요부동산 말로는 최우선 변제금 1700만원까진 나온다 하던데요돈이야 나중이면 1700정도 돌려받는다 쳐도 돈이 그동안 수개월 묶이고, 그동안 감정소모도 심할거 같아서요..물론 집주인마다 다르겠지만 느낌이 좋진 않아서요 ㅠㅠ월세지만 융자 + 총보증금 80% 정도 되는 곳이면 계약 안 하는게 낫겠죠??몇 퍼센트 정도가 안전할까요?부동산에서는 니가 유난이다 최우선변제금 받을 수 있는데 왜이리 유난 난리를 떠는지 모르겠다고 말 하는데 제가 이상한거 같기도 합니다..사회 초년생이라 돈 묶이면 답이 없어서요.. 조언 부탁드릴게요 감사합니다!

채정식 · Accepted Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.4억 즁자+4억 300만원 보증금이면 리스크가 상당하다 보이고 계약 전에 충분한 검사와 위험 인지를 하시는 것이 안전하다 보입니다 중개인의 이야기에 의존하지 마시고 본인이 직접 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 해당 주택이 다가구 주택(원룸)이라면 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘는 경우 전세보증보험 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있음에도 유의하셔야 합니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 최우선변제금액이 1700만원밖에 안 나오고 계약 보증금이 이보다 크게 잡혀 있고 말씀하신대로 경매로 넘어가게 될 경우 보증금 회수까지 스트레스를 많이 받을 수 있습니다. 무엇보다 임대인의 경제적 상황이 중요하다고 볼 수 있고 근저당 잡힌거 꾸준하게 대출 상환 잘 하고 있을 경우 크게 문제가 되지 않겠지만 혹여나 문제가 발생이 되면 마음 고생을 할 수도 있습니다. 영 찜찜할 경우 계약을 안하시는 것도 방법입니다. 결국 임대인이 근저당권 대출 원리금을 상환을 하지 못할 경우 경매로 넘어가니 그것을 예상하기는 쉽지 않을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

월세 2000/60 다가구 빌라 융자 + 총보증금 80%정도 되는데 안전할까요?==> 현재 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되어 낙찰대금의 2분의 1범위 내에서 선순위 근저당보다 우선하여 보호를 받을 수가 있습니다. 서울인 경우 보증금 5,500만원까지 입니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 보증금은 거주하는 기간동안 맡겨두는 금액이기에 반환에 대해서는 예민하게 대응할수 밖에 없습니다. 부동산에서도 이러한 임차인의 심리를 잘 반영하여 상담을 해주는게 필요해 보이는데, 유난을 떠는등의 표현을 했다는 것 자체가 의뢰인에 대한 상담시 미숙한 부분이 있는게 아닌가 싶습니다. 우선 질문자님이 대략적인 상황을 잘 보고 계시기에 간단하게 말씀드리면 소액임차인에 해당이 된다고 해도 다가구의 경우 기존 전세보증금에 따른 최우선 변제가 여러건이 있을수 있고 낙찰가격의 최대 1/2가 배당되기에 경우에 따라서 최우선변제로도 보증금 1700만원까지 못돌려받을수도 있습니다, 그리고 전세가율 자체로도 80%을 넘는 상황이라면 해당 매물의 경우 리스크가 어느정도 존재한다고 볼수 있습니다 .   물론 미반환 사고가 날지는 현시점에서는 알수 없으나, 위험도가 있는 만큼 계약이 꺼려지시는 경우 다른 매물을 알아보시는게 스트레스를 덜 받을것으로 예상이 됩니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.100% 안전한 매물은 없습니다. 위 매물도 융자가 있기 때문에 안전하지 않습니다.다만 보증보험을 들면 안전하기 때문에 보증보험을 드시길 바랍니다.

곽대영 · Answer

보증금과 근저당의 합이 80% 정도 되는 집은 최우선변제금 하나 믿고 들어가는집입니다.

대항력만 잘 유지해주고 있으면 돈을 돌려받는데는 크게 무리가 없겠으나 말씀하신대로 그 기간동안 돈을 못받게 되는게 문제라면 문제일 수 있습니다.

다만, 월세 같은 경우는 시세가 특별히 높은곳이 아니라면 집도 잘 나가는 편이고 보증금 미반환하는 경우가 사실 잘 없기는 합니다.